23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732 срок действия нового порядка передачи объектов застройщиками дольщикам продлен до 30.06.2023 года (включительно). В настоящей статье мы расскажем о новом алгоритме передачи объектов долевого строительства застройщиками дольщикам и последствия принятия указанных Постановлений Правительства.
Итак, как дольщики должны принимать объекты в новостройках до 30.06.2023 года?
Согласно Постановлению Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г. (с учетом изменений от 30.09.2022 г.), приемка дольщиком квартиры или нежилого помещения по ДДУ у застройщика в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 года должна выглядеть следующим образом:
1. После получения от застройщика сообщения о завершении строительства дольщик должен явиться на осмотр объекта долевого строительства в срок, установленный законом. При этом сообщение о завершении строительства может быть направлено по электронной почте или иным способом, предусмотренным договором. Ранее такое сообщение застройщики должны были обязательно направлять заказными письмами.
А у вас пойдёт Windows 11? Системные требования и проверка совместимости.
2. При обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет.
Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства. Далее у дольщика есть право выбора требования к застройщику: 1) требовать безвозмездного устранения дефектов или 2) отказаться от ДДУ и требовать возврата денежных средств. При предъявлении первого требования дольщиком Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания акта осмотра с перечнем недостатков.
Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают передаточный акт с перечнем недостатков. Если дефекты не являются существенными, Застройщик обязан безвозмездно устранить выявленные дефекты в течение 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта с перечнем недостатков.
«Существенность» недостатков определяет специалист, отвечающий ряду требований, установленных Постановлением Правительства, и привлеченный по соглашению между застройщиком и дольщиком. Такой специалист привлекается также при возникновений между застройщиком и дольщиком разногласий относительно перечня дефектов, в том числе несущественных. В этом случае перечень дефектов, включаемых в передаточный акт, устанавливается также на основании акта осмотра, подготовленного таким специалистом.
Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Контроль качества жилья предоставленного в рамках программ переселения из аварийного жилищного фонда
Таким образом, участие специалиста обязательно при составлении акта осмотра с описанием существенных строительных недостатков (такой акт будет являться основанием для отказа дольщика от подписания передаточного акта), а также при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня недостатков, в том числе несущественных.
Интересен установленный Постановлением Правительства РФ порядок привлечения специалиста для составления акта осмотра.
«специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства»
При этом Постановление Правительства РФ не дает ответа на вопрос, что делать в случае, если участник строительства и застройщик не смогут договориться относительно кандидатуры специалиста, каким образом должны быть урегулированы в этом случае разногласия и возможны ли меры внесудебного воздействия на застройщика в этом случае.
Дата проведения осмотра с участием специалиста, согласно Постановлению Правительства РФ, должна быть согласована участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования. Участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра.
Участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом. Последствия нарушения застройщиком и участником строительства указанных сроков Постановлением также не установлены. Однако Правительство РФ установило, что в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Вместе с тем, возможность направления одностороннего акта предусмотрена при «уклонении участника строительства от осмотра».
Подписывайтесь на наш чат в Телеграм
и читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Учитывая требования, предъявляемые к специалисту, который имеет право составлять акт осмотра объекта долевого строительства, у дольщиков могут возникнуть сложности с поиском такого специалиста. Во-первых, таких специалистов не так много на рынке. Во-вторых, стоимость их услуг дороже (а учитывая нововведения, скорее всего стоимость еще возрастет).
Мы рекомендуем на первую приемку объекта пригласить любого опытного строительного специалистов, необязательно соответствующего требованиям Постановления. Составленный специалистом перечень дефектов направить застройщику. И только при отказе застройщика включить выявленные дефекты в акт или при их существенности, если вы планируете расторгать ДДУ по этой причине, приглашать специалиста, соответствующего требованиям Постановления Правительства. При этом кандидатуру специалиста нужно предварительно согласовать с застройщиком (направьте письменно предложение).
3. Согласно Постановлению Правительства РФ участник лишается права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов, предусмотренного ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей.
В период действия Постановления при обнаружении дефектов дольщик вправе требовать только безвозмездного устранения недостатков (только при обнаружении существенных дефектов застройщик вправе вместо требования об устранении дефектов заявить об отказе от договора). Денежное требование к застройщику в связи с обнаружением строительных недостатков об уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов может быть предъявлено к застройщику только при неустранении застройщиком дефектов в установленный шестидесятидневный срок. При этом обратиться в суд с иском о взыскании стоимости устранения дефектов дольщик может только по истечении 10 рабочих дней с даты предъявления к застройщику претензии с данным требованием.
Кроме того, при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра дольщик не вправе обращаться в суд с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Каким образом будет данное положение применяться на практике, пока остается загадкой.
В связи с наличием в Постановлении Правительства ряда неоднозначных вопросов относительно урегулирования разногласий между дольщиком и застройщиком при приемке объекта, при предоставлении доступа на объект, мы рекомендуем дольщикам все переговоры и свои действия стараться фиксировать письменно. Направляйте застройщику письменно (Почтой России, по электронной почте) предложения относительно кандидатуры специалиста, уведомления о предоставлении доступа на объект в течение шестидесятидневного срока. Такие письма станут вашей доказательственной базой при рассмотрении спора с застройщиком в суде. При получении писем от застройщика также отвечайте на них письменно.
Постановление Правительства РФ не устанавливает дополнительные требования к эксперту, привлекаемому дольщиком для определения стоимости устранения дефектов при предъявлении к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ, если застройщик не устранит зафиксированные дефекты. Нет требования также о согласовании его кандидатуры с застройщиком.
4. Пункт 2 Постановления Правительства устанавливает, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением. Таким образом, Правительство РФ установило, что к данным правоотношениям не применяется Закон о защите прав потребителей. При этом остается открытым вопрос, в какой части не применяется Закон о защите прав потребителей: только в части прав дольщика при обнаружении дефектов и возможных требований или такое ограничение следует толковать более широко, что означает неприменение норм о выборе подсудности дольщиком и освобождении дольщика от уплаты пошлины при цене иска до 1 млн. рублей. Каким образом будут применяться данные положения, покажет только практика.
5. 26.03.2022 года Правительством РФ было принято также Постановление № 479, согласно которому в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года не начисляются неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. Таким образом, при обращении с требованием о соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов в связи с обнаружением строительных дефектов суд может отказать во взыскании неустойки за нарушение срока выплаты и «потребительского» штрафа.
6. Остается открытым вопрос применения Постановления Правительства РФ № 442 к требованиям дольщиков, подписавших передаточные акты до вступления в силу Постановления. По нашему мнению, новые правила в данных случаях не должны применяться. Также неоднозначен вопрос применения указанного Постановления при предъявлении дольщиками требований к застройщику в течение гарантийного срока при выявлении скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены при приемке.
Несмотря на новые обстоятельства, связанные с принятием указанного Постановления Правительства РФ, Юридическая фирма «Двитекс» продолжает исполнять обязательства, предусмотренные договорами об оказании юридических услуг по спорам с застройщиками, в полном объеме.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЖИЛЬЮ, СТРОЯЩЕМУСЯ ИЛИ ПРИОБРЕТАЕМОМУ В РАМКАХ ПРОГРАММЫ ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Приказ Минстроя России от 31.01.2019 N 65/пр «Об утверждении методических рекомендаций по разработке региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года»
Документ утратил силу или отменен
К ЖИЛЬЮ, СТРОЯЩЕМУСЯ ИЛИ ПРИОБРЕТАЕМОМУ В РАМКАХ ПРОГРАММЫ
ПО ПЕРЕСЕЛЕНИЮ ГРАЖДАН ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Рекомендуемые требования предназначены для использования государственными (муниципальными) заказчиками при подготовке документации на проведение закупок в целях реализации региональных адресных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда, за исключением контрактов на выкуп помещений у собственников и контрактов на покупку жилых помещений у лиц, не являющихся застройщиками в домах, введенных в эксплуатацию.
Наименование рекомендуемого требования
Требования к проектной документации на дом
В проектной документации проектные значения параметров и другие проектные характеристики жилья, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности устанавливаются таким образом, чтобы в процессе его строительства и эксплуатации оно было безопасным для жизни и здоровья граждан (включая инвалидов и другие группы населения с ограниченными возможностями передвижения), имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, окружающей среды.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями:
— постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
— Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
— Федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
— СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»;
— СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;
— СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах»;
— СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»;
— СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
— СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;
— СП 255.1325800 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Общие положения».
Оформление проектной документации осуществляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации».
Планируемые к строительству (строящиеся) многоквартирные дома, указанные в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также подлежащие приобретению жилые помещения должны соответствовать положениям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 года N 64 (с изменениями и дополнениями).
В отношении проектной документации на строительство многоквартирного дома, построенного многоквартирного дома, в котором приобретаются жилые помещения, рекомендуется обеспечить наличие положительного заключения проведенной в соответствии с требованиями градостроительного законодательства экспертизы.
Требование к конструктивному, инженерному и технологическому оснащению строящегося многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором приобретается готовое жилье
В строящихся домах обеспечивается наличие:
— несущих строительных конструкций, выполненных из следующих материалов:
а) стены из каменных конструкций (кирпич, блоки), крупных железобетонных блоков, железобетонных панелей, монолитного железобетонного каркаса с заполнением;
б) перекрытия из сборных и монолитных железобетонных конструкций;
в) фундаменты из сборных и монолитных железобетонных и каменных конструкций.
Не рекомендуется строительство домов и приобретение жилья в домах, выполненных из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), SIPпанелей, металлических сэндвич панелей.
— подключения к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения по выданным соответствующими ресурсоснабжающими и иными организациями техническим условиям;
— санитарного узла (раздельного или совмещенного), который должен быть внутриквартирным и включать ванну, унитаз, раковину.
— внутридомовых инженерных систем, включая системы:
а) электроснабжения (с силовым и иным электрооборудованием в соответствии с проектной документацией);
б) холодного водоснабжения;
в) водоотведения (канализации);
г) газоснабжения (при наличии в соответствии с проектной документацией), с устройством сигнализаторов загазованности, сблокированных с быстродействующим запорным клапаном, установленным первым по ходу газа на внутреннем газопроводе жилого здания с возможностью аварийно-диспетчерского обслуживания, а также с установкой легкосбрасываемых оконных блоков (в соответствии с проектной документацией);
д) отопления (при отсутствии централизованного отопления и наличии газа рекомендуется установка коллективных или индивидуальных газовых котлов);
е) горячего водоснабжения;
ж) противопожарной безопасности (в соответствии с проектной документацией);
з) мусороудаления (при наличии в соответствии с проектной документацией);
— в случае экономической целесообразности рекомендуется использовать локальные системы энергоснабжения;
— принятых в эксплуатацию и зарегистрированных в установленном порядке лифтов (при наличии в соответствии с проектной документацией).
Лифты рекомендуется оснащать:
а) кабиной, предназначенной для пользования инвалидом на кресле-коляске с сопровождающим лицом;
б) оборудованием для связи с диспетчером;
в) аварийным освещением кабины лифта;
г) светодиодным освещением кабины лифта в антивандальном исполнении;
д) панелью управления кабиной лифта в антивандальном исполнении.
— внесенных в Государственный реестр средств измерений, поверенных предприятиями-изготовителями, принятых в эксплуатацию соответствующими ресурсоснабжающими организациями и соответствующих установленным требованиям к классам точности общедомовых (коллективных) приборов учета электрической, тепловой энергии, холодной воды, горячей воды (при централизованном теплоснабжении в установленных случаях);
— оконных блоков со стеклопакетом класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома;
— освещения этажных лестничных площадок дома с использованием светильников в антивандальном исполнении со светодиодным источником света, датчиков движения и освещенности;
— при входах в подъезды дома освещения с использованием светильников в антивандальном исполнении со светодиодным источником света и датчиков освещенности, козырьков над входной дверью и утепленных дверных блоков с ручками и автодоводчиком;
— во входах в подвал (техническое подполье) дома металлических дверных блоков с замком, ручками и автодоводчиком;
— отмостки из армированного бетона, асфальта, устроенной по всему периметру дома и обеспечивающей отвод воды от фундаментов;
— благоустройства придомовой территории, в том числе наличие твердого покрытия, озеленения и малых архитектурных форм, площадок общего пользования различного назначения, в том числе детской игровой площадки с игровым комплексом (в соответствии с проектной документацией).
Требования к функциональному оснащению и отделке помещений
Для переселения граждан из аварийного жилищного фонда рекомендуется использовать построенные и приобретаемые жилые помещения, расположенные на любых этажах дома, кроме подвального, цокольного, технического, мансардного и:
— оборудованные подключенными к соответствующим внутридомовым инженерным системам внутриквартирными инженерными сетями в составе (не менее):
а) электроснабжения с электрическим щитком с устройствами защитного отключения;
б) холодного водоснабжения;
в) горячего водоснабжения (централизованного или автономного);
г) водоотведения (канализации);
д) отопления (централизованного или автономного);
ж) газоснабжения (при наличии в соответствии с проектной документацией), с устройством сигнализаторов загазованности, сблокированных с быстродействующим запорным клапаном, установленным первым по ходу газа на внутреннем газопроводе жилого здания с возможностью аварийно-диспетчерского обслуживания, а также с установкой легкосбрасываемых оконных блоков (в соответствии с проектной документацией);
з) внесенными в Государственный реестр средств измерений, поверенными предприятиями-изготовителями, принятыми в эксплуатацию соответствующими ресурсоснабжающими организациями и соответствующими установленным требованиям к классам точности индивидуальными приборами учета электрической энергии, холодной воды, горячей воды, природного газа (в установленных случаях) (в соответствии с проектной документацией);
— имеющие чистовую отделку «под ключ», в том числе:
а) входную утепленную дверь с замком, ручками и дверным глазком;
б) межкомнатные двери с наличниками и ручками;
в) оконные блоки со стеклопакетом класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома;
г) вентиляционные решетки;
д) подвесные крюки для потолочных осветительных приборов во всех помещениях квартиры;
е) установленные и подключенные к соответствующим внутриквартирным инженерным сетям:
— звонковую сигнализацию (в соответствии с проектной документацией);
— мойку со смесителем и сифоном;
— умывальник со смесителем и сифоном;
— унитаз с сиденьем и сливным бачком;
— ванну с заземлением, со смесителем и сифоном;
— одно-, двухклавишные электровыключатели;
— выпуски электропроводки и патроны во всех помещениях квартиры;
— газовую или электрическую плиту (в соответствии с проектным решением);
— радиаторы отопления с терморегуляторами (при технологической возможности в соответствии с проектной документацией), а при автономном отоплении и горячем водоснабжении также двухконтурный котел;
в) напольные покрытия из керамической плитки в помещениях ванной комнаты, туалета (совмещенного санузла), кладовых, на балконе (лоджии), в остальных помещениях квартиры — из ламината класса износостойкости 22 и выше или линолеума на вспененной основе;
г) отделку стен водоэмульсионной или иной аналогичной краской в помещениях ванной комнаты, туалета (совмещенного санузла), кладовых, кухни (за исключением части стены (стен) в кухне, примыкающей(их) к рабочей поверхности, и части стены (стен) в ванной комнате, примыкающей(их) к ванне и умывальнику, отделка которых производится керамической плиткой); обоями в остальных помещениях;
д) отделку потолков во всех помещениях квартиры водоэмульсионной или иной аналогичной краской, либо конструкцией из сварной виниловой пленки (ПВХ) или бесшовного тканевого полотна, закрепленных на металлическом или пластиковом профиле под перекрытием (натяжные потолки).
Требования к материалам, изделиям и оборудованию
Проектом на строительство многоквартирного дома рекомендуется предусмотреть применение современных сертифицированных строительных и отделочных материалов, изделий, технологического и инженерного оборудования.
Строительство должно осуществляться с применением материалов и оборудования, обеспечивающих соответствие жилища требованиям проектной документации.
Выполняемые работы и применяемые строительные материалы в процессе строительства дома, жилые помещения в котором приобретаются в соответствии с муниципальным контрактом в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, а также результаты таких работ должны соответствовать требованиям технических регламентов, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Требование к энергоэффективности дома
Рекомендуется предусматривать класс энергетической эффективности дома не ниже «В» согласно Правилам определения класса энергетической эффективности, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 06 июня 2016 г. N 399/пр.
Рекомендуется предусматривать следующие мероприятия, направленные на повышение энергоэффективности дома:
— предъявлять к оконным блокам в квартирах и в помещениях общего пользования дополнительные требования указанные выше;
— производить установку в помещениях общего пользования, лестничных клетках, перед входом в подъезды светодиодных светильников с датчиками движения и освещенности;
— проводить освещение придомовой территории с использованием светодиодных светильников и датчиков освещенности;
— выполнять теплоизоляцию подвального (цокольного) и чердачного перекрытий (в соответствии с проектной документацией);
— проводить установку приборов учета горячего и холодного водоснабжения, электроэнергии, газа и другие, предусмотренные в проектной документации;
— выполнять установку радиаторов отопления с терморегуляторами (при технологической возможности в соответствии с проектной документацией);
— проводить устройство входных дверей в подъезды дома с утеплением и оборудованием автодоводчиками;
— устраивать входные тамбуры в подъезды дома с утеплением стен, устанавливать утепленные двери тамбура (входную и проходную) с автодоводчиками.
Обеспечить наличие на фасаде дома указателя класса энергетической эффективности дома в соответствии с разделом III Правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 399/пр.
Требования к эксплуатационной документации дома
Наличие паспортов и инструкций по эксплуатации предприятий изготовителей на механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное, включая лифтовое, оборудование, приборы учета использования энергетических ресурсов (общедомовые (коллективные) и индивидуальные) и узлы управления подачи энергетических ресурсов и т.д., а также соответствующих документов (копий документов), предусмотренных пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, включая Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, выполненную в соответствии с п. 10.1 Градостроительного кодекса (Требования к безопасной эксплуатации зданий) и СП 255.1325800 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Общие положения» (в соответствии с проектной документацией).
Наличие инструкций по эксплуатации внутриквартирного инженерного оборудования. Комплекты инструкций по эксплуатации внутриквартирного инженерного оборудования подлежат передаче Заказчику.
к методическим рекомендациям
по разработке региональной
адресной программы по переселению
граждан из аварийного жилищного
фонда, признанного таковым
до 1 января 2017 года
Наименование муниципального образования/способ переселения
Расселяемая площадь жилых помещений
Образованы земельные участки под строительство
Оформлены права застройщика на земельные участки
Подготовлена проектная документация
Объявлен конкурс на строительство (приобретение) жилых помещений
Заключен контракт на строительство, договор на приобретение жилых помещений
Получено разрешение на строительство
Дом введен в эксплуатацию
Зарегистрировано право собственности муниципального образования на жилые помещения
Источник: e-ecolog.ru
Концепция «Стандартное жилье». Кому это выгодно и как повлияет на работу девелоперов?
Рынок первичной недвижимости вновь готовится к изменениям, Президент РФ подписал поправки к законодательству о жилищном строительстве, принятые Госдумой в конце прошлого года. В законодательном акте указано, что недвижимость эконом-класса более возводиться не будет, теперь этот качественный сегмент новостроек будет именоваться «стандартное жилье». В рамках развития этой программы должны быть определены требования к возводимому жилью, которыми будут руководствоваться застройщики, а также необходимо выбрать компании, которые будут проектировать типовые здания нового формата.
Чем вызваны эти меры и кому выгодны подобные качественные изменения наиболее популярного формата недвижимости? Как повлияют нововведения на работу девелоперов? Мы обратились к участникам рынка с просьбой прокомментировать возможные последствия новых поправок.
Россиянам – только качественное жилье: «эконом» нужно отменить
Как обычно, законодатели, разрабатывая новые поправки, руководствовались исключительно благими намерениями и вполне прагматичными целями. Еще в 2016 году вице-премьер Шувалов говорил о необходимости отказа от этого термина, так как формулировка «эконом-класс», по его мнению, унижает россиян. Когда вице-премьер находился в рабочей поездке в Казани, ему продемонстрировали предлагаемое застройщиками жилье, площадью всего 20 кв. м. Несмотря на то, что такие квартиры, которые, в силу крайне ограниченного пространства, сложно считать комфортным жильем, были достаточно популярными, г-н Шувалов посчитал, что такому жилью не место на современном рынке.
Заявление вызвало ряд дискуссий в правительственных кругах и бурные обсуждения в профильных структурах (прежде всего, в Минстрое, МЭР, Минфине). Профильные эксперты, со своей стороны, уверяли, что новая терминология просто необходима для разработки новых государственных жилищных программ. Новые стандарты также должны стать для властей ориентиром при выделении денег из бюджета, в том числе и в рамках программы реновации. Проработанные нормативы «стандартного жилья» позволят избежать заселения участников этого масштабного проекта в жилье «неудобное для проживания».
Кроме того, старое название сегмента жилья (кстати, наиболее востребованного), ассоциируется у зарубежных инвесторов с дешевым низкокачественным жильем, что является отталкивающим фактором в деле привлечения на инвестиций на рынок жилья.
Разработка проектных решений и новых стандартов
В итоге, закон был принят Госдумой, подписан Президентом, и наступил этап реализации проекта. Для выработки строительных нормативов для возведения «стандартного жилья» (этим занимается Минстрой, и в течение этого года работа должна быть завершена) было решено прибегнуть к мировому архитектурному опыту и провести конкурс среди проектировщиков жилья. Организация конкурса была поручена АИЖК и Минстрою, среди конкурсантов, предложивших лучшие архитектурные концепции жилой застройки, присутствуют проектные бюро из Европы (Нидерланды, Италия, Словения) и Латинской Америки (Колумбия, Бразилия).
Победители будут определены в апреле текущего года, их разработки, по заявлению главы Минстроя, войдут в единый перечень типовых проектов. Предполагается, что все застройщики должны будут выбирать исключительно из проектов, занесенных в реестр или же брать эти проекты за основу и создавать эксклюзивные решения. Собственно, новые стандарты будут определяться Минстроем именно на базе архитектурных решений, предложенных победителями конкурса.
Цена улучшений: интересы государства и условия для граждан
Если ранее формат предлагаемой недвижимости и качественные параметры (в рамках строительных нормативов) определялся самим рынком, и все это зависело исключительно от спроса, который отражал реальные потребности покупателей, то сейчас государство накладывает свои ограничения.
Власти, со своей стороны, желают, чтобы граждане проживали в удобных квартирах, а новые дома улучшали архитектурный облик городов. Однако внедрения новых стандартов неизбежно приведет к росту цен на первичную недвижимость, так как нормативы, которые будут разработаны Минстроем, по определению не могут допускать более низкое качество жилья, чем современные стандарты.
Вопрос ценовой составляющей, скорее всего, усугубится переходом застройщиков от долевого строительства к проектному финансированию (проект уже утвержден Правительством в конце прошлого года). То есть, после того, как эти оба проекта получат развитие, потребителю придется доплачивать не только за избыточное качество жилья (судя по состоянию рынка текущее качество их устраивало вполне), но и за отсутствие возможности купить недвижимость на ранней стадии строительства.
Как изменится работа девелоперов? Слово участникам рынка
Итак, что ждет рынок первичной недвижимости? Вот что говорят сами застройщики и девелоперы по поводу грядущих изменений.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
На сегодняшний день окончательно не сформированы критерии и требования, которые будут определять жильё стандартного класса. В моём понимании, они мало чем будут отличаться от характеристик, присущих проектам эконом-класса. В первую очередь, меняется само понятие, которое имеет явно негативный оттенок.
Приставка «эконом» традиционно ассоциируется с низким качеством и дешевизной, что применительно к современному жилищному строительству не всегда верно. Сегодня большинство жилых комплексов по доступной цене (именно доступной, а не дешевой) отличается интересными архитектурными и планировочными решениями, в них созданы все условия для комфортной жизни – предусмотрена необходимая инфраструктура, выполнено качественное благоустройство и пр. Не стоит занижать оценку таких проектов, называя их экономичными.
Вообще в массовом сегменте происходит размывание границ между классами, поэтому стандартизация не помешает. Да и застройщикам станет проще работать, если они будут знать, каким минимальным набором характеристик они должны руководствоваться, создавая новые проекты.
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group
На мой взгляд, рынок и его участники в состоянии самостоятельно без каких-либо директив определить классификацию новостроек и ее критерии. Причем, замечу, что даже на уровне разных регионов классы и сегменты рынка жилья могут сильно различаться, поэтому централизованное решение властей о том, что и как следует называть только запутает покупателей.
В Москве стандартных новостроек, в понимании властей, уже почти нет. На столичном рынке представлены единичные проекты эконом-класса, тогда как большинство жилых комплексов относятся к комфорт-классу, то есть, приближены по некоторым характеристикам к бизнес-классу, но сохраняют ценовую доступность.
Что касается критериев стандартного жилья, то они не должны быть общеобязательными. К примеру, в некоторых проектах девелоперы предлагают квартиры с отделкой, но в большинстве случаев жилье сдается в эксплуатацию без ремонта, чтобы покупатель сам мог его обустроить по своему вкусу и предпочтениям. Если власти заставят всех застройщиков жилья массового сегмента сдавать квартиры с отделкой, то стоимость квадратного метра, безусловно, вырастет, что, в итоге, ударит по самим покупателям.
Яна Глазунова
Генеральный директор VSN Realty
Без сомнения, понятие стандартного жилья и введение прозрачных требований к такому формату будет выгодно всем: и покупателям, и девелоперам. Пока границы классов массового жилья достаточно размыты, что часто используется в качестве «маркетингового хода» некоторыми застройщиками. Например, для завышения стоимости квадратного метра или чтобы не «отпугнуть» потребителя.
В понятие «эконома» включались объекты совершенно разные и по качеству, и по инфраструктуре, и по цене. Закрепление основных стандартов доступного жилья поможет девелоперам грамотно позиционировать жилой комплекс и даст ориентиры при создании проекта, покупатели же смогут ожидать определенного минимального уровня и ссылаться за закрепленные законодательно критерии. Необходимость изменений зрела давно, так что рынок положительно реагирует на изменения – сложности возникнут только у недобросовестных игроков. Если говорить о стоимости, то на ней может отразиться только значительное изменение технических требований, в целом заметного роста цен ожидать не стоит.
Евгения Акимова
Генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»)
Отказ от использования термина «жилье экономического класса» и ввод понятия «стандартное жилье» в настоящий момент никаким образом не повлияло на работу девелоперов. Проблема в том, что до сих пор не разработаны четкие требования к такой недвижимости, поэтому до появления соответствующих регламентов для стандартного жилья будут актуальны характеристики эконом-класса.
Перед Минстроем уже поставлена задача определить критерии квартир экономического класса. Полагаю, это усложнит работу недобросовестных застройщиков, реализующих проекты, цены которых не соответствуют качеству. В первую очередь это касается регионов, где конкуренция в разы меньше, чем в Москве и Подмосковье.
Соответственно, можно рассчитывать на улучшение характеристик жилого фонда в целом по стране. А вот для московского региона нововведение не актуально – в условиях рекордного объема предложения застройщики уже сейчас строят качественное жилье, чтобы выделиться на фоне других новостроек. Поэтому для столичных девелоперов ничего не изменится.
Наталия Нестерова
Коммерческий директор компании «Тройка Рэд»
В целом, инициатива по смене названия хорошая, но говорить о выгоде или ее отсутствии для девелопера — не стоит. Возможно, переименование повлечет за собой дальнейшую стандартизацию классов жилья и изменения в СНИП, но это только одна из версий причин такого решения.
Прямой выгоды для застройщика я не вижу. Скорее здесь есть выгода для маркетинга, с точки зрения восприятия класса недвижимости потребителями на слух. Для компаний, которые строят проекты хорошего качества, но не в высоком сегменте — инициатива весьма положительная.
Например, ЖК «Видный берег», компании «Тройка Рэд, позиционируется как жилой комплекс стандартного класса. При этом, объект обладает качествами комфорт-класса: все квартиры оснащены просторными остекленными лоджиями, а на широких окнах установлены современные двухкамерные стеклопакеты; в каждой квартире с чистовой отделкой жилые комнаты имеют: натяжной виниловый потолок; пол — ламинат 33 класса на звукопоглащающей подложке; кондиционер; межкомнатные двери; санузел снабжен всей сантехникой, полотенцесушителем, стены и пол — плитка Kerama Marazzi. Эти может похвастаться далеко не каждый проект даже комфорт-класса.
Алексей Зубик
Коммерческий директор компании BSA
В первую очередь эта мера выгодна для граждан – в будущем Минстрой установит критерии того, какое жилье можно считать стандартным, и покупатели перестанут волноваться, что, купив на стадии котлована квартиру, в итоге, они получат жилье низкого качества – государство возьмет этот вопрос под свой контроль. Это будет гарантом того, что при покупке недвижимости клиент не будет обманут недобросовестным застройщиком, и не получит квартиру низкого качества, вместо обещанного ему комфортного жилья. Правительство также получит свою выгоду, поскольку эта мера позволит повысить качество жилого фонда страны, удовлетворенность и лояльность граждан.
Если же говорить о том, как данное нововведение повлияет на застройщиков и девелоперов – то здесь стоит рассмотреть два возможных варианта.
Некоторые недобросовестные застройщики пользуются широким определением понятия жилья «эконом-класса». Они экономят на строительстве и ремонте готовых помещений и в итоге предоставляют жителям квартиры более низкого качества, чем это было заявлено на стадии строительства. Таких застройщиков ждут перемены, поскольку они больше не смогут опускаться ниже установленного государством стандарта, и им придется работать согласно общим правилам. Для честных девелоперов, по сути, ничего не изменится, поскольку они продолжат строить и реализовывать дешевое и комфортное современное жилье, как и должны поступать любые уважающие себя и своих клиентов компании.
Юлия Зубарик
Основатель компании Master’s Plan
Термин «стандартное жилье» – более верное и справедливое название для такого понятия как жилье «эконом-класса». Сейчас очень много проектов реализуется в этом сегменте и по факту это хорошее, качественное жилье. Поэтому термин «стандартное жилье» для таких домов подходит, на мой взгляд, больше всего.
Когда мы говорим о «стандартном жилье», подразумеваем, что строить нужно добротно и качественно. Развивать не только саму площадку под застройку, а еще и комфортную среду вокруг данной территории.
Современные технологии позволяют быстро создавать достойное и качественное жилье без увеличения затрат и завышения цен на подобные квартиры. Девелоперы настроены развиваться в этом направлении, это выгодно для всех участников строительного рынка. Об этом свидетельствуют современные тенденции в отрасли.
Не только понятие «стандартное жилье», но и сама стандартизация жилья, отделки квартиры, отделки общественных помещений выгодны жителям, особенно участникам программы реновации. Таким образом, они четко понимают, что они получат при переезде из старых хрущевок в свои новые дома. Также любая стандартизация и систематизация удобна самому городу для проектирования жилых домов и городской среды.
Мария Могилевцева-Головина
Директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век»
Новые параметры схожи с текущими тем, что регламентируют количественные параметры проектирования жилья, из которых напрямую не следует повышение его качественных характеристик. В этом смысле шаг вперед сделать будет трудно. Если говорить о возможных плюсах – это снижение доли однокомнатных квартир. За счет этого повысятся средовые характеристики жилья.
Доля квартир, приобретаемых под арендный бизнес, сократится, что положительно скажется на добрососедской среде. Кроме того, снижение доли 1-комнатных квартир, как правило, означает и снижение количества лотов на лестничной клетке, что обеспечивает более высокий уровень приватности жизни, а в потенциале и снижает нагрузку на лестнично-лифтовые узлы.
Неоднозначной можно назвать рекомендацию «1 комната на 1 человека», которая может вернуть нас к советским размерам спален 7-8 метров. На мой взгляд, важно думать не только о количественном нормативе, но и о качественном. В этой связи хочется пожелать авторам новых норм обратить внимание и на глубину комнат (не должна превышать 6 м), и на соотношение глубина/ширина. А главное – на обеспеченность квартир санузлами и помещениями для хранения (гардеробными и кладовыми).
С точки зрения экономической теории ситуация должна выглядеть так: на рынок начнет выходить большое количество идентичной продукции при стабильном уровне спроса. В стерильных экономических условиях цена на жильё стабилизируется. Однако в реальной экономике нет стерильных условий. Например, при снижении покупательской способности возникнет риск затоваривания.
Цена на стандартный продукт будет снижаться, на нетиповой – расти. Девелоперам, сделавшим ставку на типовое жилье, придется в какой-то момент сильно дисконтировать. В итоге в плюсе окажутся те, кто умеет работать с индивидуальным продуктом, либо – с себестоимостью.
Андрей Гайдуков
Директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет»
Замена понятия «эконом» на «стандарт» по большей части может нести психологический эффект: «как вы лодку назовете, так она и поплывет». На работу застройщиков это переименование повлияет вряд ли. С одной стороны, основополагающим фактором, определяющим класс жилья, является его цена. Но с другой – его качественные характеристики: то, что потребитель получает за эту цену.
Девелоперы, по крайней мере, в Московском регионе, уже практически не строят жилье, которое действительно можно отнести к классу «эконом» с точки зрения качественного фактора. Большинство жилых комплексов сегодня возводятся по принципу комплексной застройки территории: с собственной коммерческой и социальной инфраструктурой, отделкой квартир, высоким коэффициентом парковочных мест. При этом, о классе «эконом» свидетельствуют только цены на квартиры, все остальное же соответствует комфорт-классу, а возможно даже и выше.
Рустам Арсланов
Директор по продажам ГК «Гранель»
Инициатива властей заменить термин «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье» положительно повлияет на рынок недвижимости в целом.
Во-первых, термин «эконом-класс» приобрел негативную психологическую окраску для всех участников рынка и давно ассоциируется с некачественным жильем, в котором отсутствует сопутствующая инфраструктура и благоустройство.
Термин же «стандартное жилье» предполагает, что у покупателей сложится четкое понимание всех характеристик, которым и будет соответствовать стандартное жилье. А приобретение четкости характеристик в свою очередь направлено и на стимулирование строительства именно качественного и доступного жилья. К тому же это повлияет на конкуренцию. Люди будут понимать, квартиру какого качества они приобретают, и ухудшения качества стандартного жилья для застройщиков будет уже недопустимо.
Источник: novostroev.ru