Программа реновации жилья что это такое

Ответы на важные вопросы: как будут переселять горожан и что с этим делать

14 июня Госдума приняла закон о реновации, дающий столичным властям особые права при демонтаже пятиэтажек. Какие дома пойдут под снос, какие квартиры и документы получат переселенцы взамен и получат ли на данном этапе вообще, разбирался “Ъ”.

Что такое программа реновации?

Столичные власти анонсировали масштабную программу сноса пятиэтажек в феврале 2017 года, когда инициативу столичного мэра Сергея Собянина поддержал президент РФ Владимир Путин. Программа может затронуть свыше 4 тыс. домов, в которых живут около 1 млн человек. Программа оценивается в 3,5 трлн руб.; Москва обещала выделить на ее первый этап 300 млрд руб. из городского бюджета (уже выделено около 100 млрд. руб.).

Для реализации программы Госдума приняла закон о реновации, дающий столичным властям особые полномочия. Документ позволяет сносить здания «первого периода индустриального домостроения» высотой до девяти этажей, а также конструктивно аналогичные здания по решению жителей. Дом вносят в программу реновации двумя третями голосов жителей. Переселенцам предлагают давать равнозначное или равноценное жилье (взамен сносимого) или денежную компенсацию на выбор. Квартиры взамен сносимого жилья должны предоставляться в том же районе, за исключением Зеленограда и Новой Москвы (там квартиры будут выделять в пределах округа).

Как гарантированно получить лучшее жильё в Москве? Юрист о программе реновации

С 15 мая по 15 июня 2017 года власти проводили «поквартирное» голосование в системе «Активный гражданин» и в МФЦ (центры «Мои документы»); по его итогам в программу вошло около 4 тыс. домов.

Между тем у жителей остается много вопросов к программе реновации и закону. Так, граждане опасаются, что их выселят в Новую Москву или отселят вообще на улицу (а новую квартиру дадут потом); не понимают, можно ли возместить стоимость ремонта в старой квартире; и переживают, что обещания чиновников расходятся с документами. На эти и другие вопросы пытается ответить “Ъ” (материал будет обновляться).

В законе упомянуты «дома первого периода индустриального домостроения», которые могут пойти под снос. А что это?

Это понятие было конкретизировано в документе к его второму чтению в Госдуме. Если первоначально оно не расшифровывалось, то в итоговом тексте закона говорится, что речь идет о зданиях высотой до девяти этажей, «возведенных по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год».

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин поясняет, что о таких типовых проектах говорится в постановлении правительства Москвы №894 от 2 октября 2001 года. В основном речь идет о четырех-пятиэтажных крупнопанельных жилых домах (серии I-515, 1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домах с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домах (серия I-510), домах с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домах из объемных блоков.

В законе говорится и о домах, «аналогичных по характеристикам конструктивных элементов» зданиям «первого периода индустриального домостроения». Какие это дома?

Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин говорит, что формулировка позволит сносить и сталинки. Однако в законе прямо говорится, что их снос возможен лишь на основании голосования жителей: в ходе этой процедура за включение здания в программу реновации должны высказаться две трети обитателей здания.

Что такое программа реновации жилья в Москве?

Законом при переселении обещано давать «равнозначное жилье». Это что такое?

В документе поясняется, что равнозначным помещением будет считаться квартира с не меньшим количеством комнат и жилой площадью и с гарантированно большей общей площадью. При этом помещение должно располагаться в том же районе (за исключением Зеленограда и Новой Москвы, где переселять будут в пределах округа). Кроме того, это жилье должно «соответствовать стандартам благоустройства», которые установлены столичными нормативными актами. А в столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам при реализации программы реновации, который был принят 17 мая Мосгордумой, говорится и о том, что у предоставляемого взамен сносимого жилья должна быть «улучшенная отделка». Однако критерии такой отделки все равно предлагается установить отдельным правовым актом мэрии.

Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин отмечает, что в столице стандарты благоустроенного жилья определяются законом «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». В приложении 1 к этому документу говорится, что благоустроенное жилье — это «квартира со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен». Иначе говоря, по законодательству переселенец не может рассчитывать на квартиру с идентичным ремонтом, который был у него в старом жилье.

Закон позволяет предоставлять как равнозначное, так и равноценное жилье. Что лучше юридически — равноценное или равнозначное?

Партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин считает, что принципиальной разницы в этих понятиях нет. Он обращает внимание на то, что в законодательстве нет понятия «равноценное жилое помещение», а в Жилищном кодексе РФ и столичном законе «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» говорится только о возможности получения переселенцами «равноценного возмещения». Причем в столичном законе уточняется, что это возмещение можно получить деньгами или в «натуральной форме» — в виде «предоставления равнозначного жилого помещения».

Таким образом, «равноценное возмещение» в натуральной форме является предоставлением равнозначного жилья, подытоживает адвокат Москвитин. Отметим, что в федеральном законе прямо говорится о возможности выбрать равнозначное или равноценное жилье. В последнем случае жителю сносимой пятиэтажки нужно подать письменное заявление в столичную мэрию.

Если взамен квартиры рядом с метро выдадут такую же далеко от станции, это будет считаться ухудшением условий? Возможна ли в этом случае компенсация?

«Равнозначное жилье» напрямую не предусматривает учет удаленности от значимых объектов инфраструктуры, поэтому оспаривание обоснованности предоставления такого помещения на основании «неравнозначности» может быть затруднено, говорит партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин. Впрочем, в этом случае можно воспользоваться нормой закона о праве выбора равноценной квартиры или денежной компенсации.

Что с платой за капремонт дома, который будут сносить по реновации?

После того как принимается решение о сносе, многоквартирный дом исключается из региональной программы по капремонту. С этого момента собственники помещений этого дома от взносов за капремонт освобождаются, объясняет юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Иван Стариков. Ранее внесенные средства, согласно закону, будут использоваться «на цели реализации программы». «Собственнику уплаченные ранее взносы не возвращаются, возможность их возврата в административном или судебном порядке прямо не предусматривается»,— отмечает господин Стариков.

В законе оговаривается количество вариантов предлагаемых переселенцу новых квартир?

Количество вариантов не определено. По словам адвоката бюро «Деловой фарватер» Сергея Варламова, там указано лишь, что срок освобождения жилого помещения в каждом конкретном доме определяется в решении органа власти.

Могут ли взамен одной старой квартиры дать две новых?

Закон подразумевает равнозначность, то есть обмен одной квартиры на одну, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина. Исключения возможны лишь для очередников (вставших на учет до 2005 года): власти могут улучшить их условия, предоставив больше одной квартиры, согласно социальным нормативам, считает адвокат. Впрочем, закон позволяет переселенцу выбрать денежную компенсацию за старое жилье и приобрести себе квартиру взамен самостоятельно.

Если в старой пятиэтажке сделан дорогой ремонт, можно ли получить компенсацию за него при переезде?

Один из авторов закона о реновации депутат Госдумы Николай Гончар говорил, что такую компенсацию можно получить по ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК). В законе эта статья упоминается в связке с предоставлением равноценного жилья или равноценной денежной компенсации взамен сносимой квартиры. Размер компенсации устанавливается согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где говорится о «рыночной стоимости» жилья и компенсации «всех убытков», связанных с изъятием квартиры.

Представитель адвокатской компании «Павлова и партнеры» Константин Савин считает, что переселенец может воспользоваться в этом вопросе и ст. 15 Гражданского кодекса РФ и поставить вопрос о компенсации расходов на неотделимые улучшения, «результатами которых он не сможет воспользоваться в будущем по независящим от него обстоятельствам». Если стоимость работ документально подтверждается чеком или отчетом оценщика, добавляет юрист, собственник может потребовать от властей квартиру большей площади или денежную компенсацию, а в противном случае обратиться в суд с иском о компенсации расходов, «понесенных на улучшение сносимого помещения», согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Расходы на ремонт в новой квартире можно компенсировать?

Все опрошенные “Ъ” юристы однозначно утверждают, что сделать это невозможно. Но столичный мэр Сергей Собянин обещал гражданам новые квартиры «с полной отделкой комфорт-класса, выше стандартного муниципального жилья».

Можно ли отказаться от переселения, получить деньги за старую квартиру и выбрать себе новое жилье самому?

Да, возможность денежной компенсации прямо оговаривается федеральным законом. Ее размер устанавливается согласно п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, где говорится о «рыночной стоимости» жилья и компенсации «всех убытков», связанных с изъятием квартиры, включая «изменение места проживания».

Кроме того, в столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам, который был принят 17 мая Мосгордумой, подчеркивается, что «возмещение в денежной форме» должно быть «предварительным». Для получения компенсации собственнику нужно написать письменное заявление в столичную мэрию. При этом денежные компенсации не смогут получить обладатели ипотечного жилья и семьи с несовершеннолетними детьми (или недееспособными гражданами).

В законе говорится, что переселенцу направляется «договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение». Каков юридический смысл этого договора?

В законе подробно расшифровывается, что переселенцу направляется договор мены (обмена) жилья (в случае выделения равнозначного помещения) или купли-продажи жилья (в случае выделения равноценной квартиры). В договоре должен быть указан кадастровый номер новой квартиры и сроки выселения из старого жилья и вселения в новое.

Первые договоры могут заключаться через 90 дней после включения дома в программу реновации. Документы должны отправляться заказным письмом с уведомлением о вручении. По информации “Ъ”, с договором переселенец должен пойти в МФЦ, где ему зарегистрируют право собственности на новую квартиру. Собственники, желающие получить деньги, должны в месячный срок со дня получения договора обратиться с заявлением к властям.

А что делать владельцам ипотечных квартир?

В законе говорится, что ипотечный залог будет переоформлен на новое жилье одновременно с регистрацией перехода прав собственности. Страховой полис также будет переоформлен на новое жилье, не будет необходимости править и закладную.

Внесение изменений в закладную будет осуществляться путем прикрепления к ней дополнительного листа с данными о новом предмете залога безвозмездно. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений к правам и обязанностям соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Иначе говоря, переоформление будет сделано вне зависимости от согласия на то кредитора и заемщика, а условия кредита при этом останутся неизменными. Таким образом, граждане будут защищены от риска досрочного прекращения ипотечного договора по инициативе банка.

Позволяет ли законопроект о реновации выселить владельца квартиры в пятиэтажке прямо на улицу?

Законным образом сделать это невозможно. Действующее законодательство, поясняет партнер коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Олег Москвитин, предполагает возможность принудительного изъятия недвижимости только на условиях «предварительного возмещения».

Что происходит, если вам предоставляют вариант жилья, но вы на него не соглашаетесь?

Через 90 дней после отправки предложения о новом месте жительства столичные власти идут в суд с иском о понуждении заключить договор о переходе права собственности на другое жилое помещение, с требованием о выселении и прекращении права собственности на старое помещение, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.

При этом закон сохраняет за гражданином право оспаривать в судах, например, законность включения его дома в программу реновации. Столичные власти добивались включения в текст закона нормы о том, что на время судебных разбирательств с жильцами снос дома бы не приостанавливался. Однако эти полномочия Москва в итоге так и не получила, и суды по-прежнему смогут приостанавливать подобные процедуры на время разбирательств.

В законопроекте ранее говорилось, что судебное решение о выселении подлежит «немедленному исполнению». Это осталось в тексте закона?

Эта норма действительно упоминалась в первоначальном варианте законопроекта о реновации, однако в итоговый текст закона она не вошла наряду с другими судебными преференциями столичным властям. В частности, граждане и после принятия закона смогут оспаривать в судах решения о включения их дома в программу реновации и другие нормативные акты правительства Москвы — а не только судиться вокруг равнозначности предоставляемого им жилья, как это предлагалось в первоначальном варианте законопроекта.

Можно ли будет обжаловать в суде действия и бездействия властей, решение о включении дома в списки на снос?

Право на обжалование действий и нормативных актов органов власти (в том числе и судебное) гарантировано Конституцией РФ, напоминает адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов. Адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина говорит, что можно обжаловать и решение о сносе дома.

Можно обжаловать в Конституционном суде сам закон о реновации после его принятия?

Можно. Обратиться в Конституционный суд (КС), поясняет адвокат бюро «Деловой фарватер» Сергей Варламов, может любой, чьи права этот нормативный акт нарушает. Это можно сделать после проигрыша дела об оспаривании решения о сносе дома или о неравноценности предоставляемого жилья, но можно и без предварительного обращения в суд общей юрисдикции. По словам господина Варламова, достаточно того, что гражданин пострадал от того или иного закона. Впрочем, на время разбирательства в КС действие обжалуемого закона не приостанавливается (в том числе о реновации, если его примут в нынешнем виде).

Кто и как мог проголосовать по вопросу о сносе дома?

2 мая 2017 года правительство Москвы утвердило постановление, которым определяется порядок голосования. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2017 года и только по домам, включенным в перечень, размещенный на сайте мэра Москвы. Голосовать могли собственники жилых помещений (граждане и юрлица), а также наниматели жилья по договорам соцнайма либо лично через МФЦ «Мои документы», либо путем электронного голосования в рамках проекта «Активный гражданин» (для одобрения сноса дома нужно набрать более двух третей голосов за, одна квартира — один голос). Также можно проголосовать на общем собрании собственников жилья (голосовать смогут и наниматели по договору соцнайма), здесь для включения дома в программу под снос нужно было набрать не менее двух третей голосов. Решение общего собрания имеет приоритет перед другими видами голосования, протокол решения нужно представить в управу до 15 июля.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин говорит, что правил проведения голосований через «Активный гражданин» и МФЦ нет в федеральном законодательстве, поэтому можно говорить «о серьезной опасности ошибок или сознательных фальсификаций, особенно с применением интернета».

Можно ли лишить человека квартиры против его воли по результатам голосований, о которых говорят власти Москвы?

Нет, утверждает управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин, который ссылается на ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Таким образом, говорит адвокат, имущество может быть изъято у добросовестного собственника только при условии предоставления равноценной компенсации и только по решению суда. Он напоминает, что Конституция РФ является законом прямого действия и ее нормы должны исполняться без специальных разъяснений и уточнений, а принимаемые в РФ законы не могут противоречить Конституции. Как раз для случаев отказа собственника на добровольный переезд закон предусматривает принудительное переселение в равнозначное жилье исключительно по решению суда.

Помогут ли собственникам с переездом в новое жилье?

Помогут, но не всем. По столичному закону «о дополнительных гарантиях» переселенцам, принятому 17 мая Мосгордумой, правительство Москвы окажет содействие в организации переселения ветеранам, пенсионерам-одиночкам, многодетным семьям, инвалидам и малоимущим гражданам.

Есть ли гарантии благоустройства территории рядом с новым домом, куда будут переселять собственников из дома под снос?

В столичном законе «о дополнительных гарантиях» переселенцам, который был принят 17 мая Мосгордумой, упоминается о том, что правительство Москвы должно утвердить градостроительную документацию для новых домов с учетом требований по организации социальной инфраструктуры. В частности, там говорится про обустройство улиц, пешеходных дорожек, спортивных и детских игровых площадок, организацию парковок, объектов рекреации — скверов, бульваров, садов, а также иных объектов инфраструктуры в соответствии с нормативными правовыми актами Москвы.

Александр Воронов, Анна Занина, Андрей Райский

• Александр Воронов подписаться отписаться
• Анна Занина подписаться отписаться
• Андрей Райский подписаться отписаться

• Недвижимость. В городе подписаться отписаться
• Снос пятиэтажек подписаться отписаться

Источник: www.kommersant.ru

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Программа реновации запущена для расселения жителей старых многоквартирных домов в новостройки. Под нее попадают ветхие, аварийные дома и другие, перечень которых определяют субъекты РФ.

Рассказываем про программу реновации в Москве и раскрываем вопросы, интересующие собственников жилья, попавших под ее действие.

Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу

Цель программы — улучшить качество жизни жителей города. Благодаря ее действию многие собственники старых квартир переезжают в новостройки. Улучшается не только качество жилья, но и инфраструктура. Люди получают квартиры в домах с благоустроенными дворовыми территориями, часто рядом с новостройками расположены новые поликлиники, школы, детские сады.

Необходимость сноса старых домов обусловлена не только желанием улучшить качество жизни жителей города. У каждого многоквартирного дома есть свой срок службы. Он определяется типом здания, материалом, из которого его возводят, и многими другими факторами. В частности, на продолжительность службы здания влияет своевременность проведения капитального ремонта.

Часто его проводят значительно позже установленного нормативами срока. Это снижает прочность конструкции и становится причиной уменьшения возможного срока эксплуатации.

Как становятся участниками программы реновации в Москве

Чтобы дом попал под программу реновации, должны соблюдаться такие условия:

• состояние дома признано неудовлетворительным;
• 2/3 жителей дома поддержали включение здания в действующую программу.

Жители Москвы могут узнать о том, включен ли их дом в программу, перейдя на официальный сайт Мэра Москвы.

Если по конкретному дому идет открытое голосование, можно отдать свой голос одним из способов:

• проголосовать на сайте «Активный гражданин»;
• посетить отделение МФЦ;
• принять участие в собрании жителей дома.

Рассматривая возможность расселения жителей дома, обязательно обращают внимание на то, сколько собственников и нанимателей от общего количества проголосовало за или против участия в программе. Если против проголосует 1/3 жителей и еще хотя бы один собственник, снос будет заблокирован. Блокировать снос можно в любой момент, но до тех пор, пока не будет заключен первый договор на получение жилья в новостройке.

С чего началось действие программы в Москве

Расселение жителей старых домов начали в период 90-х годов, когда мэром города был Юрий Лужков. В рамках принятой программы предполагалось снести 1722 дома до 2010 года. Работы по возведению новых домов вели частные застройщики на основании договоров, заключенных с городом.

В 2007 году изменилось законодательство, после чего девелоперы должны были проходить конкурс, в котором смог участвовать не каждый застройщик. Дополнительно затруднения в работе возникли из-за кризиса, который начался в 2008 году. Чтобы программа была успешно завершена, ее профинансировали средствами городского бюджета.

Вопрос о продолжении сноса старых домов был снова поднят в 2017 году. С этого периода принятые законы и постановления позволили возобновить действие программы реновации.

Хронология действия программы с 2017 года

В 2017 году увеличили сумму средств, выделяемую из бюджета для действия программы реновации. Дополнительные средства были потрачены на формирование участков земли, организацию волнового переселения, проведение проектных работ.

Уже в декабре 2019 года появилась информация о том, что новые квартиры получило более 16 тыс человек. Первым районом Москвы, где расселили все дома по действующей программе, стал Молжаниновский.

Дальнейшее действие программы планируется провести в три этапа:

• 1 этап пройдет с 2020 по 2024 год. Он включает расселение 930 домов;
• 2 этап начнется с 2025 года и закончится в 2028 году. Он подразумевает расселение 1630 домов;
• 3 этап продлится с 2029 до 2032 года. В этот период в планах расселить 1800 домов.

Особенности получения новых квартир

Принятыми законами и постановлениями определены гарантии собственникам квартир в старых домах — они получают равнозначное жилье. Такое понятие определено для квартир, у которых:

• общая площадь больше, чем в старом жилье;
• жилая площадь равна площади старого жилья или больше нее;
• количество комнат такое же, как и в старом жилье.

Равнозначная квартира должна предоставляться с отделкой и отвечать принятым стандартам благоустройства. В большинстве случаев расселение проводят в пределах района, где расположена квартира, но для некоторых территорий могут быть сделаны исключения.

Для пенсионеров и других социально незащищенных слоев населения государство предоставляет помощь в переезде. Им бесплатно грузят все необходимое, перевозят и доносят до новой квартиры.

При желании собственники квартир могут получить денежную компенсацию вместо жилья. Но она будет определяться с учетом стоимости старой квартиры на основании рыночных цен на вторичное жилье. Компенсацию дадут, если среди жителей квартир нет несовершеннолетних и недееспособных. Благодаря этому условию дети и те, кого признали недееспособными, не останутся без жилья.

Это условие определено не только для получения компенсации за квартиры в сносимых домах. Такое же правило действует и при условии обычной продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Чтобы продать такую квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Органы опеки дают разрешение при условии, что продавец купит другую недвижимость, в которой выделит долю несовершеннолетнему.

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в реновационных домах, тоже могут получить равноценное помещение или компенсацию. Компенсация для них также будет определяться исходя из стоимости помещения, на которое было оформлено право собственности.

Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации

Этажность возводимых домов определяется отдельно для каждого из районов. Чаще строят дома высотой от 6 до 14 этажей.

Каждое из возводимых зданий проходит несколько степеней контроля:

1. Контроль планировки и проверка ее соответствия действующим нормам градостроительного проектирования.
2. Оценка соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, соблюдения правил звукоизоляции.
3. Оценка соответствия нормам стандарта, установленным для комфортного жилья.
4. Контроль качества материалов, используемых при строительстве.
5. Общая проверка здания, которая проводится Мосгосстройнадзором.
6. Оформление итогового заключения, которое делается на основании общей оценки сооружения и исправности всех функционирующих в нем систем. С учетом информации, отраженной в заключении, принимается решение о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Ответы на вопросы, связанные с программой реновации

В сети много информации о том, как действует программа реновации. Но у жителей домов, попадающих под нее, все равно остаются вопросы. Они связаны с участием в программе, особенностями переезда, исключением из программы, возможностью получения квартир с большими площадями или большим количеством комнат.

Что проверить жителям, которых будут переселять

Нужно проверить наличие необходимых документов:

• проживающие на основании договора социального найма – соответствующий договор;
• собственники квартир – документ, подтверждающий право собственности, и документ, на основании которого возникло право собственности. Дополнительно может потребоваться технический паспорт на квартиру — это зависит от того, в какой период возникло право собственности на недвижимость.

У многих жителей, которые получили квартиры еще в советские годы, нет документального подтверждения права проживания. У некоторых нет даже ордеров, на основании которых они поселились в жилье. Если документов не осталось, их нужно восстановить. По закону те, кто получил квартиру до 2005 года, могут заключить договор найма.

Но для этого жители должны подтвердить, что они вселились в квартиру законно. Для уточнения деталей и заключения договора можно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?

Москвичам рассылают письма. В них жильцов приглашают на просмотр квартиры, в которую они могут вселиться. Письма вручаются сотрудниками информационных центров или пересылаются почтой. По закону письмо оформляют на специальном бланке с указанием номера и даты отправки.

В письме пишут адрес новой квартиры и информацию о ней:

• количество комнат;
• общую площадь;
• жилую площадь.

Дополнительно в письме указывают время, когда можно осмотреть новую квартиру, порядок проведения осмотра и где можно получить ключи. После получения письма жители домов осматривают новую квартиру. Если жилье их устраивает, они пишут согласие на переезд. После этого составляется проект договора. Договор должен быть подписан в течение 90 дней.

Точный перечень требований, которым должна соответствовать новая квартира, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 516-ПП от 08.08.2017 г.

Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?

Чтобы жителей дома не расселяли, нужно исключить его из программы реновации. Для этого проводят общее собрание собственников. О нем сообщают не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Если это условие не будет соблюдено, результаты голосования признают недействительными. Участниками собрания могут стать те, кто подтвердит свою личность и предоставит документ, подтверждающий право собственности или договор социального найма.

Чтобы дом не сносили, за это должно проголосовать более 1/3 жителей. Но на собрании должно присутствовать более половины жителей. Решение собрания оформляют протоколом. Если все требования соблюдены, дом исключат из программы.

Если кто-то из жителей старого дома уже заключил договор о переезде, выйти из программы реновации нельзя. Если пришли уведомления о расселении, нужно узнать в информационном центре о том, подписал ли кто-то такой договор. Информационные центры обычно открываются в том доме, который будут расселять, но иногда их располагают в соседних домах.

Что делать, если новое жилье не устраивает?

Если по каким-то причинам жильцу старого дома не подходит новая квартира, ему могут предложить другой вариант. Но на это должны быть объективные причины. Например, заболевание, которое не позволит подниматься на высокий этаж, если лифт по каким-то причинам перестанет работать.

По желанию можно получить не квартиру, а деньги. Но деньги дают не всем — такое право есть только у собственников квартир. Если человек жил в квартире на основании договора найма, сначала нужно приватизировать старую квартиру. На приватизацию должны дать согласие все, кто указан в договоре.

Можно ли поменять район?

По закону квартиры предоставляют в том же районе, где находится сносимый дом. Если жители старого дома хотят переехать в другой район, нужно написать заявление. Его направляют в департамент городского имущества. Если свободных квартир в другом районе мало, в первую очередь будут удовлетворять заявления тех, кто там раньше жил.

Если свободных квартир другом районе много, и собственники старого жилья хотят переселиться в них, никто не будет препятствовать их переезду. Но это возможно, если соблюдаются все остальные условия действия программы.

В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?

Эти два понятия отличаются. Равнозначной называют квартиру, у которой не меньше жилая площадь и количество комнат. Чаще всего общая площадь равнозначных квартир на 15-20% больше общей площади старого жилья. Так выходит из-за того, что в новых квартирах больше кухня, ванная комната, коридор и туалет. При этом равнозначная квартира по своим характеристикам лучше старой.

При желании жители Москвы могут получить при переселении не равнозначную квартиру, а равноценную. Это та, стоимость которой будет одинаковой со стоимостью старого жилья.

Как очередники участвуют в программе?

Участие в программе реновации позволяет очередникам, проживающих в старых домах, получить жилье быстрее других очередников. Но они получат новые квартиры приблизительно в одно время с остальными жителями сносимого дома.

Очередникам предоставляют равнозначные квартиры с учетом состава семьи. Если семья стоит в очереди, то при расселении она получит новую квартиру исходя из принятой нормы площади на одного члена семьи — 18 квадратных метров. В таком случае после переезда в новостройку семью снимают с жилищного учета.

Как переселяются собственники ипотечных квартир?

Переселение для них проходит так же, как и для других владельцев жилья. Но квартира в сносимом доме используется в качестве залога. Поэтому при оформлении права собственности нужно передать в залог новое жилье. Банк не может не принять его — цена новой квартиры будет выше цены старого жилья.

Возврат средств будет проводиться по принятому графику ежемесячных платежей — банк не имеет права требовать от заемщика погасить ипотеку досрочно. Снять обременение с квартиры в новом доме можно будет после того, как ее собственник выплатит всю сумму ссуды.

Можно ли получить квартиру большей площади?

Можно увеличить как площадь, так и взять квартиру, в которой будет больше комнат, чем в старой. Но для этого нужно доплатить. Чтобы увеличить площадь или количество комнат, необходимо обратиться в Фонд реновации. Цену квадратного метра определяют на основании рыночных цен, но участники программы платят с учетом скидки в 10%.

Для собственников старых квартир выкуп дополнительных площадей оформляют по договору доплаты с меной. Для тех, кто жил в старых квартирах по договору найма – по договору купли-продажи.

Закон не обязывает доплачивать только собственными средствами. Жильцы вправе использовать социальные выплаты, жилищные субсидии. Допускается для улучшения жилищных условий по программе реновации применять и материнский капитал. Но в таком случае тот, на кого оформлен сертификат на право получения материнского капитала, должен выделить доли в квартире своим детям.

При необходимости для доплаты можно взять ипотечный кредит. Для этого предварительно нужно обратиться в финансовую организацию и предоставить информацию о новой квартире, которую потенциальный заемщик хочет получить.

Что если в старой квартире жили несколько семей?

Расселение семей возможно при условии, что они жили в коммунальной квартире. В таком случае владельцы каждой комнаты смогут переселиться в отдельную квартиру. Для тех семей, которые проживали в одной старой квартире, предоставят одну новую квартиру.

Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Если недостатки замечены до въезда в новую квартиру, нужно составить акт. Его передают в информационный центр. Если недостатки будет обнаружены после того, как владелец вселился в новую квартиру, жалобу направляют в управляющую компанию. Претензии принимают в течение двух лет.

• Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу
• Как становятся участниками программы реновации в Москве
• С чего началось действие программы в Москве
• Хронология действия программы с 2017 года
• Особенности получения новых квартир
• Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации
• Ответы на вопросы, связанные с программой реновации
• Что проверить жителям, которых будут переселять
• Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?
• Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?
• Что делать, если новое жилье не устраивает?
• Можно ли поменять район?
• В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?
• Как очередники участвуют в программе?
• Как переселяются собственники ипотечных квартир?
• Можно ли получить квартиру большей площади?
• Что если в старой квартире жили несколько семей?
• Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Источник: www.mirkvartir.ru

Реновация в Москве — все за и против

Программа реновации жилого фонда Москвы, затеянная с начала года по инициативе президента страны, наделала довольно много шума в столице. До сих пор не утихают споры о законности и целесообразности этого начинания, и в соответствующий законопроект продолжают вноситься различные поправки. По Москве прокатились волны протеста, жители «хрущевок», недовольные перспективой насильственного выселения из собственных жилищ, выходили на митинги и требовали отмены программы. В сегодняшней статье мы рассмотрим различные аспекты реализации данной программы, и постараемся выделить все «за» и «против». А текущие итоги можно узнать здесь.

• В чем заключается идея программы реновации
• Строительство или ремонт?
• Новая реализация старой идеи
• Вопросы расселения и участия в программе
• «Бонусная поддержка» программы реновации
• Сколько это стоит, и кто будет платить?
• Экологическая угроза
• Минусы
• А куда, все-таки, будут расселять?
• Качество домов для расселения
• Если вы против переезда
• Скандалы. Интриги. Расследования
• Выводы

В чем заключается идея программы реновации

Итак, приход 2017 года был ознаменован реанимацией идеи улучшения качества столичного жилого фонда. Президент РФ отдал мэру Москвы поручение, которое предполагало снос старых домов, срок эксплуатации которых уже исчерпан, и возведение на их месте новых многоэтажных жилых зданий. Естественно, в рамках программы каждый собственник должен получить жилье аналогичного метража. Под снос планировалось пустить «хрущевки», а также обветшалые дома, построенные в более ранний период (всего порядка 8 тыс. объектов).

Профильные чиновники отмечают, что, помимо решения вопроса с аварийным жильем, цель программы также состоит в том, чтобы облагородить внешний вид города. При этом не все здания подлежат сносу – строения, представляющие культурно-историческую ценность, а также просто красивые дома, облик которых передает дух Москвы, будут реконструировать.

Дешевле построить заново, чем бесконечно выбрасывать деньги на ремонт

Суть идеи, по крайней мере, с официальной точки зрения, заключается в том, что «хрущевки», построенные с 1957 по 1965 годы (порядка 3 тыс. домов) являются, по сути, жильем, срок эксплуатации которого закончился. Во времена Хрущева присутствовала необходимость быстро обеспечить жильем большое количество населения, и сделать это с наименьшими затратами, что и было успешно реализовано. Однако минимальный затраты предполагали экономию, которой невозможно было достичь без потери того запаса прочностных характеристик, какой смог бы обеспечить возможность более продолжительной эксплуатации зданий (расчетный период эксплуатации «хрущевок» составлял всего 25 лет).

Правительство уверяет: расчетный период эксплуатации уже давно истек, следовательно, некоторые дома уже обветшали, а остальные здания достаточно скоро дома неминуемо окажутся в аварийном состоянии. Таким образом, городские власти несут крупные риски – может потребоваться единовременно обеспечивать жильем огромное количество горожан, с каждым годом количество аварийного жилого фонда будет расти лавинообразно. Как заявил мэр Москвы, город просто не сможет в одночасье реорганизовать огромные районы аварийного жилья, и не сможет обеспечить безопасность людей, проживающих в аварийном жилье.

Решение снести старые дома, и построить новые, было принято на основании мнения, основанного на технических и экономических расчетах. Проводить капитальный ремонт в ряде случаев бессмысленно (в скором времени может потребоваться очередной ремонт), а в ряде случае – и вовсе невозможно (некоторые проектные решения просто не предполагают возможность капитального ремонта).

Новая реализация старой идеи

Реновация в цифрах

Новая программа рассчитана примерно на 10-15 лет, к концу июля 2017 года уже должен быть сформирован список домов, включенных в программу реновации – тогда и станут точно известны масштабы программы. Предварительно собирались снести порядка 25 млн. квадратов жилья, в новые квартиры предполагается переселить порядка 1,6 млн. человек.

Идея сноса старых домов и строительства новых, уже являлась основой аналогичной (хотя и менее масштабной) программы, принятой еще при прежнем мэре Москвы Ю. Лужкове. Под действие программы подпадало более полутора тысяч домов, однако эта программа так и не была реализована до конца (снесли более половины домов). Программа была остановлена в связи с критичной нехваткой площадей под социальное строительство, недостатком финансирования и отсутствием законодательной базы, которая позволяла бы переселять тех, кто категорично не желает этого делать.

Сложно сказать, что изменилось со времен реализации прежней программы – площадей под застройку вряд ли стало больше, достаточность финансирования в кризисный период также вызывает ряд вопросов. Тем не менее, факт остается фактом, принимаются последние поправки и программа «на всех парах» приближается к точке старта (вернее даже, здания под эту программу уже начали возводить).

Вопросы расселения и участия в программе

Вопрос с расселением жильцов зданий, которые попадают под действие программы, первоначально планировалось решить путем предоставления им «равнозначного» жилья – то есть, жилья аналогичного метража. Однако несколько позже было решено предоставить жильцам выбор, вместо «равнозначной» квартиры при расселении можно выбрать «равноценную» квартиру – жилье, стоимость которого соответствует стоимости прежней квартиры. Вместо квартиры можно будет получить денежную компенсацию. В случае расселения домов с коммунальными квартирами и общежитий предполагается выделение каждому владельцу (семье) выделить отдельное жилье.

Кстати, говоря о равноценности и равнозначности жилья, нельзя не вспомнить о странном изменении кадастровой стоимости недвижимости, которая должна пойти под снос — подобная информация активно обсуждается в блогосфере с начала 2017 года. Кадастровая стоимость квартир в пятиэтажках, которые будут сносить, внезапно упала в среднем от 2 до 4 млн. рублей, но зато в готовых новостройках, предназначенных для расселения, кадастровая стоимость увеличилась от 3 млн. до 7 млн. рублей. Вполне возможно, что стоимость жилья переехавших москвичей увеличится исключительно за счет такой нехитрой переоценки, а не за счет сравнения реальной рыночной стоимости недвижимости.

Механизм включения жилых домов в программу реновации (или выхода из нее) предполагает добровольный выбор жильцов, которые проводят голосование. Если две трети жильцов дома голосуют за участие, то здание (которое было включено в программу) участвует в реновации, если же проголосовало треть – здание исключается из программы. Голосование окончено 15 июня и в данный момент подводятся итоги.

Интересно, что собственники коммерческой недвижимости не могут принимать участие в голосовании. То есть, если вы перевели свою квартиру в статус коммерческой недвижимости и устроили там парикмахерскую, вы зависите от мнения и потребностей большинства. И вряд ли вы при переезде получите недвижимость, которая будет соответствовать потребностям вашего бизнеса.

«Бонусная поддержка» программы реновации

Правительство разработало ряд стимулирующих предложений, которые должны способствовать тому, чтобы жильцы сносимых пятиэтажек переезжали в новые дома с большей охотой.

• Переселенцам, по заявлению Марата Хуснуллина (зам. мэра по градостроительной политике), будет предоставлен выбор – можно будет выбирать из трех квартир в разных объектах недвижимости.
• Ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан будет оказана помощь в переезде и обустройстве в новой квартире. Что имеется в виду относительно помощи в обустройстве – пока не вполне понятно, однако уже хорошо то, что помогут переехать.
• Волнующий многих вопрос о том, как быть с взносами на капитальный ремонт, был решен вполне логично. В момент включения дома в программу реновации, его жильцы прекращают платить этот взнос и возобновляют платежи уже после того, как переедут в новое жилье. Деньги, которые вносились ранее, по заявлению мэра Москвы, будут направлены на реализацию программы обновления жилого фонда столицы.

Сколько это стоит, и кто будет платить?

Мощный размах предполагает значительные затраты. По словам мэра, только для раскрутки программы в течение первых трех лет понадобится порядка 300 млн. рублей, а всего для реализации программы потребуется порядка 3,5 трлн. рублей. Кстати, годовой бюджет РФ (его доходная часть) на 2017 год составил 13,4 трлн. рублей.

Мэрия Москвы выразила готовность предоставить первые 300 млрд. рублей (по 100 млрд. рублей каждый год), при этом городские власти уверяют, что из федерального бюджета не будет взято ни копейки. Откуда возьмутся остальные деньги – пока не совсем понятно, но, как отмечает мэр Москвы, скорее всего, финансирование будет осуществляться в рамках инвестиционных проектов, все-таки, речь идет о жилищном строительстве.

Экологическая угроза

В статью расходов также можно отнести проблему с вывозом и утилизацией строительного мусора. Строители всерьез обеспокоены этим вопросом, так как никаких полигонов, куда можно было бы вывозить мусор, просто не хватит. Всего, согласно подсчетам, будет порядка 60 млн. тонн мусора, и зам. мэра Хуснуллин уверяет, что весь этот мусор будет вывезен “в надлежащие сроки и в полном объеме”… Впрочем, есть основания полагать, что этот вопрос будет решаться с минимальными расходами, но зато с рисками для экологического комфорта столицы.

Битый кирпич, крошеный бетон и арматура сами по себе являются ценным сырьем для подсыпки фундамента, на дорожных работах — о чем заявляют столичные чиновники.

Так что проблема может быть решена «дешево и сердито» — вместо того, чтобы тратиться на вывоз и хранение строительного мусора, в местах строительства будут организованы площадки по его переработке. Соответственно, мелкие частицы будут подниматься в воздух, дополнительно его загрязняя.

Деревья обещают не трогать, однако сложно говорить о том, насколько это реально, ведь они будут серьезной помехой при строительстве. Зелень, выросшую в зонах, непосредственно примыкающих к строительным площадкам, придется вырубать, сокращая, таким образом, и без того скромное количество зеленых насаждений в столице. Соответствующий доклад уже был сделан представителями «Гринпис».

Теперь о минусах для жильцов…

Итак, задекларированы самые благие намерения — решить проблему с аварийным жильем, и при этом облагородить архитектурный облик города. Казалось бы, преимущества очевидны и программа должны быть выгодной решительно для всех участников. Жильцы снесенных домов получат новые квартиры, по заверениям чиновников, эти квартиры будут большей площади и будут стоить дороже прежнего жилья. Москвичи, которых реновация не коснулась, должны радоваться положительным изменениям вида улиц и кварталов города…

Но почему же тогда столько шума? Откуда столько недовольных москвичей, которые против программы реновации (на одном из митингов собралось более 20 тыс. человек)? Чем же вызваны опасения?

В первую очередь, люди исходят из позиции экономической целесообразности и прекрасно осознают, что им вряд ли будет предложено добротное жилье, которое находится в районах, прилегающих к центральной части столицы.

А куда, все-таки, будут расселять?

Жильцы домов, которые участвуют в программе, опасаются, что предоставленное им жилье не будет соответствовать прежним условиям проживания. Даже при равном количестве квадратов жилплощади или более высокой стоимости жилье может находиться в менее комфортабельном районе или экологически неблагополучном районе. Например, здание может быть возведено в промзоне, рядом с местом, где были захоронены промышленные отходы, или же в соседстве с прочими объектами, которые явно не повышают качество комфорта проживания. Дополнительно может оказаться, что уровень транспортной доступности района, предназначенного для расселения, может оказаться весьма низким.

Власти обещают, что по возможности жилье будет предоставлено в том же районе, где стояла пятиэтажка или в ближайших районах.

Мало того, иногда даже заходит разговор о том, что расселение может происходить в том же районе и даже в нескольких метрах от прежнего жилья. Именно такая формулировка присутствует на сайте московского правительства…

Однако, к сожалению, это в законе это сформулировано достаточно нечетко, не вполне понятна формулировка «по возможности» — чьи возможности имеются в виду, и где грань между этими возможностями и нежеланием расселять людей в коммерчески-выгодных районах? Соответственно, возникает вероятность того, что обещания государственных чиновников могут оказаться заявлениями, которые носят рекомендательный характер. Другими словами, жильцы домов, которые вошли в программу реновации, могут на деле оказаться не только на приличном удалении от прежнего места обитания, но и где-нибудь в Новой Москве.

Качество домов для расселения. Знаем мы эту социальную застройку!

Относительно качества новостроек сомнения вполне понятны – многим хорошо известно, чем коммерческие проекты девелоперов отличаются от объектов социального строительства. Даже при одинаковом метраже качество нового здания может быть весьма посредственным. Например, при возведении могут быть использованы самые недорогие строительные и отделочные материалы, может быть неудобной планировка расположения квартир на этаже или комнат в квартире.

Стоит ли сомневаться, что при застройке чиновники не будут особо переживать по поводу внешнего вида новостройки, по поводу качества строительных материалов и работ. Тем более что в законодательстве сегодня меняются подходы к качественным параметрам возводимых зданий, исключаются СНиПы, которые были обязательными в течение нескольких десятилетий. Вполне вероятно, что при выборе и утверждении строительных проектов чиновники будут исходить, в первую очередь, из соображений экономической целесообразности.

Известно, что сейчас ДСК-1 (один из крупнейших домостроительных комбинатов РФ) приступил к проектированию новых серий панельных домов, которые будут возводиться в рамках программы реновации.

Кстати, нормативы получили также еще несколько крупных застройщиков и девелоперов, они тоже будут заниматься разработкой проектов, об этом сообщил прессе гендиректор ДСК-1 Дмитрий Капырин. Необходимость создания “специальных” проектов возникла в связи с тем, что текущие проекты не подходят для реализации программы. К сожалению, не последовало уточнений — чем именно не подходят существующие проекты, по которым в данный момент продолжают возводиться жилые дома.

Да не хочу я никуда выезжать!

Есть, впрочем, достаточно много тех, кто просто не желает переезжать куда-либо вообще, и позицию таких москвичей вполне можно понять. Зачем переезжать из крепкой пятиэтажки неизвестно куда, тем более, если в квартире был сделан качественный и недешевый ремонт. Вне зависимости от того, будет ли предоставлена квартира с отделкой, с высокой долей вероятности ремонт все равно придется делать – у людей достаточно разные вкусовые (и качественные) предпочтения к своему жилью, поэтому «типовой» ремонт устроит далеко не всех.

На данный момент уже разработан стандарт отделки квартир в домах для переселенцев, в частности, обещают качественный линолеум, пластиковые плинтуса, стальные ванны и раковины на пьедестале. Собственно, предполагается отделывать квартиры качественно, но не дорого. Альбомы с образцами отделки вскоре будут предоставлены москвичам, образец такого альбома уже был опубликован наwww.mos.ru., однако в данный момент страница почему-то удалена. Кто компенсирует расходы жителям пятиэтажек, у которых на прежнем месте был дорогой ремонт – об этом пока не сообщается.

Кроме того, имеет вес и социальная составляющая – детям придется переходить в другую школу, садик, взрослым, возможно, будет менее удобно добираться к рабочему месту.

…Что-то вы недоговариваете…

Скандалы. Интриги. Расследования

Бытует мнение, что программа реновации затеяна вовсе не с целью заблаговременно решить вопрос с аварийным жильем, улучшить вид города, пр. Некоторые полагают, что таким способом правительство хочет решить совсем иные вопросы, а именно: поддержать и простимулировать банковскую систему за счет кредитования социальной застройки, оживить строительную индустрию в момент ощутимого спада спроса на столичное жилье, ну и параллельно вызвать рост цен на столичную недвижимость.

В данной истории присутствует и политическая составляющая, поэтому даже у тех, кто не участвует в программе, к столичным властям имеются определенные вопросы. Собственно, некоторое гражданское недовольство может быть одной из причин, по которым на митинги приходит так много протестующих.

Кроме того, снос обветшавших (или не очень) пятиэтажек в «выгодных» районах столицы высвобождает места под коммерческие проекты жилой застройки. Это особенно выгодно в силу острого отсутствия дефицита мест, где застройщики и девелоперы могли бы реализовывать новые проекты (например, в центре Москвы застройка уже запрещена). То есть — пятиэтажка сносится, жильцов выселяют в другие районы, а на участке возводится жилье, стоимость которого окупит расходы, связанные со сносом здания и расселением, а также принесет хорошую прибыль. И все это будет происходить на законных основаниях, так как без наличия соответствующей программы выселить кого-либо просто не получилось бы.

Если рассматривать государственную программу под этим углом – все выглядит не так уж радужно. Банковская и строительная отрасль будут оживляться, фактически, за счет владельцев пятиэтажек, которые пойдут под снос. Финансирование социального строительства традиционно будет осуществляться бюджетными деньгами (то есть, оплачивать все это будут налогоплательщики).

Заключение

Несмотря на некоторые сомнительные моменты программа реновации, скорее всего, позволит достичь целей, декларируемых официально, то есть – избавит город от ветхих аварийных зданий. Владельцы квартир в пятиэтажках, которые действительно невозможно отремонтировать, получат новое жилье, как и владельцы комнат в коммунальных квартирах, которые, благодаря программе, смогут получить отдельное жилье, что является существенным улучшением жилищных условий.

Остается надеяться, что необходимость сноса потенциально аварийного жилья не будет использоваться как предлог для сноса зданий, которые в принципе можно просто отремонтировать и эксплуатировать еще многие годы.

Источник: novostroev.ru