Программа trade in квартира что это

Квартира по «трейд-ин»: кому выгодно, а кому убытки

Экономическая нестабильность и вызванный ею рост рынка недвижимости сделали для многих россиян идею приобретения квартиры основной финансовой целью на ближайшую перспективу. Но варианты приобрести новую недвижимость за счёт накоплений или при помощи ипотеки на фоне сократившихся в пандемию доходов подходят не всем. Поэтому всё большую популярность стала приобретать схема trade-in («трейд-ин»). Она уже прижилась на российских рынках автомобилей и техники, а на рынке недвижимости стала набирать обороты именно сейчас. Кому выгодны и чем опасны сделки по такой схеме — разбирался Лайф.

Сделки «трейд-ин» с недвижимостью в России появились в кризис 2009 года, правда, тогда всё было наоборот: тот кризис привёл к значительному снижению спроса на квартиры, особенно в новостройках. В теперешней реальности квартирный «трейд-ин» активизировался тоже не на пике роста спроса, а когда цены уже значительно выросли и у людей не стало хватать средств, чтобы покупать, но интерес к приобретению остался.

Что такое трейд-ин квартиры?

Те, кто реализует «трейд-ин» с недвижимостью, иногда в рекламных целях называют эту схему квартирным взаимозачётом, но строго юридически она таковой не является. Ведь продажа квартир через механизм «трейд-ин» — это не простой обмен старой квартиры на новую. Как правило, застройщик или девелопер предлагает потенциальному покупателю продать имеющуюся старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой с некой доплатой. Технически схема «трейд-ин» — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно, заключается два договора — купли-продажи старой квартиры и покупки новой (для новостроек, как правило, это договор долевого участия).

— Как и ситуации с автомашинами, вся «фишка» квартирного «трейд-ин» — в сервисе и потенциальных возможностях, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Теоретически любой россиянин может самостоятельно продать свою квартиру и, если денег от продажи не хватит, получить небольшой кредит в банке, а на вырученные средства приобрести новую недвижимость. Но по факту намного удобнее, если всем занимается сам застройщик или девелопер. А иногда по «трейд-ин» предоставляются такие услуги, которые обычный покупатель с кредитом не получит.

Нередко вместо банковского кредита в схеме «трейд-ин» предоставляется рассрочка от продавца или услуги по оформлению всех сделок. При этом набор опций при сделках с квартирным «трейд-ин» может очень отличаться в зависимости от того, кем эта услуга предоставляется и для продажи какого объекта. Например, некоторые застройщики, заинтересованные в продаже своих метров, готовы по схеме «трейд-ин» принять квартиры с долгами по коммуналке и даже с некоторыми видами обременений, другие — взять в счёт оплаты новой квартиры недвижимость в другом российском регионе, а третьи позволяют жить в проданной квартире до переезда в новую. И так далее.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ по TRADE-IN. Как работает.

— Само собой, все предлагаемые услуги найдут своё отражение в цене сделки, но готовых платить за подобный сервис уже немало, причём больше всего их среди офисных работников и индивидуальных предпринимателей, — утверждает Галина Смирнова.

Выбрать время или деньги

Силуанов рассказал о вариантах сохранения программы льготной ипотеки

При всех возможностях, которые предлагают продавцы недвижимости с использованием «трейд-ин», у данной схемы немало минусов.

Очевидно, что для самих девелоперов и застройщиков главный минус — это отсрочка получения денег. Ведь для них баланс по сделке сойдётся только тогда, когда будет продана квартира покупателя их недвижимости. То есть позволить себе практиковать «трейд-ин» могут только компании, имеющие достаточный запас финансов.

Этот минус для девелоперов одновременно является плюсом для покупателей их недвижимости, ведь фиксирование цены на начальном этапе сделки даёт ощутимую финансовую выгоду в случае, если рынок недвижимости растёт. Однако эта выгода может быть нивелирована, если цена старой квартиры, участвующей в такой сделке, будет значительно ниже, чем в случае продажи её на свободном рынке.

— На мой взгляд, квартирный «трейд-ин» значительно экономит время покупателя, но не его деньги, — считает старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Даже на растущем рынке, когда старые квартиры перепродаются девелопером в течение месяца-двух и тоже приносят ему прибыль, всё равно покупатель передаёт по сделке свою старую квартиру с дисконтом 18–20% к рынку. Это может быть приемлемо для тех, кто главными аспектами при приобретении недвижимости считает срочность и сервис «одного окна», но для многих россиян цена сделки важнее. Также при квартирном «трейд-ин» необходимо учитывать ряд юридических аспектов, игнорирование которых может привести к значительным проблемам.

Юридические тонкости

Налоговики в России получили расширенный доступ к банковской тайне

Прежде всего при «трейд-ин» недвижимости стоит обратить внимание на то, кто будет выступать непосредственным исполнителем услуги и как организован расчёт. Нередко бывает, что покупателю предлагают заключить сделку не с самим застройщиком или девелопером, а с «дружественной» компанией. Хорошо, если это крупное агентство недвижимости, но бывает, что и некое ООО с непонятной историей. В этом случае надо понимать, способен ли исполнитель услуги отвечать, если что-то в сделке пойдёт не так, например, если вы подписали договор купли-продажи своей старой квартиры, а застройщик вдруг отказался продавать новую, мотивировав свои действия тем, что у него с вами официального договора нет.

— В любом случае первоначальными документами при квартирном «трейд-ин» должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон, — пояснил адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Стоит иметь в виду, что в данной ситуации агентский договор для покупателя не подойдёт, так как в соответствии с гражданским законодательством договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, а агентский договор предполагает сложную процедуру расторжения, чаще всего небезвозмездную. При этом не стоит забывать, что в соглашении о намерениях сторон должны указываться полные данные приобретаемого объекта недвижимости, его цена и порядок расчётов.

Многие эксперты рынка недвижимости считают, что в ситуации, когда цены на новые квартиры в крупных городах России уже «перегреты», но спрос на них всё ещё растёт, схема «трейд-ин» будет востребована у крупных девелоперов и застройщиков, так как эти компании выставляют на продажу значительные объёмы квартир с высокой степенью готовности, а потенциальные покупатели имеют возможность оценить преимущества новых квартир как по техническим, так и по перспективным финансовым характеристикам. Очевидно, что квартирный «трейд-ин» будет интересовать прежде всего тех, кто не просто рассчитывает улучшить свои жилищные условия, но хочет это сделать быстро и готов переплачивать за такую услугу. А всем остальным россиянам, мечтающим о новом жилье, остаётся только ипотека или перспектива жить в старой квартире, если она есть.

Источник: life.ru

Купить квартиру в трейд-ин – плюсы, минусы и особенности сделки

В этом материале рассмотрим, что из себя представляет сделка по трейд-ин, в рамках которой девелоперы предлагают обменять старое жилье на новое. И на сколько выгодно улучшать жилищные условия способом, когда при покупке квартиры придется распрощаться с прежней недвижимостью.

В этом материале рассмотрим, что из себя представляет сделка по трейд-ин, в рамках которой девелоперы предлагают обменять старое жилье на новое. И на сколько выгодно улучшать жилищные условия способом, когда при покупке квартиры придется распрощаться с прежней недвижимостью.

Купить квартиру в трейд-ин

• Принципы трейд-ин
• Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин
• Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе
• Требования к «зачетной» квартире
• Как оформить трейд-ин
• Выводы

Принципы трейд-ин

Понятие «трейд-ин» пришло из автомобильной сферы и зародилось в США, где под trade-in стали понимать схему для обмена старых авто на новую машину. Обычно этот процесс происходит в автосалоне вместе с оплатой новой машины, не отходя от кассы. Однако в автосфере сделка максимально проста: вы отдаете старый автомобиль и, доплачивая, уезжаете из салона на новеньком железном коне.

В случае с недвижимостью принцип тот же, но нюансов много. Ведь при приобретении авто не рассматриваются вид из окна, близость школ, поликлиник и магазинов. Что же касается сферы недвижимости, российские застройщики прибегли к рассматриваемому термину в начале 2000-х из-за кризиса в отрасли, породившего серьезный спад спроса на новостройки. Чтобы как-то выкрутиться и привлечь покупателей, девелоперы и начали предлагать покупку жилья «в зачет».

Ниже рассмотрим плюсы, минусы и особенности сделки трейд-ин, если решили или подумываете расстаться с имеющимся жильем, чтобы приобрести новые метры для жизни.

Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин

Говоря о трейд-ин, положительные и отрицательные моменты переплетаются, вытекая друг из друга. Несмотря на это, попробуем представить плюсы и минусы этой схемы списками ниже.

• Поскольку трейд-ин состоит из двух параллельных сделок – заключения договора на продажу имеющегося жилья и договора на бронирование квартиры в новом жилом комплексе, вам предстоит меньше бумажной волокиты.
• За счет подписания договора на бронирование квартиры трейд-ин позволяет заморозить стоимость нового жилья. Если искать покупателя на старую жилплощадь своими силами, то понравившаяся планировка может уйти другому. Более того, чем ближе дом к сдаче, тем цены на квартиры в нем выше и менее доступны.
• Сделка по трейд-ин проходит в среднем от двух до шести месяцев быстрее.
• Также сэкономите на риелторе, ведь для прежней квартиры искать нового владельца будет отдел продаж застройщика либо связанное с ним агентство недвижимости.
• Отпадет необходимость находить время и на проведение показов потенциальным покупателям.

• Будьте внимательны, чтобы неопытные продавцы не «слили» вашу квартиру при первой возможности по чересчур заниженной стоимости.
• Однако в любом случае жилье продадут за меньшую по сравнению с рынком стоимость. Эксперты рынка говорят о возможных потерях в среднем в 7-10% от сделки по трейд-ин в сравнении с самостоятельной продажей. Согласитесь, при стоимости вашей квартиры, к примеру, 6 млн недополучение от ее реализации 420-600 тыс. весьма ощутимо. В случае срочных продаж жилье могут продать и вовсе на 20% ниже рыночной цены, а это уже 1,2 млн руб. от стоимости приведенной в пример квартиры.
• Застройщик может завлекать скидкой в 1-2% от стоимости новой квартиры, если клиент решится на трейд-ин. В деньгах эти проценты могут сулить выгоду в 90-180 тыс. руб., если понравившееся жилье в новостройке стоит, к примеру, 9 млн руб. А теперь поднимите глаза выше, чтобы сравнить с суммой, которой можно лишиться при поспешной продаже имеющейся квартиры.
• При покупке нового жилья с зачетом старого стоит понимать, что желаемый объект еще, скорее всего, находится на этапе строительства. То есть вам придется съехать из старой квартиры и платить аренду за съемное жилье, пока новостройка возводится. Возможно, повезет и до ввода в эксплуатацию пройдет мало времени, которое и не заметите, или застройщик разрешит дожидаться новой квартиры на привычных вам квадратных метрах. Однако и в этом случае до получения ключей от новой квартиры придется тратиться на аренду, пусть и по заниженной ставке, если опять же договоритесь с застройщиком. И, конечно, никто не застрахован от появления очередного долгостроя и/или банкротства застройщика.

Чтобы не терять деньги, профессионалы рекомендуют запастись терпением и продать жилье без помощи застройщика. К трейд-ин эксперты чаще всего советуют прибегать, если банки отказали в кредите на новое жилье. Другой сценарий – реализуемое по программе жилье не единственное. Есть кейсы, когда доставшаяся в наследство большая жилплощадь в центре Москвы превращалась благодаря трейд-ин в несколько квартир в новых ЖК.

Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе

Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.

В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.

Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.

Требования к «зачетной» квартире

Из-за ликвидности предложения не каждую квартиру застройщик примет в трейд-ин, тем более что девелоперу или его партнеру придется еще реализовывать жилье, тратясь на рекламу. Чаще всего воспользоваться этой программой строительные компании предлагают жителям Москвы, Петербурга и столичных областей. Причем квартира должна быть без задолженностей по коммунальным платежам и находиться в не аварийном доме, построенном не раньше 1960-го, и отличаться удобным месторасположением. От района и развитости инфраструктуры зависят скорость продажи. Также не допускаются износ дома более 40%, деревянные перекрытия в конструкции, наличие не согласованных перепланировок.

В числе других требований – продажа квартиры целиком, то есть застройщика не интересуют комната или доля. Часто строительные компании отказывают в трейд-ин, если клиент владеет загородным домом.

Жилье для продажи и желаемая новая квартира должны располагаться в одном городе. Причем вашей недвижимости не повредит косметический ремонт, способствующий более быстрому поиску покупателя.

Квартира должна быть «чистотой», то есть находиться в непосредственной собственности. Застройщики не любят квартиры, в числе владельцев которых значатся несовершеннолетние. Также на ваши старые метры не должно быть наложено ареста.

Как оформить трейд-ин

Условия и нюансы сделок по программе трейд-ин могут у разных застройщиков отличаться, однако основные шаги покупателя примерно одинаковые.

1. При выборе застройщика и жилого комплекса вы узнаете, готов ли девелопер реализовать свою квартиру по схеме трейд-ин. Если да, выбираете желанную планировку и фиксируете стоимость квартиры.

2. Следующие 3-5 дней связанное с застройщиком агентство недвижимости либо его собственный отдел проводит в осмотре и оценке имеющейся у вас квартиры и выдает заключение. Стороны обговаривают условия сделки, юрист занимается проверкой документов.

В случае покупки нового жилья с доплатой в ипотеку агентство (отдел продаж застройщика) помогает в подборе банка и получении одобрения на кредит.

3. При устроивших вас результатах оценки имеющегося жилья подписываете договор на его продажу, указывая в документе стоимость, сроки реализации (обычно 2-6 месяцев) и размер предполагаемого агентству (отделу продаж застройщика) вознаграждения, если последнее предусмотрено.

4. Одновременно с договором на продажу подписываете и договор бронирования нового жилья с застройщиком, в котором за вами закрепляется выбранная квартира по временно зафиксированной стоимости (зачастую это те же 2-6 месяцев). Обратите внимание, чтобы в это время застройщик не мог продать квартиру кому-то другому.

5. Агентство-партнер или же отдел продаж застройщика занимается поиском покупателя на ваше старое жилье, что зачастую занимает 1-6 месяцев.

Если вашу квартиру не продадут в согласованный срок, возможно продление срока брони жилья в новостройке, уменьшение цены продажи ваших «квадратов», возвращение стоимости бронирования/первого взноса. Исход зависит от договоренностей с застройщиком и агентством.

6. Когда кто-то решит приобрести вашу квартиру, подписываете с этой стороной договор купли-продажи, оформляя в то же время сделку с девелопером. Как правило, обе сделки заключают в один и тот же день, а полученные от покупателя вашей квартиры средства направляются застройщику в зачет оплаты нового жилья.

При разнице в стоимости старого и нового жилого помещения придется доплатить из кармана либо занять недостающие средства у банка, оформив ипотеку. О заемных средствах, если не хватает собственных, лучше задуматься еще на этапе бронирования.

7. Получив деньги от покупателя и рассчитавшись с застройщиком, нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Это можно сделать самому либо, прибегнув к помощи юристов застройщика или же обратившись в любую нотариальную контору.

Выводы

Улучшить свои жилищные условия в режиме «одного окна», предоставив право продажи застройщику или агентству недвижимости, выгодно с точки зрения времени и сил. Тем не менее, если собираетесь приобрести пространство для жизни по программе трейд-ин, взвесьте все описанные выше за и против, проанализируйте свое жилье на предмет перечисленных требований застройщика к квартире и узнайте условия конкретной строительной компании, прежде чем принять решение. Помните, что имеющаяся квартира должна отличаться хорошим расположением, иметь свежий ремонт и сопровождаться документами, к которым будет не придраться.

Если сомневаетесь в каком-либо из этих пунктов или сделке в целом, подумайте, не проще и не выгоднее ли взять ипотеку или рассрочку от застройщика и набраться терпения для самостоятельной продажи прежнего жилья. Полученные же от неспешной сделки средства всегда можно направить на погашение долга, ремонт и/или меблировку нового жилья, решив свой квартирный вопрос максимально выгодно для вас.

Статья по данной теме 10 февраля 2022

Покупка квартиры по программе рассрочки означает поэтапную оплату стоимости жилья. Застройщики все чаще предлагают покупателям услуги рассрочки, причем условия этих программ могут сильно отличаться. Об основных преимуществах и недостатках рассрочки, видах этой услуги, а также о том, как оформить такую сделку рассказывает коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик.

Источник: www.novostroy.ru

Трейд-ин квартиры: что это такое? Плюсы, минусы и возможные риски

Сегодня в России можно купить и продать любую недвижимость, а рыночная цена служит надежным индикатором потребительских свойств объекта. Риелторам, начавшим карьеру в наши дни, сложно представить себе способы, которые использовались для решения жилищных проблем до появления рынка недвижимости в начале 90-х годов. Главным способом сменить место жительства по собственной инициативе тогда был обмен.

От обмена квартиры к технологии трейд-ин

Человек, желающий обменять свою квартиру (не собственник, приватизация еще не началась!) долго изучал единственный источник информации – «Бюллетень по обмену жилой площади» – и регулярно посещал знаменитый Банный переулок, где тогда находилось бюро по обмену квартир. Там собирались такие же, как он, искатели вариантов.

Главным препятствием в поиске претендента на свою квартиру было отсутствие единой шкалы критериев, позволяющей сформулировать приемлемые для обеих сторон условия обмена (читай – доплату!), которая широко практиковалась во времена СССР, хотя и была официально запрещена. Именно поэтому объявления с неравноценными вариантами всегда заканчивались словосочетанием «по договоренности».

Слово «обмен» не спешило уходить из лексикона риелторов даже во второй половине 90-х годов. Тогда же этот термин впервые был использован в контексте новостроек. Строительный комплекс Москвы готовил множество нововведений к 850-летию города, в том числе и обмен старых квартир на квартиры в новых домах (термин «трейд-ин» тогда еще не был на слуху). Увы, августовский кризис 1998 года нарушил эти планы.

В наши дни классический обмен практически не используется, при работе с приватизированными квартирами гораздо удобнее провести альтернативную сделку. Что же касается новостроек, то многие застройщики предлагают зачесть стоимость квартиры клиента при покупке им нового жилья, предлагая использовать трейд-ин. Что же означает этот термин?

Что такое трейд-ин в недвижимости?

В самом общем смысле – это зачет стоимости старой вещи при покупке новой. В дальнейшем продажа принятого предмета ляжет на плечи продавца, поэтому сумма его оценки, с учетом этого факта, как правило, ниже рыночной цены. В настоящее время эту технологию практикуют автосалоны и продавцы электроники, в частности, смартфонов. Отметим, что наличие дефиса – trade in и trade-in – придают термину разные значения. В первом случае это процесс зачета стоимости старой вещи при покупке новой, во втором – сама сдаваемая вещь.

Можно ли использовать эту технологию применительно к квартирам? Специалисты компании «PRO ОБМЕН» считают, что, несмотря на ряд отличий, многие преимущества технологии трейд-ин доступны и для участников рынка недвижимости. В частности, вышеуказанное агентство недвижимости предлагает ее клиентам, планирующим приобрести квартиру в новостройке, используя для оплаты, кроме денег, ту недвижимость, которой они владеют на данный момент.

Трейд-ин квартиры: плюсы, минусы и возможные риски

Трейд-ин квартиры: плюсы	Трейд-ин квартиры: минусы
Удобство для клиента (вопросы по продаже старой и покупке новой квартиры решаются в одном месте)	Цена, по которой принимается в зачет старая квартира, всегда ниже рыночной (но, если клиент совершаете обмен по технологии «трейд-ин» с агентством «PRO ОБМЕН», старая квартира всегда продается по рыночной цене, без занижения стоимости)
Продажа старой квартиры передается уполномоченному представителю застройщика, а клиенту остается лишь доплатить разницу для покупки новой квартиры	Ограниченный выбор новостроек, так как каждое уполномоченное агентство или отдел вторичного жилья застройщиков не могут охватить 100% первичного рынка (однако, в случае с компанией «PRO ОБМЕН» это нивелируется: вследствие партнерских отношений с разными застройщиками, клиента не ограничивают в выборе новой квартиры)
Больше возможностей в переговорах с застройщиком	Необходимость уложиться в сжатые сроки, которые определяется сроком бронирования новостройки (агентство «PRO ОБМЕН» предлагает длительные сроки бронирования по программе «трейд-ин» с фиксацией стоимости новой квартиры, и не было еще такого, чтобы специалисты компании в эти сроки не уложились)
Сокращение срока приобретения новой квартиры	Ограничение по географии расположения квартир, принимаемых в зачет (этого ограничения попросту нет, если мы говорим о Москве и Московской области)

Последствия неверной оценки перспектив работы с объектом, предлагаемым к зачету, могут привести к более существенным проблемам, чем при купле-продаже смартфонов и автомобилей. Тем не менее, главное достоинство такой схемы работы – ускорение процесса продажи своего жилья и снятие с себя забот по его реализации путем делегирования этого процесса профессионалам – никуда не девается.

Трейд-ин на рынке недвижимости имеет свою специфику. В первую очередь она заключается в том, что получение максимально возможной суммы за старую квартиру не является самоцелью и главным критерием успешности работы. Поскольку новые квартиры (даже в одном ЖК) имеют множество индивидуальных отличий при ограниченном количестве, часто случается так, что какие-то варианты на желаемом этаже, имеющие интересную планировку и хороший вид из окон, остаются в единственном экземпляре.

Поэтому главная задача сотрудников «PRO ОБМЕН» – не только помочь собственнику старого жилья, планирующему использовать его для приобретения квартиры в новостройке, выбрать объект для покупки, но и суметь вместе с ним опередить других претендентов на него, даже тех, кто приходит к застройщику с «живыми деньгами». Как этого добиться? Об этом пойдет речь в нашей следующей публикации.

ФОТО: pixabay.com/mastersenaiper

Источник: obmenkvartir.pro

Программа trade in квартира что это

Светлана Сёмина

В современном мире очень развито такое направление, как трейд-ин – скидка при встречной продаже. Причем оно развито не только в автомобильной отрасли, но и в недвижимости. Но не все люди знают, что такое трейд-ин, как он «работает» и какие у него есть плюсы и минусы. Наша команда обратилась к экспертам, чтобы узнать о схеме трейд-ин и на какие нюансы стоит обратить внимание.

Что такое трейд-ин в недвижимости

Схема трейд-ин в недвижимости частично похожа на трейд-ин в автомобильном бизнесе, но также имеет и свои нюансы. По сути, клиент выбирает понравившуюся квартиру и в качестве первоначального взноса или же в качестве полной оплаты предлагает свою старую квартиру. Но не все так просто – не любую квартиру можно приобрести по схеме трейд-ин.

Как отметил Александр Козлов из концерна «Русич», по такой схеме можно приобрести только новостройку напрямую у застройщика. То есть, купить по такой схеме вторичку, например, в другом районе или регионе, уже не получится. Кроме этого, схема трейд-ин зачастую действует только на территории одного региона, а точнее – даже одного города. Некоторые компании также по схеме трейд-ин могут принимать жилплощадь из ближайшей области. То есть продать квартиру в Москве и купить в Санкт-Петербурге по схеме трейд-ин уже не получится.

Чаще всего такая региональность основана на том, что застройщик, чаще всего, работает на территории одного города или в близлежащей области, но не по всей России. На региональные особенности трейд-ин обратил внимание Ян Фельдман из ГК «Ленстройтрест»:

Большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Обратите внимание, что по данной схеме пока можно купить квартиры только в крупных городах: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и другие. В небольших городах схема трейд-ин с жильем пока не применяется в принципе Но есть одна особенность, которая существенно отличает схемы трейд-ин в автомобильном бизнесе и в недвижимости – способ выкупа квартиры потенциального клиента.

В автомобильном бизнесе покупателем старой машины по схеме трейд-ин является автосалон, а в недвижимости застройщик не покупает старую квартиру покупателя. Более подробно об этом рассказал брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб Александр Киселев:

Застройщики – как автосалоны, продают свои квартиры и предлагают взять в зачет вашу квартиру. Вот только в отличие от автосалона, застройщик не будет у вас выкупать недвижимость. Он возьмет ее на самостоятельную реализацию или передаст ее своим партнерам. И те, и другие дополнительно с продажи возьмут с вас комиссию.

Срок реализации, обычно по договорам, составляет около 6 месяцев. Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

То есть трейд-ин – это схема одновременной продажи и покупки квартир, которые располагаются в одном городе или одной области. Трейд-ин подойдет в большинстве тем клиентам, которые не хотят заниматься продажей старой квартиры и хотят продать ее в кратчайшие сроки и фактически за любую цену. Если же у собственника есть время на самостоятельную (пусть даже через риелтора) продажу старого жилья, лучше взять ипотеку и в дальнейшем погасить.

Как происходит покупка и продажа квартир по схеме трейд-ин

1. договором купли-продажи (старой квартиры);
2. договором долевого участия (на новую квартиру в новостройке).

Для того чтобы купить новую квартиру по схеме трейд-ин первоначально человеку необходимо определить круг застройщиков, которые работаю по такой схеме.

После того, как был выбран застройщик, который работает по трейд-ин, и выбрана понравившаяся квартира, клиент оформляет два договора. Более подробно о данной схеме рассказал Александр Козлов:

Для начала нужно выбрать квартиру в проекте, где трейд-ин применим. Необходимо понимать, что сам застройщик продажей вашей квартиры заниматься не будет, для этого существуют партнерские агентства недвижимости, которые будут оценивать имеющуюся у вас недвижимость, которую планируете использовать в обмене. Договорившись о стоимости и обсудив все условия, между вами и агентством недвижимости заключается договор с указанием сроков реализации, суммы сделки и комиссионного вознаграждения. Параллельно с этим мероприятием заключается договор бронирования, согласно которому застройщик обязуется продать Вам определенную квартиру за фиксированную стоимость. Когда покупатель на квартиру будет найден, заключается договор-купли продажи и полученные за реализацию недвижимости средства поступают на счет застройщика в качестве оплаты нового жилья.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Оставшуюся сумму стоимости новой квартиры, то есть разницу между стоимостью новой квартиры и полученной суммой от продажи старой, клиент может оплатить наличными деньгами, материнским капиталом или оформить на нее ипотечный кредит.

Цена новой квартиры фиксируется обычно на срок до полугода – именно столько времени нужно, чтобы продать старую квартиру. На это особенно обратил внимание Ян Фельдман:

Компании фиксирует для клиента цену на выбранную квартиру в одном из проектов на срок до полугода. Как правило, на реализацию старой квартиры клиента агентством уходит от 1 до 6 месяцев.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Стоит отметить, что оценку стоимости проводит эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор. Привлечь своего оценщика клиент уже не сможет. Если стоимость, озвученная оценщиком, не устроит собственника жилья, то единственное, что он может сделать – это обратиться к другому застройщику, который также работает по схеме трейд-ин.

Кроме этого, чаще всего для продажи старой квартиры устанавливается 2 цены – желаемая и для быстрой продажи, то есть более низкая, говорит Оксана Васильева из ООО «Мариокс Центр»

Установление двух цен, а точнее диапазона цен, нужно для того, чтобы можно было без дополнительного соглашения с собственником квартиры снизить цену для продажи квартиры. Таким образом уменьшится срок продажи квартиры. Первоначально квартира выставляется на продажу по максимальной стоимости. Снижать цену будут примерно раз в месяц или по просьбе клиента.

После того, как старая квартира будет продана, деньги автоматически переводятся на счет застройщика. С этой даты ее бывший владелец уже может въезжать в новую квартиру, если дом уже достроен и сдан, а оставшуюся суммы внести по рассрочке или ипотеке.

Плюсы и минусы трейд-ин в недвижимости

Как и в любой схеме продаж и покупок квартир, в трейд-ин есть свои плюсы и минусы.

Основным плюсом является то, что застройщик фиксирует стоимость приобретаемого жилья по схеме трейд-ин. И фиксируется цена квадратного метра на срок до полугода. А в условиях современного рынка стоимость жилья растет довольно быстро.

Еще одним плюсом является то, что клиенту не нужно самостоятельно продавать свою квартиру – этим будет заниматься компания-партнер застройщика. То есть меньше «бумажной волокиты и потраченного времени».

Но и минусы также очевидны. Например, для быстрой продажи старой квартиры ее стоимость может быть занижена на 10-15%. В противном случае в короткие сроки жилье могут не купить.

Также минусом является региональная привязка программы трейд-ин. То есть клиент не сможет по этой схеме «обменять» свою квартиру в поселке на жилье в крупном городе. А еще не все застройщики работают с такой схемой.

О дополнительных плюсах и минусах трейд-ин рассказали и наши эксперты. Александр Козлов отметил сразу 2 плюса в реализации и приобретении квартир по схеме трейд-ин:

Покупатель сможет одновременно сэкономить на юристе и не привлекать большое количество посредников, так как сделку сопровождают представители агентства недвижимости и застройщика.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Кроме того, некоторые застройщики предоставляют своим клиентам скидку при приобретении квартиры по схеме трейд-ин. Об этом рассказала Оксана Васильева:

Кроме брони конкретной квартиры, а в некоторых случаях и заморозки цены на неё, застройщики могут предоставить скидку в размере одного-двух процентов на новую квартиру

Оксана Васильева, генеральный директор ООО «Мариокс Центр».

Кроме плюсов, в схеме трейд-ин в недвижимости есть и свои минусы. Например, Киселев Александр отметил, что:

У вас не возьмут квартиру на реализацию, если она в ипотеке у банка или у вас выделены доли детям, так как это сложные и долгие сделки.

Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

О втором «неочевидном» минусе, о котором некоторые покупатели забывают, рассказал Андрей Харчиков:

Если условия трейд-ин предполагают освобождение квартиры сразу после оформления договора, посчитайте ваши затраты на съемное жилье, если дом мечты еще строится.

Андрей Харчиков, юрист Единого центра защиты.

Еще на одном нюансе остановил свое внимание Александр Козлов:

У покупателей недвижимости по схеме трейд-ин отсутствует возможность передумать – деньги от продажи квартиры сразу поступят на счет застройщика.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Про дополнительные 3 минуса схемы трейд-ин в недвижимости рассказала Оксана Васильева:

К минусам трейд-ин можно отнести:

• Оценку недвижимости, так как ее проводит застройщик (в некоторых случаях цена может быть, к примеру, на двадцать процентов ниже рыночной);
• Комиссию за расторжение договора;
• Купить жилье в новостройке в трейд-ин можно при условии, что старая недвижимость отвечает определенным требованиям.

Оксана Васильева, генеральный директор ООО «Мариокс Центр».

Поэтому перед тем, как воспользоваться схемой трейд-ин в недвижимости, стоит несколько раз подумать и только потом заключать договор. Так как в некоторых ситуациях данная схема может быть невыгодна для покупателя жилья.

Старая квартира не продается: что делать

Может возникнуть и другая проблема – если продавец-покупатель уже присмотрел новую квартиру по схеме трейд-ин и заключил договор, а старая квартира не продается. На данный вопрос подробно ответил Александр Киселев:

Даже если это произойдет, то, скорее всего, вам продлят срок, заключив с вами доп. соглашение. При этом вас будут активно понижать по цене. Ну а если квартира совсем не продается или вы никак не захотите понижаться, то после указанной в договоре даты, договор будет расторгнут, а внесенный аванс будет возвращен. Но, так как все строится на желании купить, а квартиру новую вы фактически уже купили и скорее всего даже расставили там мебель (в своем воображении), то шансы на продажу вашей квартиры будут высоки, так как вы просто не захотите упускать свою новую квартиру.

Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

То есть все будет зависеть только от желания клиента – или ему придется снижать стоимость продажи, или отказаться от выбранной квартиры, или же оформлять ипотеку и приобретать выбранную жилплощадь.

Источник: bankstoday.net