Можно ли быстро провести обмен старой квартиры на жилье в новостройке? И сделать это быстро? Да! В этом вам поможет услуга «трейд-ин квартиры».
Трейд-ин (trade in) переводится как «обмен, обменивать» и по своей сути представляет сделку, при которой деньги от старой квартиры идут в счет покупки новой.
Чтобы сделать это максимально комфортно можно обратиться к специалистам.
Плюсы этого шага очевидны: вам не надо самим заниматься оформлением бумаг, оценкой недвижимости и поиском покупателей. Специалисты возьмут реализацию всех этих этапов на себя, а вам останется лишь наблюдать, как деньги от продажи старой квартиры перейдут в счет стоимости новой.
Для своих клиентов мы в ГК «ННДК» предлагаем специальную программу бесплатной реализации вторичного жилья, в рамках которой наши партнеры возьмут на себя организацию всего процесса:
- специалист оценит старую квартиру и выставит ее на продажу по рыночной цене;
- полученные от продажи деньги без вычета комиссий пойдут в счет приобретаемой новой квартиры.
Вам нужно только выбрать квартиру в наших жилых комплексах и готовиться к переезду!
Что такое квартира в трейд ин в новостройке, стоит ли соглашаться на это?
Нужна наша помощь?
Просто заполните форму и мы с вами свяжемся
Источник: xn--d1amha.xn--p1ai
Метры в трейд-ин
В Москве растет число покупок жилья в новостройках, в стоимость которых включается цена имеющейся у покупателя квартиры на вторичном рынке. «Деньги» оценили выгоду.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
В прошлом году пятая часть продаж в столичных новостройках пришлась на трейд-ин. Для большинства покупателей трейд-ин не кажется привлекательным. Сдавая старую квартиру девелоперу, можно потерять часть ее стоимости по сравнению с самостоятельной продажей на открытом рынке. Однако популярность трейд-ин растет из-за падения платежеспособности населения: увеличивается число покупателей, чьи доходы не позволяют накопить на новое жилье или получить одобрение ипотеки из-за кредитной нагрузки.
Принцип трейд-ин (от англ. trade-in) заключается в том, что покупатель отдает старое имущество в счет покупки нового. Рынок недвижимости позаимствовал его у продавцов автомобилей еще в начале двухтысячных. Девелоперы придерживаются того же принципа, только покупатель сдает не машину, а квартиру, которая у него есть, на вторичном рынке.
По данным «Метриума», на трейд-ин приходится в среднем 20% сделок по покупке жилья в московских новостройках. Два года назад этот показатель составлял примерно 15%. По оценке «Инком-Недвижимости», по трейд-ин состоялось 32,5% продаж в новостройках в прошлом году.
Рост связан со стагнацией доходов покупателей, говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. «Доля клиентов, чьи доходы исключают возможность накопить на покупку нового жилья, растет, поэтому же в новостройках быстрее всего вымываются самые доступные по цене варианты»,— объясняет она. Трейд-ин позволяет улучшить жилищные условия тем, у кого нет накоплений, но есть квартира в старом жилом фонде: на такую сделку часто не нужны «живые» деньги, чтобы оплачивать комиссии, все расходы уже внутри и фактически вычитаются из стоимости имеющейся квартиры. «Чем выше бюджет покупки в среднем по проекту, тем меньше клиентов, что ради приобретения нового жилья продают старое»,— добавляет госпожа Литинецкая. Трейд-ин стал дополнительным инструментом стимулирования продаж в условиях ограниченной платежеспособности населения, согласен заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. По его оценкам, сейчас с трейд-ин работают 80% московских застройщиков. «В будущем доля сделок с трейд-ин на московском рынке может вырасти до 40–50%»,— полагает господин Кочетков. Рост трейд-ин сдерживает ипотечное кредитование. «Ставки по ипотеке снижаются, но падения спроса на трейд-ин не произойдет, так как реальные доходы населения падают, а закредитованность растет, что часто становится причиной для отказа в ипотеке»,— отмечает Мария Литинецкая.
ПОКУПКА КВАРТИРЫ по TRADE-IN. Как работает.
Основные преимущества трейд-ин для покупателя — это бронирование выбранной квартиры в новостройке на время продажи старого жилья и сделка «под ключ» за одно обращение в агентство или к застройщику. «Самые ликвидные предложения в новостройках раскупают за считаные недели на старте продаж. Есть случаи, когда покупатели проводили продажу самостоятельно и упускали понравившийся вариант в новом доме»,— рассказывает госпожа Литинецкая, добавляя, что в случае с трейд-ин помимо брони застройщик может фиксировать стоимость выбранной квартиры на два-три месяца.
Большинство застройщиков и агентств, работающих с трейд-ин, не выкупают квартиры на вторичном рынке, а берут их на реализацию. Покупку практикуют всего две компании — группа ПИК через свою компанию «ПИК-Брокер» и «Инград». По словам Марии Литинецкой, в этом случае для покупателя могут быть свои плюсы. «ПИК выкупает квартиры в течение десяти дней, что гораздо быстрее, чем при поиске стороннего покупателя. «Инград», например, предоставляет клиентам возможность жить в своей бывшей квартире до получения ключей в новостройке»,— перечисляет она.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
К минусам трейд-ин относят потерю стоимости квартиры на вторичном рынке при ее оценке. В ее новую цену, которая будет зачтена в стоимость жилья в новостройке, закладывают ликвидность, срок продажи, возможность агента заработать и еще целый список параметров. Плата за удобство может достигать 40% от цены, которую можно получить при самостоятельной продаже.
Цена удобства
Большой дисконт стоимости сдаваемой квартиры получается в случае ее выкупа, отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Мы можем выкупать квартиры, но с дисконтом 15–30%, поэтому наши покупатели чаще выбирают вариант взаимозачета: клиент заключает с нами агентский договор, по которому мы помогаем ему продать старую квартиру. Параллельно заключается договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру»,— объясняет она. Такая услуга для клиента обходится в 3% от стоимости сделки, но не менее 200 тыс. руб.
По оценке коммерческого директора ГКА А101 Анны Боим, потеря в цене продаваемой застройщику квартиры на вторичке может быть еще выше по сравнению с вырученной от продажи на открытом рынке. «Чтобы сделка с применением трейд-ин не оказалась убыточна, приходится страховать много рисков, это формирует дисконт. Поэтому многие участники рынка работают с агентствами недвижимости»,— говорит госпожа Боим, отмечая, что в ГКА А101 придерживаются именно такой практики. После выбора квартиры и фиксации цены агентство недвижимости оценивает старую квартиру с учетом необходимости продать ее за определенный срок и согласовывает цену с клиентом. «Комиссию агентства чаще всего оплачивает клиент, хотя на рынке есть примеры, когда это делает застройщик. В любом случае такая схема выгоднее прямой продажи застройщику минимум на 20%»,— подчеркивает Анна Боим.
Девелоперы, что выкупают квартиры, называют другие цифры. «В сделках с трейд-ин мы оцениваем квартиры, как и при обычном выкупе: рыночная стоимость минус дисконт 7%»,— говорит генеральный директор «ПИК-Брокер» Александр Югай, добавляя, что благодаря скидке на новостройку в 3% глубина дисконта за сданную квартиру снижается. Например, покупатель сдает в трейд-ин однокомнатную квартиру стоимостью 8 млн руб., а хочет приобрести новую двухкомнатную за 11 млн руб. «Старую квартиру мы купим с дисконтом 560 тыс. руб., а на новую будет скидка 330 тыс. руб.»,— рассчитал господин Югай, подчеркнув, что разница в стоимости старой квартиры, сданной в трейд-ин, по сравнению с продажей на рынке составит 230 тыс. руб.
Начальник отдела специальных проектов группы компаний «Инград» Сергей Елисеев называет диапазон дисконта 0–15% в зависимости от типа выкупа — с проживанием в старой квартире или без. «Клиент может жить в своей старой квартире до получения ключей безвозмездно, оплачивая аренду по рыночной ставке или по сниженной цене»,— перечисляет господин Елисеев.
Цена квадратного метра в московской новостройке в зависимости от квартиры (руб./кв.м)
| Однокомнатня | 221 055 |
| Двухкомнатная | 220 785 |
| Трехкомнатная | 230 630 |
Источник: «Метриум»
Такое расхождение в оценке размера дисконта связано с разницей в представлении о стоимости квартиры у собственника и покупателя, то есть девелопера. По мнению директора системы мониторинга новостроек Bnmap.pro Сергея Лобжанидзе, 80–85% предложений на вторичном рынке переоценены. «Цена формируется из ожиданий владельца и его субъективных ощущений.
Объявления в открытых базах данных, на которые он ориентируется, составлены по такому же принципу оценки»,— рассуждает эксперт, добавляя, что у собственников жилья на вторичном рынке нет бизнес-показателей, на которые они ориентируются при оценке, а у застройщиков есть. Сергей Елисеев согласен: 90% покупателей, которых интересует трейд-ин, приходят с завышенными ожиданиями цены своей квартиры. «Каждая сделка рассчитывается индивидуально в зависимости от того, что клиент покупает и продает»,— отмечает господин Елисеев.
По его словам, у компании есть перечень критериев для оценки квартир на вторичном рынке. В него входят: год постройки дома, класс дома, локация, транспортная доступность, качество общих зон, окружение, соответствие базовых характеристик квартиры среднестатистическим, качество ремонта, юридический статус и условия освобождения жилплощади.
Наибольший вес в оценке имеют год постройки, класс дома и соответствие квартиры среднестатистическим представлениям. Наименьший — последние два в перечне. Но в окончательной оценке приходится учитывать и то, какую квартиру в новостройке выбирает покупатель. «Инград» выделяет три типа: экспозиция не более трех месяцев и доходность 30%, срок продажи 3–6 месяцев и доходность 15–20% и 12–24 месяца и до 10% соответственно. «Приходится искать баланс. Если покупателя интересует среднемаржинальная квартира, а сдает он высоколиквидную, есть возможность дать минимальный дисконт. И наоборот»,— объясняет Сергей Елисеев.
Как сдать в трейд-ин
Если есть необходимость сократить срок продажи старой квартиры и покупки новой, нужно обратиться к застройщику или в агентство недвижимости. В обоих случаях нужно заключить два договора — агентский договор на реализацию старой квартиры (или договор продажи в случае выкупа) и договор бронирования квартиры в новостройке с зафиксированной на время продажи сдаваемого в трейд-ин жилья ценой.
В договоре на реализацию помимо стандартных данных записывают размер агентской комиссии. «Обычно около 150 тыс. руб. Агентство оценивает квартиру, включает ее в рекламные объявления на 30–40 площадках, ищет покупателя, проводит просмотры.
Когда находит покупателя, согласовывает сумму продажи с собственником, затем оформляет договор купли-продажи»,— перечисляет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. После того как квартира продана, покупатель заключает договор долевого участия на выбранный вариант в новостройке.
Затем сумма, вырученная от продажи квартиры, направляется на счет застройщика. Если это необходимо, покупатель добавляет недостающие для покупки новой квартиры средства. Это могут быть как собственные сбережения, так и ипотека — кредитный договор заключается на этом этапе, когда уже понятна сумма разницы, которую необходимо довнести. Но предварительное одобрение банка на ипотечный кредит нужно получить до того, как подписывать документы с агентством (в том числе до договора на реализацию квартиры), это поможет избежать задержек в сделке.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Брокеры рассчитывают на продажу квартиры в среднем за 35–45 дней. «При правильном ценообразовании лот быстро продается даже без большого дисконта. Чтобы ускорить продажу, агентство может дисконтировать цену в среднем на 5%. Обычно этого достаточно, особенно если квартира без заметных изъянов»,— поясняет госпожа Доброхотова.
По ее оценке, стандартную однокомнатную квартиру в Гольяново (33 кв. м) в хорошем состоянии и непосредственной близости от метро «Щелковская» можно выставить на продажу за 5,94 млн руб., продать с небольшой скидкой за 5,9 млн руб. В одном из объектов агентства есть предложение двухкомнатной квартиры за 8,32 млн руб. (47 кв. м). Если у продавца средний для Москвы доход в 80 тыс. руб., то с учетом того, что сумма, вырученная от продажи «однушки», покроет больше половины стоимости нового жилья, он может рассчитывать на пониженную процентную ставку по ипотеке, около 8,4% годовых. Тогда кредит на 15 лет будет обходиться в 23,7 тыс. руб. ежемесячно. Но нужно учитывать, что в этом варианте срок сдачи нового дома — второй квартал 2023 года. «После продажи имеющейся квартиры два с половиной года покупателю нужно где-то жить»,— напоминает госпожа Доброхотова.
- «Деньги». Приложение №1 от 13.02.2020, стр. 48
Источник: www.kommersant.ru
Trade-in от ЛСР. Как поменять старую квартиру на новую
Представьте ситуацию: вы хотите купить недвижимость в строящемся доме от ЛСР, при этом у вас есть старая квартира. При классической схеме вам придется продавать старое жилье самостоятельно и только потом на вырученные деньги покупать новостройку. За это время квартира мечты в новом доме может уйти, а цены повыситься. А можно поступить проще: воспользоваться программой trade-in, и реализовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.
Чтобы узнать о trade-in от ЛСР больше – смотрите наш видеоролик в Instagram.
Что такое trade-in
Понятие trade-in пришло из автомобильного рынка. Смысл программы заключается в том, что в зачет стоимости нового автомобиля принимается ваша старая машина. В недвижимости схема похожа, но имеет свои особенности. По программе застройщик не выкупает старую квартиру с дисконтом, а лишь помогает ее продать с помощью партнерского агентства.
Продажа квартир в новостройках ЛСР по схеме trade-in — это не простой обмен старой квартиры на новую. Быстро сдать жилье в зачет новой квартиры не получится. ЛСР поручает продажу агентству-партнеру, которое в течение 3 месяцев продает вашу квартиру. Вырученные от продажи средства идут в счет оплаты новой квартиры.
Технически заключаются два договора: один на покупку нового жилья и один на продажу старого:
— договор на реализацию старой квартиры с агентством-партнером;
— договор долевого участия, в котором за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.
Важное условие: в качестве первого взноса за новую квартиру необходимо внести 10% личными средствами. К реализации принимаются квартиры в Санкт-Петербурге и Ленобласти, в том числе в строящихся домах – в этом случае заключается договор цессии (переуступки прав).
Если клиент сомневается, агентство предлагает взять пробный «тест-драйв» продажи старого жилья, по результатам которого принимается решение о покупке квартиры в зачет.
Если на квартиру в течение 3 месяцев покупатель так и не нашелся, то исключительных случаях ЛСР может пойти на продление сроков в зависимости от ситуации, или же на оставшуюся сумму клиент может взять ипотечный кредит и вовсе отказаться от продажи старого жилья.
Преимущества trade-in от ЛСР
— Фиксация стоимости квартиры в новостройке. На момент продажи старого жилья стоимость в новостройке не растет: она зафиксирована в договоре ДДУ.
Цены на новостройки растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может подрасти в цене. Договор trade-in позволяет зафиксировать цену на новую квартиру, пока продается старая. Стоимость в договоре приравнена к 100% оплате.
— Старая квартира продается по рыночной цене, за сопровождение сделки агентство не берет комиссию.
— Программа проводится в режиме «одного окна», без посредников, что экономит время, деньги и снижает риски. Клиенту не нужно обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
— Бесплатное сопровождение сделки. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу – все это выполнят профессионалы. В услуги агентства входит юридическое сопровождение, что нивелирует риски.
Если вас заинтересовала программа trade-in, просим оставить контакты , и мы свяжемся с вами.
Подробности о схеме покупки вы можете узнать в отделе продаж по телефону 8 (812) 325-01-01.
Бесплатный федеральный 8 (800) 325-01-01.
Источник: www.lsr.ru
Программа трейд-ин для обмена старой квартиры на жилье в новостройке
Схема продаж трейд-ин давно и успешно работает в автомобильном бизнесе. Владелец получает новый автомобиль, сдавая в счет ее оплаты старую машину. На рынке недвижимости Москвы сделки подобного рода появились в 2009 году. Затем успешный опыт распространился в других крупных городах России.
Во время экономического кризиса, начавшегося в 2008 году, спрос на жилье в новостройках резко снизился. С целью активизации продажи квартиры и привлечения новых клиентов застройщики запустили схему трейд-ин. Дословный перевод с английского языка trade-in трактует как «обмен в», т.е. человек получает новую квартиру в новостройке в обмен на старую.
Специалисты по продаже недвижимости не считают эту схему самой популярной, но работает она активно и успешно. Практически все крупные застройщики столицы используют трейд-ин в работе. С каждым годом растет число желающих воспользоваться возможностью улучшить жилищные условия.
Причины роста популярности трейд-ин
- Падение доходности населения. Далеко не каждая семья в состоянии накопить денег на новую квартиру высокого класса комфортности.
- Закредитованность людей. Большие суммы, извлекаемые из бюджета семьи, идут на оплату кредитов. Не получается быстро собрать немалую сумму на новое удобное жилье.
- Появление льготной ипотеки 6,5%, которая сделала платежи по ипотечным кредитам более доступными.
На рынке недвижимости растет интерес к альтернативным сделкам. Эскроу-счета, гарантирующие безопасность сделок с возводимыми объектами, снижение ипотечных ставок послужили привлекающим фактором для потенциальных покупателей новеньких квартир взамен имеющихся старых.
Услуга «квартира в трейд-ин»
Суть схемы состоит в заключении двух договоров между владельцем жилья и застройщиком. Первый – это разрешение хозяина недвижимости на продажу жилья, выдаваемое застройщику или его представителю. Второй – согласие, что вырученные от реализации средства будут использованы для погашения стоимости новой квартиры и внесение, если потребуется, необходимой доплаты. На недостающую сумму доплаты покупатель может взять в банке ипотечный кредит.
Схема несложная, но есть в этом взаимозачете некоторые нюансы, которые нужно учесть тем, кто задумывается о покупке нового жилья по схеме trade-in. Условия предоставления этой услуги у компаний-продавцов бывают разными.
Фиксирование стоимости будущей квартиры на время продажи вторичного жилья
Лучшим вариантом для покупателя будет бронирование выбранной конкретной квартиры и фиксация ее стоимости на все время, пока не будет продана старая. Клиент может спокойно жить в своей квартире и не беспокоиться о том, что за время реализации его жилья цены на новостройку поднимутся. Если учесть темпы роста на недвижимость в последнее время, это очень важный момент. Нередки случаи, когда за зарезервированную квартиру покупатели доплачивали сотни тысяч рублей.
Девелоперам невыгодно работать на таких условиях, поэтому они чаще предлагают только бронирование понравившегося клиенту жилья в новостройке. В этом случае продавцы квартир вынуждены опускать ценник на старое жилье, чтобы реализовать его в короткие сроки. Это приводит к финансовым потерям и снижению выгоды от сделки.
Некоторые агентства, работающие по программе трейд-ин, устанавливают конкретные сроки продажи недвижимости. Обычно этот срок составляет 3 месяца (90 дней). За обозначенный период стоимость приобретаемой в новостройке недвижимости изменяться для клиента не будет. Как показывает практика, времени бывает достаточно, чтобы осуществить сделку.
Застройщик делает скидку на покупку жилья в новостройке
Строителям выгодно продать квартиры быстрее. Покупателям, приобретающим жилье по программе трейд-ин, они делают скидки в 1-2% от стоимости недвижимости. Учитывая немалую цену квадратных метров, особенно элитных, небольшой процент выливается в приличную сумму.
Принцип «одного окна»
Человек тратит минимум времени на обмен старой жилплощади на новую. После заключения договоров и оформления документов за дело берутся профессионалы. Остается лишь дождаться результатов их работы.
Специалисты в сфере недвижимости проведут юридическую проверку реализуемой недвижимости. Наличие обременений в виде вложенного в покупку материнского капитала, непогашенного ипотечного кредита, долгов по коммунальным платежам, наличию нескольких собственников не станут препятствием к продаже. После освобождения квартиры жильцами, компания делает в ней косметический ремонт и продает на рынке.
Усовершенствование механизмов трейд-ин привлекает к системе новых клиентов. В Москве за несколько предыдущих лет существенно повысилась стоимость выкупаемых квартир, а застройщики за новые квартиры снижают цены уже до 3%. Услуги подбора нового жилья и юридическое сопровождение сделки для клиента бесплатны. Прибавив к этому отсутствие лишних хлопот и траты времени, увидим причину роста популярности trade-in программы.
Выгодна она и для агентств, получающих от сделок сотни миллионов прибыли – до 20% от общего объема продаж компаний. В Москве 80% фирм-застройщиков предлагают покупателям участие в схеме трейд-ин. Более четверти сделок с недвижимостью происходит по этой программе.
Дисконт при выкупе квартир уменьшается
Дисконт, или вычет из стоимости продаваемой недвижимости определенной суммы, требующейся для продажи старого жилья за короткий срок, стал ниже. Несколько лет назад, до начала пандемии, разница между ценой квартиры, продаваемой по программе трейд-ин, и ее стоимостью на свободном рынке недвижимости составляла 7-8%. В начале 20-х годов этот показатель снизился до 5%. Учитываю скидку застройщика на жилплощадь в новостройке, финансовые потери клиента будут минимальны.
Какая квартира может участвовать в программе трейд-ин
Не всякое жилье можно продавать по взаимозачету. Для таких сделок существуют следующие ограничения:
- Не принимаются к рассмотрению на участие «не квартиры», т.е. комнаты в коммунальных квартирах или общежитиях, доли собственности и т.д. В программе участвует только полноценная жилая недвижимость.
- Не рассматривается квартира в старых, ветхих домах, расположенных в отдаленных или неблагополучных районах города.
- Квартира должна находиться в собственности участника сделки.
- Продаваемая квартира должна быть расположена в том городе, в котором проводится сделка.
Объект недвижимости к совершению сделки должен иметь полную юридическую чистоту. В ней никто не должен быть зарегистрирован, все временно проживающие сняты с регистрационного учета. Через запрашиваемую в Едином государственном реестре выписку проверяется история регистраций в квартире, просматриваются все сделки с проверяемой недвижимостью. Доподлинно проверяется отсутствие или наличие притязаний на жилье третьих лиц, судебных процессов в отношении его.
Собственник обязан предоставить неоспоримое подтверждение права на квартиру. К числу подтверждающих документов относится договор купли-продажи, решение суда и т.п.
Обязателен документ, удостоверяющий личность продавца и одновременно покупателя. Обычно это паспорт. Владелец должен получить согласие супруги (супруга) на совершение сделок с недвижимостью, заверенное нотариусом. Требуется наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о подтверждении дееспособности клиента.
Минусы трейд-ин
Помимо того, что не каждая квартира может участвовать в программе, есть и другие отрицательные моменты. Они настораживают потенциальных клиентов, желающих обменять квартиру по взаимозачету на более комфортное жилье. Но если учесть все особенности сделки – как положительные, так и отрицательные, несложно избежать неприятных эпизодов.
На что обратить внимание.
- На величину дисконта, с которым придется столкнуться.
При его тенденции к снижению, некоторые недобросовестные компании пытаются навязать клиенту дисконт в 20-25%. Объясняют снижение стоимости недвижимости срочностью ее продажи, но совсем необязательно, что в этом есть необходимость. Поэтому участие в сделке трейд-ин лучше проводить с проверенными и надежными компаниями, имеющими на рынке недвижимости положительную репутацию.
- Отсутствие широкого выбора квартир для сделки.
Этот момент также зависит от порядочности агентства. Случается, что для продажи по сделке трейд-ин клиентам предлагают только те объекты, в продаже которых заинтересован продавец. Здесь поможет прямой контакт с застройщиком, знакомство с общим ассортиментом квартир в выбранном для покупки жилом комплексе.
- Подробное обсуждение и документальное оформление сроков проживания в старой квартире.
Сделка по схеме трейд-ин часто заключается на этапе, когда застройщик еще не завершил строительство дома. Покупатель должен дождаться, пока строительство завершится, и объект будет сдан в эксплуатацию. В случае затянувшегося процесса у клиента могут возникнуть проблемы.
Если он заключил договор о том, что занимать старую квартиру он обязан не более 90 дней, то агентство имеет право попросить освободить территорию. И покупатель в ожидании нового жилья вынужден будет снимать квартиру. Проще, когда у покупателя не единственная жилплощадь, а свободная квартира, полученная, например, в наследство.
При поиске партнера для сделки trade-in выбирайте крупных, известных застройщиков. У них отлажена система поиска покупателей недвижимости, результативно работает реклама, имеются средства для выкупа жилья. Они дорожат достигнутой положительной репутацией и стараются, чтобы все стороны оставались довольны их работой.
В любой сделке с квартирой, включая вариант трейд-ин, присутствует определенная доля риска. В помощь всем серьезный подход к ее совершению, тщательный выбор компании, внимательность при заключении договоров. Без стеснения изучайте, спрашивайте, консультируйтесь со специалистами. Цена вопроса высока – благополучие и уровень жизни вас и вашей семьи.
Источник: nikoliersdom.ru
Обмен жилья по трейд-ин – что это такое и стоит ли с ним связываться?
«По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду».
Что такое трейд-ин в сфере строительства жилья?
— Это услуга покупателю, который в максимально короткие сроки хочет выгодно продать свою недвижимость и приобрести другую, в большинстве случаев более привлекательную по всем характеристикам. К примеру, если речь идет о трейд-ин в автомобильном бизнесе, владелец авто может приехать в салон на своей поддержанной машине и уехать оттуда уже на новой. В недвижимости это работает немного по-другому. По сути, здесь совмещаются две параллельные сделки – реализация старой квартиры и бронирование квартиры в новостройке с условием дальнейшей покупки.
Посмотрите квартиры в новостройках
18 408 предложений в Ростове-на-Дону
Девелоперы, которые имеют собственные отделы продаж и реализуют квартиры сами, редко оказывают услугу трейд-ин, так как продажа вторичной недвижимости не их прямой профиль. Гораздо охотнее на это идут агентства-партнеры застройщиков, для которых сделки на первичном и вторичном рынке – основные направления деятельности и такая схема для них не редкость.
На рынке иногда встречается такой формат, как взаимозачет старой квартиры в счет оплаты новой. Однако широкого распространения он не получил и используется достаточно редко и точечно.
Какими правовыми актами регулируются такие сделки?
— Так как услуги трейд-ин зачастую оказываются профессиональными агентствами недвижимости, все финансовые расчеты производятся через юридическое лицо. Юристы компании сопровождают сделку на всех этапах – от подписания агентского договора на реализацию жилья до бронирования квартиры в новостройке и сопровождения сделки на первичном рынке – это регистрация договора долевого участия (ДДУ), а позже после ввода дома в эксплуатацию — оформление собственности.
Как должен протекать процесс заключения сделки?
— Для начала между агентством недвижимости и продавцом заключается стандартный договор, который предусматривает продажу квартиры в оговоренные сроки и за определенную сумму. В договоре также прописывается комиссионное вознаграждение, которое должен оплатить продавец агентству.
Параллельно с этим договором и реализацией квартиры на вторичном рынке, заключается договор бронирования квартиры в новостройке, где фиксируется стоимость квартиры на определенный срок – при схеме трейд-ин в среднем на 60 дней. И в этом присуствует существенный плюс такой схемы – за клиентом забронирована не только квартира, но и ее стоимость. Длительность такой брони — сугубо индивидуальна и зависит от многих факторов: темпов строительства, динамики продаж и т.д. Иногда за покупателем фиксируется только квартира, при этом сроки и стоимость объекта не указываются, в этом случае у покупателя есть гарантии, что понравившаяся ему квартира не будет продана другим. После того, как квартира на вторичном рынке реализована, продавец уже покупает квартиру в новостройке, внося за нее деньги на аккредитив или эскроу-счет.
С какого момента нужно освобождать квартиру, которую вы сдаете в трейд-ин?
— Все зависит от договоренностей с агентством, которое продает или производит взаимозачет старой квартиры на новую или договоренностей с покупателем, который приобрел вторичную недвижимость.
Какие подводные камни есть в таких сделках?
— Перед любой сделкой с недвижимостью, особенно если речь идет об альтернативных и ипотечных сделках, а также при трейд-ин необходимо внимательно посчитать выгоду и планируемые расходы, как единовременные, так и постоянные.
Трейд-ин подходит далеко не всем, и дело здесь не в юридических сложностях, как может показаться на первый взгляд. К примеру, вы планируете покупку квартиры в доме, который будет введен в эксплуатацию через 1,5-2 года. Соответственно после продажи своего вторичного жилья возникнет необходимость где-то жить в ожидании получения ключей, поэтому необходимо заложить расходы на аренду квартиры. Компенсировать эти затраты можно, если покупать жилье на ранних сроках строительства. Так при приобретении квартиры на этапе котлована ее стоимость может вырасти на 25-30%.
По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду. Рекомендую рассчитать планируемые затраты на ремонт, если у застройщика отсутствует такая опция. Ремонтные работы могут затянуться, поэтому помимо затрат на отделку, необходимо также заложить расходы на краткосрочную аренду.
Поэтому перед тем как воспользоваться схемой трейд-ин хорошо все проанализируйте и посчитайте, есть ли разница в стоимости продажи и покупки жилья, в какую сумму обойдутся услуги агентства, договор бронирования и регистрация ДДУ, а позже и оформление в собственность. Включите в расчеты непредвиденные расходы – аренду квартиры, в случае задержки сдачи дома, расходы на ремонт и т.д.
Схема трейд-ин – это не про инвестиции. Важно выгодно продать имеющееся жилье и полученной от сделки суммой компенсировать все расходы, как на приобретение новой недвижимости, так и на сопутствующие этому затраты.
Как избежать ошибок?
— Внимательно изучить вторичный рынок, проанализировать цены, параллельно подобрать оптимальный для себя вариант на первичном рынке, посетить объект, офис продаж, собрать информацию о застройщике. Только полный анализ полученной информации поможет посчитать выгоду от планируемой сделки.
Как соотносится система трейд-ин с системой проектного финансирования и счетов эскроу?
— Скажем так, она не противоречит проектному финансированию или расчетам по эскроу, которые используются на первичном рынке. В любом случае, после продажи вторичной недвижимости и покупки первичной, есть большая вероятность, что покупателю придется столкнуться с эскроу-счетом, так как по этой схеме работает достаточно много застройщиков. Что касается структуры сделки, если застройщик осуществлял продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при приобретении со стопроцентной оплатой не изменится ничего, он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и счет эскроу. Далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего в случае аккредитивной схемы – происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на счет эскроу, либо пополнение счета эскроу в случае отсутствия аккредитива. На момент подачи ДДУ на регистрацию, счет эскроу должен быть открыт, но пополнение его происходит только после регистрации.
До регистрации ДДУ покупатель получит от представителя банка договор счета эскроу, уведомление об открытии счета и его реквизиты. Кроме того у него будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.
ДОМОСТРОЙРФ благодарит за помощь в подготовке интервью пресс-службу компании «РУСИЧ» .
Материал подготовила Юлия Мальцева
Источник: www.domostroydon.ru