Программы реновации жилищного фонда что это

Законы и документы по программе реновации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 8 августа 2017 г. N 515-ПП “Об утверждении Базовых требований к благоустройству территории жилой застройки при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве”.

Постановление Правительства Москвы №517-ПП “Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки”

Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП “О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве”

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 8 августа 2017 г. N 515-ПП

Об утверждении Базовых требований
к благоустройству территории
жилой застройки при реализации
Программы реновации
жилищного фонда в городе Москве

Источник: www.programma-renovacii.ru

Реновация — это что? Как производится реновация зданий, «хрущевок», территорий, судов и т.д.

Реновация – это процесс, призванный улучшить структуру чего-либо. В переводе с латинского это слово означает «ремонт», «обновление», «возобновление».

Программа реновации жилищного фонда в цифрах

Реновация в работе производственных предприятий

В результате хозяйственной деятельности любой организации происходит процесс морального и физического износа принадлежащих ей машин и оборудования, а также сооружений и зданий.

Для восстановления работоспособности производственных фондов проводится их замена более совершенными, то есть реновация. Это позволяет увеличить производительность труда, что, в свою очередь, дает возможность выпускать больше продукции.

Пути проведения процесса

Замещение выбывающих производственных фондов может быть осуществлено одним из трех способов:

1. Списанием отдельных средств, предназначенных для производства продукции. При этом они замещаются более новыми и производительными.

2. В результате реконструкции отдельных подразделений и целых предприятий. В ходе этого процесса определенная доля изношенных основных средств подлежит замене на более современные.

3. Программа реновации нередко осуществляется с ликвидацией старых предприятий, когда на их территории строятся новые производственные цеха и участки.

Реновация в судостроении

Физический и моральный износ многих основных средств наблюдается и в пароходстве. Многие компании имеют суда, возраст которых близок к предельному. Для них реновация – это практически единственный метод, который позволяет продлить жизнь. В противном случае суда будут просто отправлены на слом.

А этого многие компании позволить себе не могут, так как потеряют основную долю прибыли, ведь именно трудяги-ветераны курсируют по водной глади между Дальним Востоком и странами, находящимися в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Большое количество грузов перевозят такие суда и по рекам, протекающим в России и ближнем зарубежье.

Как и где, посмотреть СПИСОК этапов реализации Программы #реновации жилищного фонда в городе Москве

Обновить флот, используя способ замещения старых основных фондов новыми, может не каждая компания. Этот процесс является длительным и весьма дорогостоящим. Именно поэтому и проводится реновация судов. Она позволяет омолодить старые фонды на десять-пятнадцать лет. При этом у компании появится дополнительное время на проведение обновления флота, не будет потерян рынок перевозок, на котором существует жесточайшая конкуренция.

Реновация – это процесс, который позволит компании увеличить престиж судна. При этом могут быть пересмотрены в сторону повышения тарифные уровни, а также получены наиболее выгодные условия от страховых организаций. Кроме того, после обновления судна значительно сократятся расходы на его техническое обслуживание. В конечном итоге будет продлена жизнь заслуженных ветеранов речных и морских просторов.

Реновацию, производимую в грузовом отсеке корпуса судна, можно реализовать секционным методом. Это позволит выполнить во время навигации больший процент работ. Судно при этом из эксплуатации не выводится.

Реновация жилищного фонда

Этот вопрос является весьма актуальным для всей страны, ведь он играет роль в создании наиболее качественной среды для проживания населения.

И в этой сфере реновация – это процесс восстановления или замещения одних физически или морально устаревших объектов на другие, более новые.

Жилищный фонд может быть подвергнут капремонту или модернизации, реставрации или реконструкции. Здания могут быть снесены, а на их месте возведены новые объекты. Все эти действия относят к различным методам реновации. Какие из них следует применить в каждом конкретном случае? Все зависит не только от характеристик жилого здания, но и от способов его дальнейшей эксплуатации.

Начальный этап

Перед проведением любых работ должен быть составлен инвестиционный проект. Этот документ определит основной комплекс необходимых практических действий. Сюда войдут экспертные, проектные, строительные, а также другие виды работ, которые направлены на выполнение задачи обновления жилища и решение социальных и экономических вопросов по эффективной эксплуатации объекта.

Участие государства

В процессе реновации жилищного фонда немаловажную роль играют муниципальные и региональные органы власти. При этом их участие может быть осуществлено в двух формах – финансовой и нефинансовой. Каждая из них выполняет свою немаловажную функцию.

Суть финансового участия государства заключается в:

— предоставлении субсидий, которые могут быть потрачены либо на улучшение условий проживания, либо на возмещение определенной доли затрат по ремонту и обслуживанию квартир и домов;

— финансировании жилищной программы;

— обслуживании и организации жилищных займов;

— предоставлении физическим лицам налоговых льгот;

— инвестициях, направленных на улучшение структуры жилищного комплекса.

При нефинансовом участии государственные органы применяют обширный спектр инструментов, касающихся сферы технического, нормативно-правового, а также градостроительного регулирования. В этом случае основными объектами для выполнения данной функции являются не только сами проекты реновации, в которых может быть предусмотрено новое строительство, капремонт или реконструкция, но и субъекты реновации (арендаторы, собственники жилья, производители и кредитные организации).

Территориальная реновация

На определенном участке может быть произведен снос существующих сооружений и зданий и извлечение сетей и инженерных коммуникаций из-под земли. Это и есть реновация территорий. Ее основной целью является освобождение участка для нового строительства. При этом степень сохранности расположенных на данной территории строений значения не имеет.

Существует условное деление реновации на два вида. Освобождение участка под новое строительство может быть принудительным или эволюционным.

Что такое реновация первого типа? Это принятие официального решения о сносе существующего объекта застройки. Эволюционная реновация, напротив, протекает естественным образом, так как является результатом определенных погрешностей, последствия которых не поддаются контролю и управлению.

Осуществление масштабного проекта

В России реализуется грандиозная программа, которая предусматривает работы, позволяющие перестроить целые кварталы. Реновации обширных территорий в Санкт-Петербурге осуществляются организацией, которая создана специально для данного проекта. Это ООО «СПб-Реновация».

Между компанией и городскими властями заключен соответствующий договор. Согласно ему, до 2019 г. в Санкт-Петербурге будет произведена реновация «хрущевок». Строительная компания осуществляет работы по сносу более тысячи домов, расположенных в девяти районах Северной столицы. На их месте будет возведено практически восемь миллионов кв. метров новых квартир.

На сегодняшний день в домах, подлежащих реновации, прописано сто пятьдесят тысяч человек. После проведения работ численность жильцов, как предполагается, увеличится в три раза. Новые дома планируется возводить высшего качества. При этом будут использованы самые передовые технологии современности.

По проекту новые кварталы должны быть оснащены индивидуальными котельными, а во всех квартирах разрабатывается установка счетчиков на подаваемые энергоресурсы. В домах планируется осуществление подогрева поступающего с улицы холодного воздуха. Эта функция возлагается на современную приточно-вытяжную вентиляцию. В подъездах появятся суперлифты, которые будут при спуске самозаряжаться. В оконных проемах предусмотрена установка деревянных стеклопакетов и т.д.

Тепловая реновация

Основная масса жилого фонда России и бывших республик СССР была построена еще до 1980 г. В этот период проводилась крупномасштабная программа крупнопанельного домостроения. При этом быстро росло количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров, но вопросы, касающиеся теплоизоляции домов, решались лишь традиционными для тех времен средствами.

Стоит сказать, что потеря тепла в старых домах достигает восьмидесяти процентов. Это приводит к увеличению коммунальных платежей и росту использования всех видов топливных ресурсов.

Если для других жилых домов проводимая реновация заключается в замене инженерного оборудования, ремонте внутренних и магистральных тепловых сетей, то для этих зданий разрабатывается комплекс мер по утеплению фасадов. В него включаются работы, позволяющие улучшить механические, физические, эстетические и другие эксплуатационные свойства здания. Все эти меры направлены на повышение энергетической эффективности жилья.

Работы по реновации здания включают в себя обновление конструктивных элементов, интерьера и экстерьера, утепления фасадов, перегородок и т.д. При этом значительно повышается качество существующего жилого фонда.

Источник: fb.ru

Программа реновации жилищного фонда: цели, задачи и проблемы ее реализации

В статье рассматриваются актуальные проблемы состояния жилищного фонда и направления его комплексного преобразования через систему мероприятий, направленных на эффективное его воспроизводство. Показано отличие понятий «реконструкция», «переустройство зданий», «реновации». Анализируются основные положения, цели и задачи Программы реновации жилищного фонда в городе Москве, порядок и этапы ее реализации. Выделены некоторые аспекты ее совершенствования. Ключевые слова: реновация жилищного фонда, городская среда, интегрированная модель реновации жилой застройки.

Развитие городов в теоретических и практических аспектах является одним из важнейших и сложнейших проблем устойчивого развития территорий. Под обновлениием городской жилой застройки понимается системный процесс комплексного преобразования территории через систему мероприятий, направленных на эффективное воспроизводство жилищного фонда, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры и формирование современной городской среды, учитывающих особенности социально-экономического развития города, инвестиционную привлекательность и уровень развития строительного комплекса и жилищной сферы, нормативно-правовое регулирование, развитие финансовых механизмов, обеспечивающих строительство жилья, состояние и качество жилищного фонда с учетом его ветхости и аварийности состояние городской инфраструктуры.

В тоже время рыночные механизмы привлечения средств населения, частных инвестиций, ресурсов кредитных организаций не обеспечивали приток финансирования, что значительно повлияло на накопление объемов недоремонта жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а степень физического и морального износов по многим объектам достигала критического состояния, что является тормозом развития потенциала территорий.

Несмотря на значительное количество принятых законодательных и организационно-распорядительных документов по ликвидации аварийного фонда, «мансардной» реконструкции, сносу отдельных серий панельных домов, улучшению жилищных условий москвичей, также предпринималась попытка обеспечить повышение качества и обновления городской застройки посредством принятых к реализации государственных программ города Москвы и комплексных программ сноса и реконструкции фонда панельной застройки первого этапа индустриального домостроения. Для обеспечения комплексной реконструкции кварталов пятиэтажной застройки Правительством Москвы в конце 1990-х годов был принят ряд городских нормативных правовых актов, наиболее значимым из которых является постановление Правительства Москвы от 6 июля 1999 г. № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года». [1, 2, 3, 4, 5J.

Анализ понятий ремонтно-реконструктивных работ показывает, что практически одновременно употребляются термины «капитальный ремонт», «модернизация», «реконструкция», «переустройство зданий» «реновация» и отличаются только признаками, определяющими степень и масштабы ремонтно-реконструктивных мер. В тоже время применение термина «реновация» используется неоднозначно. Реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление) — экономический процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального износа машин, оборудования, инструмента новыми основными средствами [8]. Также термин реновация означает адаптивное применение зданий, комплексов, сооружений, территорий в условиях изменения их функций. Технологии реновации образуют особую группу ресурсо- и энергосберегающих технологических процессов, так как уже по своей сути направлены на увеличение ресурса объектов, удовлетворяющих потребности общества в разных сферах его жизнеобеспечения и практической деятельности, или продление их жизненного цикла, в том числе за счет повторного использования материала, из которого они изготовлены.

В жилищной сфере реконструкция и реновация имеют территориальную окраску, то есть данные понятия могут применяться как к отдельно взятому жилищному фонду, так и к целой территории, на которой имеется жилищный фонд определенного качества, но трактуются отнюдь не однозначно. Например, в Париже под реновацией панельных домов первого этапа индустриального домостроения подразумевался не снос и строительство новых на их месте домов, а капитальный ремонт, реконструкция с увеличением объема здания, этажности и мероприятия, направленные на обновление жилой застройки.

Сложившаяся практика обновления жилой застройки в мегаполисах, в результате которой сносятся дома, которые в принципе могли бы еще эксплуатироваться (а во многих российских городах о сносе такого фонда не может быть и речи) и вызывала совмещение таких понятий, как реконструкция и реновация сложившейся застройки.

Реновация жилищного фонда в городе Москве — совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.

По результатам мониторинга технического состояния жилищного фонда, проведенного Государственной жилищной инспекцией города Москвы, был определен объем жилой панельной застройки первого этапа индустриального домостроения, который должен подвергнуться реновационным мероприятиям. С целью устранения накопленного за последние десятилетия дисбаланса развития городской среды и не допущения массового появления в ближайшие голы аварийного жилищного фонда разработана и утверждена Программа реновации жилищного фонда в городе Москве [6].

Программа реновации принимается на срок до 2032 года и позволит улучшить жилищные условия граждан, переселяемых из сносимых домов, обеспечить обновление существующей застройки и повысить качество городской среды. В Программу реновации включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, поддержали включение данных многоквартирных домов в Программу реновации [8]. К таким многоквартирным домам относятся в том числе крупнопанельные многоквартирные дома (серии 1-515, 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, И-32, 11-35), многоквартирные дома с неполным каркасом (серия 1-335), многоквартирные крупноблочные дома (серия 1-510), многоквартирные дома с кирпичными несущими стенами (серий 1-511,1-513,11-34) и многоквартирные дома из объемных блоков. Финансирование Программы реновации осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации [6].

Особое значение Программы реновации жилищного фонда в городе Москве должно состоять в том, что она формирует дополнительный фактор роста, обеспечивающий повышение градостроительного, экономического, инвестиционного, экологического, социального потенциалов территории Москвы и достижение нового качества городской среды, реализуемой в программном формате. В этом контексте Программа реновации приобретает системно — территориальный характер, выражаемый интегрированной моделью, ориентированной на вовлечение в процесс улучшения и роста добавленного качества и стоимости всей совокупности ресурсов городской застройки, адекватной современным предпочтениям, удовлетворяющим потребности в жилищном фонде и комфортной среде жизнеобеспечения.

Несмотря на актуальность, своевременность и. в целом, обоснованность основных положений, целей и задач Программы реновации жилищного фонда, можно выделить ряд дискуссионных вопросов и недостатков:

• 1. Данную программу следует считать Программой о намерениях, поскольку данная программа не отвечает требованиям Методических указаний о разработке государственных программ г. Москвы, (отсутствуют объемы финансирования, механизмы реализации, риски, оценка эффективности и т.д.)
• 2. Финансирование Программы реновации осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы, а также из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации). Однако не представлены объем требуемых ресурсов с указанием источников финансирования, направляемых на реновацию.
• 3. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, со дня утверждения Программы реновации. Данный подход принят исключительно с политических позиций, и не учитывает экономические последствия: панельные дома, планируемые к сносу на последнем 10-15 летнем этапе реализации Программы потребуют в предыдущем периоде ремонтных мероприятий, которые должны будут проводить управляющие организации за свой счет или за счет отчислений собственников помещений других домов.

С целью более успешного выполнения Программы реновации жилищного фонда можно предложить некоторые рекомендации.

С целью недопущения существенного снижения для жителей комфортности проживания и преждевременного ухудшения технического состояния жилых домов, планируемых к реновационным мероприятиям на заключительном этапе их сноса, необходимо обеспечить синхронизацию текущих эксплуатационных мероприятий с планируемыми сроками реализации Программы реновации.

Необходимо доработать Программу реновации жилищного фонда и придать ей статус комплексной программы реновации жилой застройки, поскольку в ней решаются задачи не только возобновления выбывающего жилья, но и повышения качества городской среды. Также обеспечить ее соответствие требованиям Методических указаний о разработке государственных программ г. Москвы.

При реализации Программы реновации целесообразно применять методы территориально-пространственного девелопмента, бизнес — планирования, портфельного управления При доработке Программы предусмотреть многоуровневый характер: на городском уровне придать ей качество Мегапроекта, как комплексной целевой программы, включающей несколько мультипроектов на уровне территорий административных округов, представляющих собой перечень отдельные инвестиционно-социально- строительных монопроектов, имеющие четко очерченные ресурсные , объемные и временные показатели, реализуемых на циклично-волновом принципе на территории управ районов.

Библиографический список:

• 1. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
• 2. Постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 336-ПП «О продлении срока реализации Среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы и дополнительных мерах по ее выполнению»
• 3. Постановление Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «О Среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год».
• 4. Постановление Правительства Москвы от 18 апреля 2006 г. № 268-ПП «О Среднесрочной программе жилищного строительства в городе Москве на период 2006-2008 гг. и заданиях до 2010 года в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
• 5. Постановление Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. № 1032- ПП «О Городекой целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.»
• 6. Постановление Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве»
• 7. Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — 895 с
• 8. Закон города Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».

Источник: bstudy.net

К вопросу о реновации жилищного фонда в Москве

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учётом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Данная норма введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ
«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» [1] (далее – Закон № 141-ФЗ).

В целях обеспечения успешной реализации программы реновации
Законом № 141-ФЗ предусматривается создание специализированной некоммерческой организации — М осковский фонд реновации жилой застройки (далее — Фонд), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком.

Статьёй 7.7 Закона № 141-ФЗ установлено, что фонд является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда и о существляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности либо на ином правовом титуле у Фонда.

При этом законом предусматривается субсидиарная ответственность города Москвы по обязательствам Фонда, что гарантирует ответственность городских властей перед населением.

Нормативным правовым актом города Москвы Фонд может быть наделен правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве в порядке, установленном Законом о долевом строительстве.

Положения Закона № 141-ФЗ о наделении Фонда статусом застройщика не относятся к предмету регулирования Закона о статусе столицы, поэтому получение соответствующего статуса осуществляется путём дополнения в часть 4 статьи 1 Закона о долевом строительстве с соблюдений установленных им требований, направленных на обеспечение прав участников долевого строительства.

К сожалению, в законе отсутствует определение главного для проекта понятия «реновация жилищного фонда». В правоприменительной практике оно имеет различное толкование. Отсутствие единого определения понятия «реновация жилищного фонда» делает неопределенной цель установления особенностей регулирования соответствующих правоотношений (пункт 2 статьи 1 проекта) и может негативно сказаться на единообразии применения проектируемых норм.

Федеральное законодательство также не содержит общих правил «реновации жилищного фонда». В то же время жилищным законодательством предусмотрены механизмы признания жилищного фонда аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и переселения в связи с этим граждан из такого жилищного фонда. Следовательно, вести речь об установлении особенностей реновации жилищного фонда представляется некорректным.

В соответствии со статьёй 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается в случаях, прямо предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника его имущества допускается только по основаниям, указанным в пункте 2 данной статьи. Предусмотренное в Законе № 141-ФЗ основание прекращения права собственности по существу представляет собой новый вид изъятия имущества. При этом гарантии соблюдения прав собственника не очевидны. Например, принудительное изъятие недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 2392 ГК РФ, статья 32 Жилищного кодекса) возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Законом № 141-ФЗ собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав гарантирует взамен указанных жилых помещений равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

• жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
• такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы.

Представляется, что при определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности. Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению «также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием».

Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации , должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

По мнению Президиума Верховного суда России, компенсация включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, но и сумму компенсации за не произведенный бывшим наймодателем капитальный ремонт [2] .

К сожалению, данные вопросы никак не отражены в новеллах законодательствах, посвящённых реновации жилищного фонда в городе Москвы.

Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве». [3]

В соответствии с пунктом 6 Постановления
№ 497-П Программа реновации принимается на срок до 2032 года. Существующий жилищный фонд города Москвы по состоянию на 1 января 2017 г. составляет 243,6 млн. кв. м. В программу включено 5144 дома.

В статье 7.6. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлен порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (далее — решение о выводе из эксплуатации). Решение о выводе из эксплуатации должно содержать дату вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включённого в решение о реновации, и иные определённые нормативным правовым актом города Москвы сведения. При этом решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включённом в решение о реновации, в соответствии с частью третьей настоящей статьи.

Со дня вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей. Эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается.

В соответствии со статьей 8 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14
«О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. [4]

Между тем в практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве. [5]

Кроме того, на законодательном уровне отсутствует необходимое правовое регулирование вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов. Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое не приемлемо с учетом масштабов программы реновации и социальных последствий.

Реновация затрагивает еще один вопрос – земельный. Приобретая здание в результате выкупа или обмена, Фонд действуя как застройщик получает все права на землю, которые были у бывшего владельца. А Гражданский кодекс определяет, что у покупателя возникает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавца недвижимости. Из данных норм четко вытекает, что Фонд как новый собственник домов приобретёт в порядке правопреемства абсолютно все права на землю, расположенную под ними. Более того, Закон о реновации и Земельный кодекс прямо считают, что таковая после расселения граждан (или перечисления им денежных средств) станет государственной или муниципальной собственностью, с дальнейшей передаче прав на участок Фонду.

Следовательно, реновация прекратит право собственности бывших жильцов на общедомовой надел. Не исключена ситуация, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном дом.

Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

На это обстоятельство прямо указывает Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом 29.04.2014. [6] Данное положение применимо и к реновации.

Совершенно обоснованно в Жилищном кодексе уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.

В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.

К сожалению не все эти моменты учтены применительно к переселению граждан в связи с реновацией.

[1] Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.07.2017,

[2] Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённый Президиумом ВС РФ 29.04.2014

[5] Москве (см. об этом: Козенко А., Савина Е. Жители Бутова проявили несносный характер. В микрорайоне вновь разгорелся жилищный конфликт // Коммерсантъ. 2008. 1 авг.).

[6] Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)// Бюллетень Верховного Суда РФ.2014.№7.

Источник: zakon.ru