Перепланировка квартиры часто подразумевает масштабный ремонт – перенос стен, новые проемы, объединение санузла или кухни с гостиной, расширение пространства, создание гардеробных. Эти и многие другие работы требуют предварительного проектирования. Другими словами, нужен проект перепланировки – обязательный документ при согласовании перепланировки.
В статье вы узнаете:
- из чего состоит проект;
- для каких работ он обязателен, а для каких – не нужен;
- кто его делает и сколько это стоит;
- как выглядит профессионально подготовленный документ.
Что такое проект перепланировки
Это проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией с допуском СРО в соответствии со всеми действующими нормами и правилами. Она описывает все виды работ в вашей квартире, относящиеся к перепланировке и переустройству:
- демонтаж стен и подоконных блоков;
- перенос межкомнатных перегородок;
- резку новых проемов в несущих конструкциях;
- устройство антресоли или антресольной полки;
- замену газовой плиты на электрическую;
- объединение и расширение санузла;
- объединение кухни с комнатой и др.
Также по закону согласовывать нужно любые изменения в конструкции полов – основание, теплоизоляцию, звукоизоляцию.
РЕМОНТ КВАРТИРЫ СВОИМИ РУКАМИ. КАК СДЕЛАТЬ ПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ? #517
Если ремонт затрагивает несущие конструкции и перекрытия, помимо проекта нужно техническое заключение о допустимости перепланировки от авторов проекта дома – из МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр». Без этого Мосжилинспекция не согласует перепланировку.
Для начала работы нужен или ваш дизайн-проект, или эскиз. Не забудьте указать на них все до мелочей, в том числе и:
Пришлите нам свою перепланировку, дизайн-проект или эскиз, чтобы мы сказали, можно ли ее согласовать:
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Позвоните нам
Источник: pereplan-one.ru
Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки
Если собираетесь получить на нее официальное разрешение
Саша Зайцева 10/Декабрь/2019
журналист, редактор
Сохранить Комментировать 4 Нравится 18
Поделиться
Twitter E-mail
Какие именно планы нужно нести в инстанции? Кто будет их чертить? А если делаю ремонт сам, без дизайнера: буквально один проем хочу прорубить и заложить другой, мне тоже нужно что-то чертить?
Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры. Пошаговая инструкция. 4 мифа о согласовании
Объясняем!
Дизайн-проект не равно проект перепланировки
Чтобы согласовать любую перепланировку, потребуется её проект (планы, чертежи) — что конкретно планируется делать. На основании этих планов сотрудники жилинспекции дают либо не дают разрешение выполнять работы. Кто может нарисовать такие планы?
Женя Стельмах Сохранить фото
Berlinskaya Place Сохранить фото
1. Рисуете сами — как умеете
Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.
2. Рисуете только черновик
После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.
zzburo Сохранить фото
zzburo Сохранить фото
На иллюстрациях: чертеж демонтируемых перегородок (выше) и план монтажа с экспликацией помещений из проектной документации дизайнеров Zzburo. На основе таких чертежей можно подготовить чертежи для МЖИ, БТИ или управляющей компании
Яшина Мария | Different Rooms Сохранить фото
Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».
Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».
Мосгорремонт | Внутренняя отделка помещений Сохранить фото
Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.
Дмитрий Долготер, дизайнер: « Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы.
Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать » .
Кулакова Анастасия Сохранить фото
Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.
Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово « свободная » в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.
Кулакова Анастасия Сохранить фото
Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.
После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.
Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации : « Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного плана — опечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт » .
Technical Email Сохранить фото
Как обычно выглядят чертежи для перепланировки?
Чертежи, которые подаются в официальные инстанции, должны быть сделаны четко по нормам ГОСТ: цветные яркие визуализации и прочие « красивости » здесь не актуальны. Впрочем, допускается выделение цветом отдельных моментов в чертежах.
Слева — пример чертежа из папки документов на согласование перепланировки, авторы — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).
Stefanie Raum Contemporary Interior Сохранить фото
Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.
- план помещений до перепланировки;
- план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
- план помещений квартиры после перепланировки.
Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).
Technical Email Сохранить фото
Обмерочный чертеж
Technical Email Сохранить фото
План демонтажа стен
Technical Email Сохранить фото
План монтажа стен
Technical Email Сохранить фото
План расстановки мебели
Если в квартире будет выполняться, например, частичное присоединение лоджии с помощью французского окна, перенос батарей и т.п., потребуются еще теплотехнический расчет, планы электрики и другие чертежи.
Юлия Клюева, дизайнер: « Чтобы согласовать перепланировку, недостаточно одного плана демонтажа. Нужен план перепланировки и согласование в управляющей компании переустройства, которое касается инженерных сетей (электричества и точек сантехники). Жилищный кодекс РФ — один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. В 4-й главе всего пять статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение закона. Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 ».
ПО ТЕМЕ…
► Прочитать Жилищный кодекс
Technical Email Сохранить фото
Дмитрий Долготер, дизайнер: « По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше . И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 20 – 30 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры ».
Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.
Sushiiphoto Сохранить фото
План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.
Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: « Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку ».
Дмитрий Долготер, дизайнер: « Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности » .
Юлия Клюева, дизайнер: « Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально ».
ASDesign Сохранить фото
Сколько стоят чертежи и согласование проекта
Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70 – 100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.
Юлия Клюева, дизайнер: « Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО » .
Technical Email Сохранить фото
Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: « Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО » .
Как долго действует разрешение на перепланировку?
Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.
Federica Roncaldier Сохранить фото
- разделение или объединение санузла;
- увеличение санузла за счет площади коридора;
- снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
- изменение конструкции полов;
- установка электрической плиты вместо газовой;
- утепление лоджий.
Источник: www.houzz.ru
Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно?
Переустройство квартиры требует составления, согласования специального проекта. Большинство собственников заказывают его в БТИ, аналогичных организациях. Можно сделать технический план, остальные бумаги самостоятельно.
Что такое проект перепланировки
Проект планировки составляется самостоятельно собственником либо при помощи подрядной организации. Определяется допустимость проведения некоторых видов работ. Для составления требуется техническое задание (ТЗ). Поэтому, при отсутствии опыта и знаний, стоит доверить составление грамотным архитекторам. Перепланировка требует согласования.
При наличии ошибок, невыполнении требований жилищная инспекция откажет в утверждении.
Проект перепланировки включает:
- пояснительная записка (ПЗ);
- план помещения;
- экспликация квартиры;
- перечень противопожарных мероприятий (необходим при модернизации инженерных коммуникаций);
- план размещения сантехнического оборудования.
Указанный перечень бумаг – базовый. Помимо перечисленных разделов могут быть включены дополнительные. Например, при замене полов требуется их экспликация. Схема гидроизоляции (при наличии) также должна быть отражена. Усиление проемов, изменение несущих конструкций (проходы, другие работы) должны отражаться максимально точно.
Проектирование внутреннего дизайна жилой недвижимости указывать не требуется.
В чем отличие от эскиза
Процедура перепланировки бывает обычная и сложная. Присвоение категории зависит от перечня выполняемых работ. Требуется составление проекта в 90% случаев. Но иногда достаточно только эскиза. Подразумевается ряд работ, не затрагивающих несущие конструкции.
Ранее использование эскизов допускалось в большем количестве случаев. Обозначаться процедура согласования может двумя способами:
- упрощенная;
- уведомительная.
Сам эскиз представляет собой приблизительный план жилья или нежилой недвижимости. Основное отличие такого документа от полноценного технического чертежа – не требуется соблюдать множество требований. Стандартный план предварительно, перед началом работ, согласовывается. Он используется если:
- осуществляется реконструкция напольного покрытия;
- изготавливается проем (несущих, капитальных стен);
- проводится замена, перенос сантехнического оборудования;
- увеличивается площадь санитарного узла;
- изменяется размер балкона.
Перечисленные мероприятия требуют согласования. Уполномоченные органы – БТИ, Жилищная инспекция. После проверки выдается разрешение на реконструкцию дома. Включает дополнительную документацию. В случае с простой перепланировкой согласование, разрешение не требуется (монтаж и демонтаж не несущих стен, иное).
Оформлять технический план при дизайнерском, косметическом ремонте не обязательно.
Зачем нужен проект
На стоимости проектной документации сказывается сложность. Дополнительные бумаги существенно повышают цену. Самостоятельно изготовить план сложно. Многие организации предлагают услугу разработки проектной документации для перепланировки. Составление позволяет избежать наложения штрафа на собственника помещения.
Для юридических лиц размер составляет несколько десятков тысяч рублей. При нанесении ущерба другим собственникам штраф возрастает.
Основная задача – это предотвращение повреждения несущих конструкций здания и соблюдение норм строительной, пожарной, санитарной безопасности. Большинство случаев обрушений зданий (жилых и коммерческих) связано с изменением планировки строений. Например, неправильно рассчитанная нагрузка, снос несущих стен приведет к финансовому ущербу и человеческим жертвам. При оформлении выполняются расчеты, учитываются нюансы.
Важно помнить: не допустить типичных проблем, возникающих при согласовании перепланировки, просто. Достаточно изучить нормативную документацию заранее. Это позволит избежать серьезных ошибок. Некоторые недочеты могут стать причиной отказа в выдаче разрешения на перепланировку помещения. Процесс согласования подразумевает посещение нескольких инстанций.
Требования, что должен содержать проект
Обязательно соответствие стандартным требованиям – они установлены нормативной документацией. Соблюдение обязательно. При наличии ошибок документы будут возвращены на доработку. В процессе оформления следует учитывать положения:
- Жилищного кодекса РФ (для квартир и иной жилой недвижимости);
- Градостроительного кодекса РФ (для отдельно стоящих сооружений);
- ГОСТ 21.101-97;
- Постановления Правительства Москвы №508 (если работы выполняются на территории города Москвы).
Перечень обязательных требований включает:
- чертежи, планы должны быть выполнены согласно существующим СНиП, ГОСТ Р;
- присутствуют обязательные документы (перечень меняется, зависит от типа здания, характера выполняемых манипуляций);
- в наличии согласие со стороны собственников недвижимости на проведение перепланировки.
Важно помнить: технические планы делятся на 2 основные категории. Первая не требует особых навыков, умений, опыта. Допускается использовать типовые проекты. Например, на официальном сайте Мосжилинспекции представлены подобные.
Вторая группа – это работы, требующие профессионального подхода. Законодательно не установлена обязанность заказывать расчеты у компании-подрядчика. Но самостоятельно сделать необходимые вычисления, без специального образования, почти невозможно. Составленный согласно ГОСТ технический план не будет возвращен на доработку – это сэкономит время.
Образец проекта
Хорошее решение – заранее ознакомиться с образцом уже готового проекта. Обычно он включает 5 или 6 информационных разделов. Иногда работы сложные, проводятся в несколько этапов. В таком случае перечень может включать более десятка. Стандартные блоки:
- обложка – обозначается дата, наименование объекта;
- текстовый раздел – отражает данные о составителе, объекте, материалах;
- общие данные – обозначается перечень нормативной документации (ГОСТ, СНиП);
- пояснительная записка – включает информацию о параметрах жилой недвижимости;
- графический раздел – обозначается расположение перегородок;
- план перепланировки.
Помимо указанных выше разделов должен присутствовать демонтажный план. Перечисляются подлежащие сносу конструкции, места расположения новых.
Стоит отметить: требования к проекту могут отличаться, зависят от региона. Например, иногда необходимо указать место расположения стиральной машины, посудомойки и мебели.
Экспликация – отражает конструктивные изменения. Составляется по ГОСТ 21.501-93. Перед сдачей на проверку проверяется соответствие СНиП, другим нормативам.
Схема гидроизоляции обычно не требуется. Если выполняется монтаж – обязательно обозначается информация о ней (согласно региональному законодательству). Схема расположения канализационных, водопроводных труб – не обязательна. Но при внесении изменений в инженерные коммуникации её составление желательно. Помимо указанных блоков в ряде случаев добавляются иные разделы:
- аксонометрическая проекция размещения оборудования;
- теплотехнический расчет.
Делаем проект перепланировки самостоятельно
Самостоятельно создавать технический план, сопроводительные бумаги сложно. Но при наличии времени, необходимой документации это возможно. Основные этапы:
- ознакомление с оригинальными чертежами здания (предоставит застройщик либо БТИ);
- подготавливается технический план квартиры до выполнения работ и после;
- осуществляется сбор остальной необходимой документации (заявление, свидетельство о праве собственности, иное);
- собранный пакет бумаг передается на проверку в БТИ.
После вынесения положительного решения можно приступать к выполнению работы. Стоять в очереди на проверку подолгу не приходится.
Рассмотрение бумаг занимает 10 дней. После принятия решения уполномоченный орган уведомляет обратившегося в течение 3 дней.
По завершении реконструкции квартира проверяется работниками надзорного органа на предмет нарушений. При отсутствии ошибок выдается новый технический паспорт.
Куда обращаться
Перечень организаций, куда нужно обращаться для утверждения, зависит от характера работы и типа недвижимости. Требуется посетить следующие учреждения для сбора бумаг, согласования:
- БТИ (Бюро технической экспертизы) – предоставляет технический паспорт на квартиру;
- Жилищный надзор – сотрудники организации проводят проверку выполненных работ;
- СЭС, инженерные сети, ЖЭК – если проводится серьезная модернизация электрической сети, канализации, водопровода;
- архитектурный контроль – работы затрагивают фасад здания.
Если работы по переоборудованию выполнены заранее, до согласования – понадобиться обратиться в суд. Узаконивание ремонтных работ поле их выполнения возможно только в судебном порядке. Причем оплатить придется не только изготовление проекта, государственную пошлину. Но и штраф за внесение изменений в конструкцию без согласования. Судебное регулирование отнимет много времени.
Присутствуют дополнительные расходы.
Делать самостоятельно, даже по готовому примеру, сложно. При отсутствии опыта стоит обратиться в специализированную организацию. Это позволит избежать ошибок и доработок, сократить время согласования. Узнать сколько времени уйдет на согласование можно в уполномоченной организации (БТИ).
Источник: planirovka-kvartir.ru