Программа рубль за метр что это
В ближайшее время в городе выставят на торги многострадальный особняк Мессонье на Кожевенной линии. При этом совсем недавно своих хозяев уже нашли дом Брюллова на Кадетской линии и Конюшенное ведомство. Все это стало возможным благодаря городской программе
«Перспективность программы «Рубль за метр» заключается в том, что город не только станет ежегодно получать доход от сдачи в аренду дома Брюллова и Конюшенного ведомства в размере 48,7 миллиона рублей, но и силами инвесторов восстановит уникальные объекты истории и архитектуры, сохраняя при этом их в своей собственности», – объясняет генеральный директор Фонда имущества Петербурга Станислав Гармаш.
МЕХАНИЗМ СПАСЕНИЯ
По условиям программы, памятники истории и культуры, которые находятся в плачевном состоянии и никем не используются, передаются арендаторам сроком на 49 лет. В течение семи лет пользователь проводит ремонтно-реставрационные работы. И, пока идет реставрация, арендатор платит сумму, которая определяется во время аукциона. Его проводит Фонд имущества Санкт-Петербурга.
Подробности про программу 1 рубль за 1 квадратный метр и то, как она работает
Как только специалисты Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) принимают проделанную работу, арендатор может обратиться в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) с заявлением на установку минимальной арендной платы в размере один рубль за один квадратный метр.
ДАЛЬНОВИДНЕЕ МОСКВЫ
Программа стартовала в городе еще в 2018 году. И фактически Петербург пошел по стопам Москвы, где подобная программа работает с 2012 года. За 10 лет ее существования в столице отремонтировали не менее 30 зданий.
«В Петербурге, по сравнению с Москвой, сегодня отреставрирован по программе только один объект – библиотека Колобовых на Большой Зелениной в Петроградском районе. Но здесь нет ничего удивительного. Требовалось время для принятия нескольких подзаконных правовых актов, формирования списков с объектами и выставления их на торги. К тому же ремонтно-реставрационные и проектные работы занимают семь лет в соответствии с программой. Если бы мы выставили первые объекты сразу, в том же 2018 году, то промежуточные результаты работы программы все равно появились бы не раньше 2025 года», – комментирует ситуацию заместитель директора Агентства по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга (оператор программы в городе) Ирина Золотовская.
В 2019-2022 годах своих арендаторов нашли семь объектов. Среди них уже упомянутое Конюшенное ведомство, Александровские ворота Охтинских пороховых заводов на улице Химиков, здание Оранжереи на территории дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача» в Петергофе, дача Кочкина в Сестрорецке.
По мнению Ирины Золотовской, Петербург оказался более дальновидным, с самого начала прописав в условиях программы срок семь лет. В 2012 году, когда программу приняли в Москве, арендаторам давали на реставрацию пять лет.
Лучшие проекты реставрации программы Рубль за метр 1080p
«Это довольно жесткие условия, если учитывать все административные процедуры: необходимость получения задания и разрешения на проведение ремонтно-реставрационных работ, историко-культурной экспертизы, самих работ. В конце концов в Москве было решено продлить срок проведения ремонтно-реставрационных работ еще на два года», – отмечает Ирина Золотовская.
НУЖНЫ ДЕНЬГИ
Чтобы участвовать в аукционе, потенциальный пользователь объекта должен предоставить перечень необходимых документов.
«Для участия в аукционе необходима достаточно большая сумма в качестве задатка. На мой взгляд, это важный инструмент, подтверждающий состоятельность потенциального арендатора. Как известно, реставрация – это довольно дорогой вид работ. Поэтому, конечно, не каждая компания готова стать участником нашей программы», – подчеркивает Ирина Золотовская.
При этом у пользователя, по ее словам, нет возможности выкупить объект. Однако у арендатора появляется возможность извлечь коммерческую и социальную выгоду из него.
Отметим, что после реставрации пользователь может открыть внутри объекта все, что посчитает нужным. Единственное условие – помещение не может быть жильем.
ЕЩЕ ОДИН СПОСОБ
Программа «Рубль за метр», по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, – это не панацея, а одна из возможностей, которую Смольный использует для вовлечения памятников в инвестиционный оборот.
«До ее появления мы применяли классические способы передачи объектов инвесторам – продажа, аренда с особыми инвестиционными условиями, концессионное соглашение, государственно-частное партнерство. «Рубль за метр» – это еще один способ, который город предоставляет на выбор юридическим и физическим лицам, желающим вложить средства в сохранение объектов культурного наследия для использования их в нежилых или коммерческих целях», – поясняет позицию Смольного Сергей Макаров.
По словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Nikoliers Анны Сигаловой, из-за руинированного состояния зданий инвестиции в их реконструкцию сопоставимы с рыночной стоимостью покупки подобных объектов.
«Но только в случае покупки на рынке инвестор получает здание в собственность, здесь же предполагается аренда на 49 лет, а вкладываться в арендованный объект готов далеко не каждый. Тем не менее программа дает возможность получить уникальное здание, которое никогда бы не появилось на рынке», – считает Анна Сигалова.
11 ОБЪЕКТОВ ЗА ПОЛГОДА
Добавим, что за первые шесть месяцев нынешнего года Агентству по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга удалось подготовить документы для 11 объектов, которые уже в ближайшее время могут найти своих арендаторов. Среди них усадьба архитектора Гана в Петергофе, особняк Мессонье на Кожевенной линии, комплекс жилых домов по улице Урицкого в Кронштадте, дом Полевой в Ломоносове.
Источник: spbdnevnik.ru
Ход конем: как трансформировалась программа аренды памятников за рубль в Петербурге?
По программе «Рубль за метр» знаковое для Петербурга Конюшенное ведомство наконец-то обрело инвестора. В её рамках за 4 года арендаторов нашли ещё 5 объектов, хотя готовится документация по ещё 11 памятникам. 78.ru разбирался, почему так происходит.
Конюшенное ведомство/ Фото: Градозащитный Петербург
Программа аренды памятников за рубль в Северной столице была подготовлена в 2018 году, а фактическая её реализация началась с сентября 2019 года. Тогда состоялись первые торги по особняку-конторе и зданию библиотеки лесопильного производства Ф.Я. и Н.Я. Колобовых на улице Большая Зеленина, д. 43а, литера Б. Сейчас на этом объекте полностью завершены реставрационные работы.
Но по остальным немногочисленным и нашедшим инвесторов по программе памятникам за это время работа всё ещё продолжается. По информации КГИОП, только один объект находится в завершающей стадии. Однако в конце мая 2022 года в городе по программе состоялись торги по такому знаковому объекту, как Конюшенное ведомство.
Ему искали инвесторов десятилетиями, а восстановительные работы оценивали в миллиарды. Эксперты включение Конюшенного ведомства в программу приветствуют, но отмечают, что работать с ним будет сложно. Однако уникальная локация может оправдать риски.
78.ru выяснял, какие ещё есть подводные камни у городской программы и почему даже за такими крупными объектами инвесторы пока в длинные очереди не выстраиваются.
Успеть за семь лет
Напомним, что согласно условиям городской программы инвестор получает объект культурного наследия (ОКН, памятник) на торгах в аренду на 49 лет. Речь идёт о нежилых зданиях, находящихся в неудовлетворительном состоянии и в собственности Петербурга. В течение семи лет памятник необходимо полностью отреставрировать, из них два первых года даются на разработку и согласование проектной документации. Запомним этот важный момент.
В семилетний период инвестор платит арендную плату в размере, определённом по результатам аукциона. Для Конюшенного ведомства это, например, 3,4 млн рублей в месяц, или 40,8 млн в год. Таким образом, за семь лет в бюджет за этот объект поступит 285,6 млн рублей. В этом и есть смысл программы: город получает доход, но памятники при этом приводятся в порядок.
После завершения всех реставрационных работ (это может произойти и раньше, чем через семь лет), арендная плата снижается до 1 рубля за 1 «квадрат» ОКН. Такая ставка, согласно данным КИО, с октября 2021 года установлена для особняка-конторы и здания библиотеки лесопильного производства Ф.Я. и Н.Я. Колобовых. Этот объект был приспособлен под административные цели.
Однако, если инвестор не успевает с согласованием документации и реставрацией в отведённые сроки, то договор с ним расторгнут, а платежи никто возвращать не будет.
Также отметим, что с 2021 года готовить документацию для объектов по программе стало СПб ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса» (АРИК), подведомственное Комитету имущественных отношений. В апреле этого года АРИК возглавила Алла Эккерман, которая также руководит Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП ГУИОН). В работе у АРИК сейчас находится чуть более десятка объектов.
Что уже на реставрации?
Как рассказали в пресс-службе КИО и КГИОП, сейчас в работе у инвесторов находится ещё четыре объекта.
Так, в 2019 году был заключён договор аренды «Александровских ворот Охтинских пороховых заводов» на проспекте Химиков, 20.
— На основании согласованной проектной документации, акта государственной историко-культурной экспертизы указанной проектной документации, а также действующего разрешения КГИОП ведутся работы по реставрации и приспособлению объекта для современного использования. Работы находятся на завершающей стадии, — отметили в КГИОП.
В городских СМИ этот объект связывали со структурами УК «Теорема» девелопера Игоря Водопьянова. В комментариях бизнесмен был краток:
— Отреставрировал, и что? Понятия не имею, как использовать, — заявил он.
В 2020-м году был заключён договор аренды по «Оранжерее» в составе комплекса «Дворцово-парковый ансамбль «Собственная дача» в Петергофе на Собственном проспекте, 84а, лит. Е. Как сообщили в КГИОП, в марте этого года было выдано разрешение на проведение научно-исследовательских работ в рамках разработки проектной документации для приспособление под современное использование. Этот памятник связывали с «Московской инвестиционно-строительной компанией». В здании хотели обустроить полноценную конюшню.
Также в 2020-м году договоры аренды заключили по двум объектам в Сестрорецке. Это «Загородный дом Л.А. Змигродского и «Дача Н.М. Кочкина». Документация по ним была подготовлена, но теперь отправлена на доработку.
В КИО подчеркивают: задолженности по арендной плате по всем этим объектам практически нет.
Примечательно, что в марте этого года планировалось провести аукцион по «Лечебнице для нервнодушевнобольных Бари А.Э.» на 5-й линии Васильевского острова. Однако желающих не нашлось. Теперь торги перенесены на 20 июня, идёт сбор заявок.
На новичка или давняя история?
Согласно данным КИО, победителем в торгах по Конюшенному ведомству стало московское ООО «Бахчасарай», которое приписывают бизнесмену Году Нисанову. Всего в рамках процедуры рассматривалась две заявки.
Работать с этим объектом пытались многие инвесторы. Всё началось в далёком теперь 2010 году с братьев Зингаревичей, чья «Плаза Лотос Групп» хотела приспособить комплекс под апарт-отель. Однако в 2015 году в городе вспыхнул громкий градостроительный скандал. Градсовет в итоге проект зарубил, а памятник отобрали у инвестора. Его вложения в реконструкцию объекта составили 1,2 млрд рублей.
Затем за восстановление Конюшенного ведомства хотели взяться УК «Старт — Девеломпент», «Тандем- Истейт» и дочка ГК «Ярд». Стоимость работ оценивалась в размере от 2 до 9 млрд рублей. Всё это время памятник продолжал разрушаться.
Как отмечает генеральный директор Nikoliers в Петербурге Андрей Косарев, Конюшенное ведомство обладает целым комплексом сложностей, из-за которых здание на протяжении многих лет не могло обрести инвестора
— Прежде всего, это государственная собственность. Этот факт сам по себе резко ограничивал круг потенциальных инвесторов, когда риски и ставки и так высоки. К тому же, статус памятника и довольно сложная конфигурация здания осложняли возможные прибыльные форматы использования. И, наконец, полуразрушенное состояние требовало огромных инвестиций, а с учётом статуса памятника – вдвойне непредсказуемых. При том, что стоимость реконструкции таких объектов часто превышает стоимость нового строительства, причём значительно, — рассуждает он, но добавляет, что у комплекса имеется уникальная, даже беспрецедентная локация, которая, в случае коммерческого успеха объекта, восполнит все возможные риски.
По словам Андрея Косарева, здесь логично расположить знаковый гастрономический проект, который бы привлекал и петербуржцев, и гостей города.
— При этом мы не исключаем возможности включения в объект классических функций — ритейл, гостиница, апартаменты или офисы, — пояснил он.
Особенности градозащиты
Сейчас в КИО и подведомственных организациях готовится документация для инвесторов примерно по 11 объектам на 2022 год. С ними можно ознакомиться здесь.
Это, например, павильон «Царский вокзал» в Пушкине и «Усадьба А. В Львовой» в Петергофе. Дополнительно на этот год КГИОП предлагает включить в список «Жилой дом финской усадьбы» на Приморском шоссе и здание «Пробирной палаты и Пробирного училища» на набережной канала Грибоедова, 51.
По логике, эти объекты могут быть привлекательны, считают аналитики, но в Петербурге есть два тонких момента, отпугивающих инвесторов. Это, во-первых, слишком сильные позиции градозащитников, из-за которых мало кто хочет связываться с памятниками. А, кроме того, есть и слишком маленькие сроки по согласованиям. И всё это накладывается друг на друга и усугубляет обстановку.
Как поясняет руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg Сергей Дуванов, программа «Аренда за рубль» интересна тем инвесторам, которые уверены, что смогут согласовать с городом документацию и приспособить здание под современное использование.
— Однако большинство инвесторов по-прежнему видят высокие риски, возникающие при вхождении в программу. Во-первых, большой риск не успеть согласовать в установленный срок документацию по причине изменений законодательства или протестов градозащитников, что влечёт за собой срыв сроков сдачи объекта и расторжение договора аренды без компенсации. Во-вторых, инвестор, вложив собственные средства в реконструкцию, по-прежнему остаётся арендатором объекта, в связи с чем есть риск расторжения договора и сопутствующих финансовых потерь, — рассуждает, в частности, эксперт.
По словам Сергея Дуванова, выходом из ситуации могли бы стать корректировки в программу, предусматривающие возможность выкупа здания инвестором в собственность по фиксированной цене после завершения реконструкции.
О слишком коротком сроке для согласования документации говорит и руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина.
— Необходимость оплаты аренды в размере, установленном на торгах, сложности разработки и согласования проектной документации, особенности конкретного объекта культурного наследия — это и есть те тонкие места, из-за которых, на наш взгляд, программа не получает активного развития, — поясняет она.
А что у соседей?
Примечательно, что в чём-то аналогичные программы есть во многих российских городах: в Москве, Екатеринбурге, Воронеже и т.д. Этим опытом эксперты и предлагают пользоваться Петербургу.
— Льготная программа аренды «1 рубль за 1 кв. м» в Москве применяется с 2012 года. Опыт столицы по реализации программы можно считать достаточно успешным. Насколько нам известно, большая часть проектов была реализована («Дом с кариатидами» в Печатниковом переулке, дом коллежского асессора Эдуарда фон Беренса в Гусятниковым переулке, дом купца Николая Баулина на Николаямской улице, дом Марка Гусева на Большой Полянке, павильон остановки «Красностуденческий проезд», садовый павильон в переулке Сивцев Вражек), — рассказывает Дарья Филина.
Как добавляет Сергей Дуванов, даже в этих городах инвестор-арендатор выступает, скорее, меценатом, чем бизнесменом. Он рассчитывает впоследствии на преференции городских властей по другим своим стратегическим проектам, например, на получение земельного участка для застройки в интересной локации или на другие послабления по проектам, где есть сложности иили существенно более высокая доходность.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина также считает, что программа — скорее, маркетинговое мероприятие, нежели реальная помощь инвесторам в восстановлении полупогибших зданий.
— Я сама считала финансовые условия программы за «рубль» для некоторых памятников. Получалось, что за пять-семь лет нужно выплатить вполне ощутимую стоимость здания в виде рыночной арендной платы, плюс цена за СМР и реставрацию, а дальнейшее использование (и затраты на сохранение памятника) не позволяли окупить вложенные расходы даже за 25 лет, — поясняет аналитик.
Как напоминает Ольга Шарыгина, в Европе (например, в Италии) программа продажи исторических зданий за 1 евро давно существует и работает. Потому что в этом есть смысл – если за 1 евро стать сразу собственником и взять обязательство по восстановлению, то может сложиться вполне успешная финансовая модель и судьба объекта.
Как полагает эксперт, если власти сами не могут позаботиться о памятниках, то передавать их частным собственникам надо почти бесплатно с обязательным условием восстановить их. В противном случае восстановление должно идти за государственный счёт.
Источник: 78.ru
«Сочувствую. Он потеряет много денег»: программа «Рубль за метр» отпугивает инвесторов от Конюшенного ведомства
Многострадальное разрушающееся Конюшенное ведомство в Петербурге выставят на торги по программе «Рубль за метр». Порядка 15 лет Смольный никак не может привести в порядок этот объект культурного наследия, и здание в самом сердце Петербурга уже фактически превратилось в руины.
Теперь, казалось бы, ситуация сдвигается с мертвой точки, но не все так просто — широко рекламируемая властями программа предлагает инвесторам абсолютно невыгодные условия взаимодействия, из-за чего судьба памятника по-прежнему под большим вопросом. НЕВСКИЕ НОВОСТИ вспомнили немногочисленные реставрируемые по схеме «Рубль за метр» объекты, пообщались с пострадавшим от этой программы петербургским миллиардером Игорем Водопьяновым и обсудили с экспертом, почему она не привлекает инвесторов и по сути совсем не работает в Петербурге.
На словах — почти бесплатно. А на деле?
Программа «Рубль за метр» появилась в нашем городе относительно недавно — ее приняли в 2018 году. Механика ее такова: на торги выставляются объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. Инвестор обязуется восстановить памятник, в результате чего город отдает ему его в долгосрочную аренду на 49 лет по цене 1 рубль за квадратный метр.
Вот только в отличие от федеральной программы, где такая арендная ставка применяется с момента подписания договора, в Петербурге сначала инвестор платит обычную рыночную ставку все время проведения работ, и только после их завершения переходит на льготную. При этом, например, в проекте договора аренды Конюшенного ведомства, содержатся целых 12 условий, по которым Смольный сможет отобрать здание у арендатора без обращения в суд. Столь неприятные условия аренды Конюшенного ведомства чиновники мотивируют заботой о культурном наследии. А на практике инвесторы сталкиваются с множеством необходимых согласований, бюрократических проволочек и действиями градозащитников, тормозящими реализацию проекта.
«Я очень жалею, что я этим занимался, и я постараюсь больше никогда не иметь с этим дело, — рассказывает Игорь Водопьянов, владелец УК «Теорема», который взял в аренду у города по этой программе Александровские ворота Охтинского порохового завода. — Проблема в позиции государственной инспекции по охране памятников и вообще в законодательстве по охране памятников.
Это даже не вина господина Макарова (председатель КГИОП Сергей Макаров — прим. ред.) — он действует в рамках законодательства, которое безумное абсолютно в нашем городе. У нас в городе очень развито движение градозащитников. А у градозащитников философия простая — не трогайте ничего, пусть оно сгниет и рухнет. Поэтому я очень сочувствую тому, кто займется Конюшенным ведомством. Он потеряет очень много денег».
Все эти сложности привели к тому, что с момента старта программы на торгах разыграли всего лишь пять исторических памятников — те самые Александровские ворота Охтинских пороховых заводов на улице Химиков, «Оранжерею» дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача» в Петергофе, особняк-контору и здание библиотеки лесопильного производства Колобовых напротив Крестовского острова, дачу Н. М. Кочкина и загородный дом Л. А. Змигродского в Сестрорецке. Еще один лот, который выставляли на торги, — «Дом Ф. Н. Челищева (М. В. Кольбе)» на Вознесенском — так и не нашел своего инвестора, а во второй раз торги не состоялись. В начале этого года должен был состояться аукцион для определения арендатора здания на 5-й линии В. О., д. 60, стр. 1, это бывший флигель Лечебницы для нервнодушевнобольных Бари А. Э., но торгов так и не было.
«У нас в городе „аренда за рубль“ работает, мягко говоря, плохо, — отмечает координатор общественного движения „Живой город“ Дмитрий Литвинов. — Я могу припомнить библиотеку Колобовых на Большой Зелениной, которую по этой программе все-таки отремонтировали, а так крупных объектов по ней не удавалось выполнить.
Она называется „за рубль“, а на самом деле, если посмотреть условия, то она совсем не за рубль. Там серьезная арендная плата. Мы подсчитывали, когда по этой программе на Вознесенском, 37, сдавали дом. Там инвестор в течение 7 лет должен был выполнить работы, и в итоге получалось, что сумма арендной платы составила бы 230–260 миллионов за сравнительно небольшой дом.
То есть цена существенна выше, чем просто купить аварийный дом на торгах. Кроме того, здесь не всегда понятны условия: мы берем его в аренду, начинаем платить большие деньги сразу же, пока не отреставрируем. А когда мы его отреставрируем? Сможем ли мы его отреставрировать? Примут ли у нас эти работы?
Возникает много неопределенности для бизнеса, ведь он же не в собственность продается. И вот как пойдет дело? Не окажутся ли все вложения впустую, потеряны? На моем опыте инвесторы на крупные, тяжелые объекты неохотно подписываются на такие схемы. Власть идет по самому простому принципу – у нас есть объект, давайте мы его сдадим в аренду.
Честно говоря, подход неработающий».
Печальный опыт Александровских ворот
Недочеты программы «Рубль за метр» проявили себя в истории с реставрацией Александровских ворот Охтинского порохового завода, которая в результате обернулась скандалом. Владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов в декабре 2019 года взял объект в аренду у города на 49 лет. Памятник архитектуры 1806 года постройки долгие годы разваливался, и городская администрация попросила предпринимателя отреставрировать его за свой счет. В итоге Водопьянов стал участником уголовного дела, получил штраф на 300 тыс. рублей и пикеты активистов с требованием отдать его под суд. КГИОП зафиксировал, что инвестор производил демонтаж части кирпичной кладки конструкций ворот – без согласования проекта и разрешения на производство работ.
«Год мы потратили на то, чтобы согласовать проект. И это несмотря на то, что, когда я начинал, мне сказали, что они понимают, что это чистая благотворительность, и никакой экономической составляющей в этом нет. Обещали приложить все усилия, чтобы максимально быстро согласовать проект. Год прошел! За это время завели уголовное дело, потом оштрафовали на 300 тысяч рублей.
В общем, я получил массу „удовольствия“ и всех теперь призываю — не связывайтесь ни с какими памятниками, пусть они стоят и разрушаются. Но зато все будет по закону. Когда-то давно я у себя у бизнес-центра домик ремонтировал, мне тоже влетел штраф от КГИОП 300 тысяч рублей. И я говорю, слушайте, вот я-то хоть ремонтирую, а вон дача Кушелева-Безбородко стоит. На что мне сказали, что дача Кушелева-Безбородко разваливается в полном соответствии с российским законодательством», — разводит руками Игорь Водопьянов.
По словам бизнесмена, реставрация Александровских ворот движется к финалу, и осенью проект должен быть закончен. Однако впереди его еще ожидает этап согласований — нужно сдать работы КГИОП. И это может существенно затянуть сроки. После ситуации с Александровскими воротами Водопьянов совсем не хочет иметь дело с памятниками культурного наследия.
«И что самое обидное в этой истории — это здание, эти ворота, при Советском союзе были на балансе предприятия „Пластполимер“. Когда мы купили „Пластполимер“, я обращался еще 12 лет назад — дайте мы оформим собственность на завод, и мы отремонтируем. Но мне сказали, что здание не входит в план приватизации, потому что это федеральный памятник.
И вот 12 лет все это разваливалось, окончательно развалилось, потом меня позвали и сказали: ты знаешь, оно же у тебя на балансе было, давай отремонтируем. Я говорю: а зачем мне это надо? Большая просьба от администрации города.
Вот я и выполнил большую просьбу от администрации города, а в результате получил уголовное дело, штраф 300 тысяч рублей и градозащитников, которые фотографировались с плакатиками „Водопьянова под суд“. Если найти их сейчас, после реставрации, никто же не извинится и спасибо не скажет. Потому что все это никому не нужно на самом деле. С памятниками не надо связываться», — делает неутешительные выводы бизнесмен.
Источник: nevnov.ru
«Меня попросили, и я согласился. Что теперь делать — не знаю». Почему инвесторы не берутся за реконструкцию памятников в Петербурге
Сегодня восстановлением памятников культуры по разрекламированной программе «Рубль за метр» занимаются в Петербурге всего три компании. При этом полностью разрушенных объектов в городе насчитывается куда больше — в десятки, а то и в сотни раз. Чиновники не спешат и переводят стрелки на инвесторов. Однако желающих «вписаться» в программу почти не осталось. Слишком долго, дорого и нудно, а делать что-то «на общественных началах» уже не модно.
Программа «Рубль за метр» появилась в Петербурге совсем недавно — ее приняли в 2018 году. С тех пор на торгах было разыграно только три исторических памятника — Александровские ворота Охтинских пороховых заводов на улице Химиков, «Оранжерея» дворцово-паркового ансамбля «Собственная дача» в Петергофе и особняк-контора и здание библиотеки лесопильного производства Колобовых напротив Крестовского острова. Еще один выставленный на торги лот — «Дом Ф.Н.Челищева (М.В.Кольбе)» на Вознесенском — так и не нашел своего инвестора.
Оценить реальный успех программы пока невозможно. В течение двух лет инвесторы могут спокойно заниматься разработкой и согласованием проектной документации для реставрации объекта. После чего у них будет еще 5 лет для завершения всех начатых работ. Единственная загвоздка — все эти годы инвестор должен платить ежемесячную арендную плату, основанную на рыночной цене объекта. Её, кстати, определяет подведомственное городскому комитету по имущественным отношениям СПб ГУП «ГУИОН».
Согласно условиям программы, после выполнения всех работ инвестор может взять объект в аренду на 49 лет по цене 1 рубль за 1 метр. При этом, если в течение 7 лет компания с поставленными задачами не справится — ей грозят штрафные санкции. Кроме того, инвестор сам может отказаться от здания и расторгнуть договор с городом. Пока таких случаев не было.
«По арендной плате по трем арендованным объектам-памятникам особых вопросов нет, — отмечают в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». — Единственное, есть задолженность по «Оранжерее» Собственной дачи в Петергофе за август 2020 года». По оценкам ведомства, в этом нет ничего критичного. Так что можно смело сказать: с требованиями инвесторы пока справляются.
Впрочем, учитывая, что во время карантина арендная плата начислялась в полном объеме, какие-то недочеты, наверное, можно и простить. К тому же, желающих восстановить памятники культуры не так много — особо выбирать не приходится, признаются в комитете.
Приятно познакомиться
Александровские ворота, разыгранные на торгах в конце 2019 года, достались «НИИ «Химволокно» управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова за 6300 рублей в месяц. Целевое назначение объекта — музей, его площадь — почти 44 кв.м. По данным КГИОПа, в августе этого года инвестор запросил разрешение на проведение противоаварийных работ. Судя по всему, процесс пошел.
Как рассказал «Фонтанке» Игорь Водопьянов, сейчас ворота обнесли забором, провели консервацию и сделали обмеры здания.
«У меня и планов-то никогда таких не было с этими воротами, — признается инвестор. — Это же убыточный проект. Меня, грубо говоря, попросили — я вот откликнулся и все. Я даже не понимаю, что с ним делать-то буду дальше. Когда отремонтирую, районной администрации постараюсь сбагрить их».
По его словам, в этих проектах ничего сверхприбыльного нет. Все хорошие объекты инвесторы разобрали в течение последних тридцати лет — сейчас остались только тяжелые здания и помещения. «Иначе бы они уже давно нашли своего хозяина», — отмечает Игорь Водопьянов.
Еще один лот был разыгран в конце января 2020 года. За 55 тыс. в месяц «Оранжерею» в Петергофе забрала «Московская инвестиционно-строительная компания». Стартовая цена оказалась в несколько раз меньше итоговой — первоначально город предлагал отдать здание за 12,4 тыс. рублей в месяц. В середине августа КГИОП выдал инвестору задание на проведение работ по сохранению объекта.
На рынке «МИСК» работает довольно давно — с 2003 года. В прошлом году ее выручка составила 174,5 млн рублей, чистая прибыль — 1,2 млн рублей, следует из данных системы СПАРК. В числе учредителей компании раньше был ОАО «Москапстрой», который, по данным за четвертый квартал 2019 года, на 99% принадлежит «Мосинжпроект». Все они — дочки департамента городского имущества города Москвы.
Как рассказал «Фонтанке» представитель «МИСК» Максим Шинкаренко, сейчас идет стадия проектирования. «В связи с задержками из-за карантина, мы только-только получили документы от комитетов, — отмечает предприниматель. — Если бы не эти 4 месяца, я думаю, мы справились бы гораздо быстрее».
По его словам, реализация проекта — не благотворительность. Компания планирует создать там полноценную конюшню с обустроенной парковой зоной (в соответствии с целевым назначением объекта). «Мы, конечно, не сможем лбом стенку пробить, но если город будет идти навстречу, то у нас получится сделать из этого разрушенного сарая что-то достойное», — говорит Максим Шинкаренко.
Стоимость реализации проекта еще не известна. Площадь «Оранжереи» — около 272 кв.м. По словам представителя «МИСК», проект самоокупаемый и в дальнейшем не потребует дополнительного содержания и вливаний. Однако некоторые эксперты уверены: загадывать пока рано — перспективы довольно туманные.
«В Петергофе вообще тяжело. Я там много что пытаюсь строить, но это такая глухая провинция, — говорит Игорь Водопьянов. — Единственные, с кого там можно получать деньги, — это туристы, других денег там нет в принципе».
Самый дорогой из разыгранных объектов — особняк Колобовых. Во время торгов его начальная ставка выросла в 9 раз — до 2,6 млн в месяц. За реставрацию здания взялось ООО «ПетрЪ». Через 7 лет там может появиться отель. Площадь памятника — более 735 кв.м.
В марте 2020-го КГИОП согласовал проектную документацию, а уже в мае выдал разрешение на проведение работ по ремонту, реставрации и приспособлению объекта для современного использования под административные цели.
На первый взгляд инвестор кажется неприметным. По данным СПАРК, компания зарегистрирована в конце 2018 года. Выручка в 2019-м составила 46,5 млн рублей, чистая прибыль — 5,5 млн рублей. По адресу, на котором зарегистрировано юрлицо, находится банкетный зал «ПетрЪ».
«Фонтанка» попыталась связаться с кем-нибудь из представителей компании, однако по номеру, указанному на сайте заведения, заверили — на вопросы про особняк Колобова руководство компании отвечать не захочет. Никакой другой информации не предоставили.
Судя по регистрационным данным, 100% компании принадлежат АО «Октябрьский электровагоноремонтный завод», 94% которой владеет крупнейший в России игрок в области машиностроения — АО «Трансмашхолдинг». Единственным держателем акций является нидерландская The Breakers Investments B.V.
Из опрошенных «Фонтанкой» экспертов не нашлось ни одного человека, который с легкостью определил бы инвесторов всех этих объектов. «Я не знаю никого из названных компаний. Так что, это может быть просто зря потраченное время», — сказал гендиректор Maris в ассоциации с CBRE, Борис Мошенский.
Планы на будущее
Первоначально в списке Смольного было 31 здание. В их числе: деревянные дома прошлого века, различные кирпичные сооружения, особняки, усадьбы, казармы и даже бывшие больницы и бани. Впрочем, назвать их «подарком» для инвестора довольно сложно. Многие из них находятся в плачевном состоянии — требуют огромных вложений и долгой, кропотливой работы.
Вероятность привлечь в программу большие компании практически нулевая. Однако город не оставляет надежды. А вдруг.
Как отмечают в КИО, перечень объектов культурного наследия «живой» и со временем может дорабатываться. В конце сентября этого года на торги выставят дачу Кочкина в Сестрорецке. Ее площадь — около 380 кв. м. Ежемесячная плата, которая будет действовать до окончания выполнения работ — от 304 тыс. рублей.
В Смольном надеются, что здание заинтересует многих инвесторов. Однако игроки рынка уверены — делать там нечего.
«Можно быть оптимистом и очень любить Кочкина, но инвестиционной привлекательности у объекта нет, — считает Дмитрий Туркин, директор «Адвекс-Московский». — Сложно представить, какой экономический эффект можно получить в разумные сроки от использования этого здания. По сути, это будет строительство заново, только с учетом жестких требований». По его словам, все объекты — уникальны, их нельзя назвать «строительным мусором». Однако к ним необходимо экономическое обоснование капитальных вложений на начальном этапе.
«Я бы убрал из этого списка все деревянные здания, потому что в нашем климате использование деревянных зданий обходится слишком дорого», — отмечает эксперт.
По данным КИО, из ближайших планов — проведение торгов в отношении загородного дома Змигродского в Сестрорецке и жилого дома Степанова на Константина Заслонова. Первый объект — памятник деревянного зодчества, второй — старинный заброшенный дом начала XIX века.
«Первое, что приходит в голову в отношении дома Змигродского — клубный домашний отель, русская усадьба. Но опять же, размещение отеля требует организации ресторана, парковки, обеспечение минимальных габаритов номерного фонда, подсобные помещения. Нет уверенности, что все это реализуемо в данном случае», — считает операционный директор PLG Ольга Смирнова.
По ее словам, в этом здании также может появиться музей-усадьба, иллюстрирующая быт и образ жизни русской интеллигенции на рубеже 19–20 веков. Однако этот вариант маловероятен. «К сожалению, подобные идеи вряд ли совместимы с коммерческими интересами, которые оправдали бы инвестиции в реконструкцию», — подчеркивает эксперт.
Насчет жилого дома Степанова эксперты особых прогнозов не дают. «Третий объект расположен на улице Константина Заслонова, которая находится сейчас в депрессивном состоянии. Поэтому ажиотаж среди инвесторов на предстоящих торгах маловероятен», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова.
Всего в городе насчитывается около 9 тысяч объектов культурного наследия, около 300 из них — памятники деревянного зодчества. Все здания, которые город выставляет на торги в рамках программы «Рубль за метр», согласовываются с комитетом по охране памятников.
Кот в мешке
Программа «Рубль за метр» — не первая попытка города оживить инвестиционный процесс и привлечь компании к восстановлению памятников культуры. Казалось бы, идея не новая, но недочетов хватает. По крайней мере, так считают опытные игроки рынка. Незаинтересованность крупных инвесторов они объясняют просто — плохое расположение и состояние зданий, работа с КГИОПом и, соответственно, масса дополнительных требований и обязательств, отсутствие единых стабильных правил реализации проектов реконструкции.
Учитывая все минусы, потенциальным инвестором может стать разве что небольшая компания или конкретное заинтересованное лицо. Отдельная категория — крупные фирмы, которые нехотя, но все же откликаются на просьбы города.
«Честно говоря, они просто ищут кого-то под каждый объект и уговаривают. Если бы эти объекты были инвестиционно привлекательны, то их бы не включали в программу, — считает заместитель председателя СПбГО ВООПИиК Антон Иванов. — Этот механизм должен быть как один из целого инструментария инвестиционных моделей, которые должна предлагать городская администрация». Аренда, даже на 49 лет, может отпугивать потенциальных инвесторов, а собственность — это другие гарантии, уверен эксперт.
При этом, по словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Царук, аренда здания может быть более интересна, чем приобретение объекта в собственность. Единственная загвоздка — работать с КГИОПом захотят не все: можно столкнуться с большим количеством нюансов, которые отразятся на стоимости работ.
«Существуют примеры, когда стоимость достигала и 300 тыс. рублей за кв. м. Поэтому в каждом отдельном случае важно понимать масштаб реконструкции и возможности дальнейшего использования объекта», — подчеркивает эксперт.
Одна из причин, по которой инвесторы не хотят браться за исторические объекты — пассивность чиновников и отсутствие четких правил реализации таких проектов. Компания берет на себя большую ответственность и определенные риски, когда начинает заниматься реконструкцией старинных зданий, и зачастую не доводит работы до конца. По опыту игроков рынка, длительная окупаемость строительства приводит к приостановке реализации объекта и к последующий «деградации» памятников культуры.
«Такие сложные проекты требуют солидарного участия сразу нескольких стейкхолдеров: бизнеса, который должен видеть коммерческий интерес, градозащитное сообщество, чьи позиции в Петербурге традиционно очень сильны, а также город, который должен гарантировать сохранение исторической ценности памятника», — отмечает Ольга Смирнова.
По ее словам, инвестор должен обладать опытом подобных реконструкций, поскольку в них много специфики — как технологической, так и процедурной.
В целом, ничего привлекательного и интересного эксперты в этих зданиях не видят — заниматься ими сложно и дорого, прибыль такие проекты практически не приносят, льгот особо нет, да и сама процедура вызывает вопросы. Как отмечает Борис Мошенский, было бы лучше, если бы город сфокусировался на нескольких памятниках, разработал под них проекты реконструкции, составил смету, четко описал, что и как надо восстанавливать, и предложил инвестору уже понятный, готовый план.
В таком случае памятники стали бы полноценным товаром, интересным для инвесторов, а город мог бы получать с них куда больше, чем рубль за метр. Кроме того, привлечь к проектам крупные компании помогли бы дополнительные преференции на холдинг — например, налоговые льготы, считает эксперт.
«Это покупка за рубль кота в мешке. То есть вы берете объект, начинаете им заниматься и в процессе у вас начинают набегать нули. При этом смета не имеет никакого окончания и тормозит весь инвестиционный процесс», — говорит Борис Мошенский.
Александра Сидоркина, специально для «Фонтанки.ру»
Источник: www.fontanka.ru
>»>