Программы комплексного развития территории это

КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

• 1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• 2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (в Республике Башкортостан — Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 12.10.2021 г. № 512 «О комплексном развитии территорий в Республике Башкортостан»).

КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

• 1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
• 2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• 3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• 4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц. КРТ по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством.

Лучшие практики комплексного развития территорий жилой застройки в российских городах

Кем принимается решение о комплексном развитии территорий в городе Уфа?

• — территория состоит из земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся исключительно в федеральной собственности;
• — реализация КРТ будет осуществляться из средств федерального бюджета;
• — реализация КРТ будет осуществляться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.

2) Правительством Республики Башкортостан в случаях, если:

Основы реализации проектов в условиях комплексного развития территорий.

• — реализация КРТ будет осуществляться из средств бюджета Республики Башкортостан;
• — реализация КРТ будет осуществляться юридическим лицом, определенным Республикой Башкортостан;
• — территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований.

3) Главой Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан во всех остальных случаях.

Как заключается договор о комплексном развитии территории?

Какие обязанности возникают у Застройщика и публично-правового образования при заключении договора о комплексном развитии территории?

• — разработать документацию по планировке территории комплексного развития;
• — в случае комплексного развития застроенной территории за свой счет осуществить выплату возмещения/предоставление другого жилого помещения правообладателям жилых помещений в домах, подлежащих сносу в рамках процедуры изъятия для государственных/муниципальных нужд;
• — осуществить снос объектов, подлежащих изъятию для государственных/муниципальных нужд;
• — осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории комплексного развития, в том числе объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства;
• — иные обязательства, предусмотренные договором.

Орган местного самоуправления берет на себя следующие обязательства по договору о комплексном развитии:

• — утвердить документацию по планировке территории, подлежащей комплексному развитию;
• — принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством (по ходатайству Застройщика);
• — предоставить земельные участки, образованные в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в аренду без проведения торгов в целях строительства, разрешение на использование земель и земельных участков, выдать градостроительные планы земельных участков, разрешения на строительство;
• — в случаях, предусмотренных договором, за свой счет обеспечить строительство объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ;
• — иные обязательства, предусмотренные договором.

Как обеспечиваются жилищные права граждан при осуществлении комплексного развития территории?

• — рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,
• — все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе воспользовавшись средствами материнского капитала, жилищного сертификата, либо иного источника. Гражданам, проживающим в муниципальных жилых помещениях на основании договоров социального найма предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении, а при наличии письменного заявления нанимателя другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

Источник: ufacity.info

Общая информация о КРТ

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья. В этой связи принято решение о реализации данного механизма на территории Нижегородской области. Деятельность ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области», в своей части, заключается в комплексном анализе и масштабной проработке существующей застройки, в целях выявления потенциальных площадок и подготовке данных территорий для последующей реализации механизма КРТ.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих и устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.

Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

Виды комплексного развития территорий:

1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены (далее – комплексное развитие территории жилой застройки):

а) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

б) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствующие одному или нескольким критериям;

в) многоквартирные дома, построенные до 1977 года включительно:

— бараки деревянные вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады);

— малоэтажные многоквартирные дома до 4 этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия (в том числе по металлическим балкам), со следующими материалами стен: дерево, камень, кирпич, панельный, с наружной системой утепления, монолитные;

— панельные 5-этажные, кирпичные 5-этажные с деревянными перекрытиями;

— многоквартирные дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70 % включительно и выше.

г) отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения:

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в настоящем пункте, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в настоящем пункте.

д) в целях комплексного развития территории жилой застройки, также могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, которые соответствуют одному или нескольким критериям:

• Физический износ жилого дома блокированной застройки, объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома составляет:

— для каменных домов – свыше 65 %;

— для деревянных домов – свыше 60 %.

• Отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения:

1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки (далее – комплексное развитие территории нежилой застройки):

а) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

б) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных Правительством Нижегородской области;

в) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

г) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные выше, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными пунктом 2.

1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц (далее – комплексное развитие незастроенной территории);
2. Комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

В целях определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, лица инициирующие процесс комплексного развития территории в границах соответствующего муниципального образования, вправе самостоятельно подготовить мастер-план в соответствии с требованиями, предусмотренными постановлением Правительства Нижегородской области от 13 июля 2021 г. № 601 «Об особенностях комплексного развития территорий в Нижегородской области».

Мастер-план — документ, содержащий в себе проработку пространственных решений по развитию территории (функциональное зонирование территории, эскизные планировочные решения и т.д.) и социально-экономическое обоснование этих решений, определяется наиболее предпочтительный вариант развития территории и формируется концепция развития территории.

В настоящее время стадия мастер-плана не закреплена в градостроительном законодательстве. Тем не менее именно на этой стадии есть возможность до выполнения более сложных работ определиться с концептуальными решениями развития территории (с учетом различных вариантов), что снижает стоимость последующего этапа работ (проекта планировки).

В разработку мастер-плана могут входить следующие виды работ:

1. Анализ предпосылок развития территории:

а) анализ текущего состояния территории проекта (проведение анализа существующего функционального зонирования территории, расположения объектов, анализ инфраструктурного обеспечения территории, анализ наличия объектов культурного наследия, структуры собственности земельных ресурсов и объектов недвижимости (по видам собственности) и т.д.).

б) определение места и функций территории в рамках города: функции, транспортные, инженерные и прочие связи. История территории, этапы развития территории.

в) анализ социально-экономической ситуации в городе. Анализ рынков коммерческой и жилой недвижимости. Прогноз потребности.

г) анализ планов развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

д) определение ограничений развития территории проекта (градостроительных, инфраструктурных, культурно-исторических и прочих).

1. Разработка Концепции развития территории:

а) разработка вариантов планировочных решений развития территории. Выбор наиболее оптимального варианта. Определение ключевых объектов или системы объектов (новых градостроительных узлов), их функций.

б) предварительное лотирование территории.

в) разработка транспортной схемы.

г) разработка общей инфраструктурной схемы, определение узких мест в инфраструктурном обеспечении проекта.

д) разработка организационно-правовой схемы реализации проекта. Предварительного экономическо-финансового обоснования.

е) расчет социально-экономического эффекта реализации проекта.

ж) разработка плана реализации проекта.

Представленный перечень работ не является полным и корректируется, исходя из потребностей заказчика.

Согласование мастер-плана проводится на предмет его соответствия критериям и условиям для формирования границ комплексного развития территории Градостроительному кодексу Российской Федерации и региональному законодательству о комплексном развитии территории, возможности изменения основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, согласования объёмно-планировочных решений, предусмотренных мастер-планом.

Источник: gradrazvitie.ru

Комплексное развитие территории

Правовой центр «Два М» предлагает весь спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).

Комплексное развитие территорий (КРТ) — совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. При этом если речь идёт о застроенной территории, то имеющиеся на ней объекты изымаются у собственников для государственных нужд (либо процедуру КРТ реализуют сами собственники).

Специфика КРТ состоит в обязательном наличии соглашения между застройщиком и органами власти, регламентирующего взаимные обязательства, связанные со строительным проектом, ведении застройки только на основании проекта планировки территории, предусматривающего параметры объектов основанного назначения и создаваемой для них инфраструктуры.

По своей сути КРТ (ранее КУРТ) — это два взаимосвязанных направления:

Изъятие с последующим сносом или реконструкцией имеющихся на территории объектов. Причём не только не отвечающих современным требованиям (аварийных, ветхих, устаревших), но вообще всех, включённых в зону КРТ.

Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов (МКД), объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно — в конце 2020 года. Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамках комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной — устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

Фактические задачи КРТ

На практике же данный институт часто превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации собственникам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ собственниками практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями.

Так необходимо единогласное согласие всех правообладателей на участие в КРТ, проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков, построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции. Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Для правообладателей, чаще всего не являющихся профессионалами в сфере девелопмента, риски представляются крайне высокими.

В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев КРТ становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее – КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

Применение режимов КРТ возможно как к соответствующим зонам, заранее установленным в правилах землепользования и застройки, так и к иным территориям, определяемым уполномоченным органом. Во втором случае изменения в ПЗЗ вносятся уже при реализации проекта. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.

В то же время применение режима КРТ к застроенным территориям с эффективно используемой недвижимостью не должно быть произвольным. Соответственно если проект комплексного развития территории инициирован в отношении участков, на которых отсутствуют объекты, соответствующие критериям применения данного режима (аварийные, самовольные, не соответствующие градостроительному регламенту или подлежащие сносу по целевым программам) то такие действия уполномоченного органа могут быть оспорены. Аналогично – если площадь соответствующих объектов несоизмеримо мала по сравнению с площадью надлежаще используемости недвижимости в зоне КРТ.

С другой стороны данный механизм выгоден застройщикам при реализации крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.

Так, этот режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории. Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка или инвестор должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

Подробно специфике КРТ в Москве смотрите здесь.

Виды КРТ

Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:

• правообладатель участка или сносимых объектов (КРТ по инициативе правообладателя);
• лицо, привлекаемое уполномоченным органом на торгах (КРТ по инициативе органа местного самоуправления).

В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:

• территорий, занятых многоквартирными домами, подлежащими сносу;
• территорий, занятых нежилой застройкой, подлежащей сносу;
• свободных участков и территорий, занятых объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Правовой центр «Два М» рекомендует как владельцам объектов недвижимости, поправших в зону планируемого КРТ, так и застройщикам при подготовке к участию в таком проекта начать работу с подготовки комплексного юридического заключения (градостроительный аудит). В зависимости от задач могут быть рассмотрены вопросы как законных способов противодействия включению участка в зону КРТ и изъятию объектов на нём, так и порядка реализации проекта.

Источник: www.2m.ru