Программа крт что это

Комплексное развитие территорий: цели, категории, этапы

Комплексное развитие территории призвано решить множество задач, основная из которых– обновление городской застройки. Ведь огромное количество домов в населенных пунктах возведено еще в первой половине прошлого века и давно уже не в состоянии обеспечить людям благоприятные условия для жизни.

Сегодня идет об обновлении и освоении целых территорий. Уход от точечной застройки позволяет достаточно быстрыми темпами развивать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, тем самым не только обеспечивая граждан новым жильем, но и создавая условия для их комфортного проживания.

Направления комплексного развития территорий

Термин «Комплексное развитие территорий» (КРТ) применяется только с 2020 года. Но о его новизне говорить трудно. Сложно утверждать, что этот вид деятельности является незнакомым правовым режимом в Российской Федерации. Ведь данное направление осуществлялось в пределах комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

Реновация//Переехали в новый дом. А что за фасадом?

Несмотря на реформы, задача режима остается прежней– стабильный и постоянный прогресс определенной территории, устранение неточностей градостроительства (возведение сооружений без соответствующих коммуникаций и без гармоничного включения в городскую местность).

Проектом комплексного развития территории предусматривается два рода деятельности, а именно:

1. Реконструкция ветхих, устаревших и аварийных сооружений, не отвечающих современным нормам, а также их снос. Под этот вид деятельности могут попасть и многоквартирные дома, и элементы инфраструктуры.
2. Возведение новые зданий. Это могут быть МКД, сооружение коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры. К этому виду работ относится и благоустройство территории в соответствии с одним проектом.

В комплексном развитии территории принимают участие государственные управленческие организации. Они имеют право решать вопросы формирования такой территории. Также в КРТ фигурируют источники финансирования, заключающие договоры на выполнение тех или иных работ в соответствии с проектом, и собственники недвижимости, попавшей на этот участок. Более того, участниками осуществления этого процесса становятся арендаторы по договору социального найма и владельцы помещений в МКД.

Цели комплексного развития территорий

Перед собой КРТ ставит выполнение следующих задач:

• помощь в развитии объектов социально-транспортной инфраструктуры;
• увеличение доступности этих сооружений для людей;
• открытие новых вакансий и формирование мест обслуживания;
• увеличение рентабельности этой местности;
• привлечение внебюджетных источников финансирования.

Во время выполнения этого проекта рассчитывается коэффициент качества городской среды. Также во внимание берется и многообразие функций в жилом районе, процент озеленения участка, оснащенность всеми коммуникациями и так далее.

Что такое КРТ?

Категории КРТ

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяют четыре группы территорий комплексного развития:

КРТ жилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где находятся жилые многоквартирные дома. В этом случае становится невозможным изъятие сооружений для выполнения государственных задач. Это те территории, которые используются для федеральных объектов, и участки, на которых располагаются жилые дома, не соответствующие требованиям КРТ.

Как правило, правительство, регион или муниципалитет осуществляют комплексное освоение. А вот способ принятия концепции намного проще. Порядок комплексного развития территории начинается с определения источника финансирования. На этом этапе проводят тендеры и заключается договор.

Затем начинается разработка проекта, его согласование, публикация, организация публичных слушаний. На следующем шаге происходит утверждение документации, определение стадий его выполнения, а также организация мер по проектированию.

Если в программу входят многоквартирные дома, то их жители также участвуют в принятии решений о комплексном развитии территории.

КРТ нежилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где происходит капитальное строительство и нет многоквартирных жилых домов, ИЖС, садовых домов и т.;п. Существует три способа его осуществления: органами власти, источником финансирования (здесь необходимо заключить договор и провести тендер) и законным владельцем.

Процесс КРТ нежилой застройки становится очень затруднительным, если на территории есть здания, признанные историческими. Более того, отсутствует правоприменительная практика по изъятию земельных участков для применения комплексного подхода в этой области.

КРТ незастроенной территории

Это относится к земельным участкам (ЗУ), которые являются собственностью граждан. ЗУ выделяется лицам, которые заключили сделку без проведения тендеров. Результат– недостаток земельных участков, на которых уже произведена градостроительная подготовка. Это чревато высокими расходами заказчика.

КРТ по инициативе правообладателя

Комплексное развитие территории по решению собственников земельных участков и/или располагающихся на них сооружений, а именно: по инициативе владельцев территорий/сооружений. Сюда можно добавить земельные участки, находящиеся в публичном владении, при нескольких условиях:

• есть договоренность с федеральными органами, исполнительной властью и т.;п.;
• главная задача– расположение сооружений социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры;
• отсутствие разрешения на владение участком третьими лицами.

Органы, принимающие решение о КРТ

В Федеральном законе от 30.12.2020 №;494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» четко указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков либо недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранное на уровне РФ юридическое лицо.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти этой части России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

Органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить.

Для этого хозяева помещений должны принять участие в общем собрании собственников (ОСС). Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию. Решение собственников утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС.

Чтобы утвердить программу, проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Кстати, в голосовании по таким вопросам могут принимать участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам социального найма как представители владельца помещений, например, муниципалитета.

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ.

Обоснования экономического потенциала КРТ

Концепция комплексного территориального развития включает обоснования:

• Возможности строительства объектов на выделенной площади.
• Подключения инженерных сетей — водоснабжения, отопления, телефонии.
• Логистики — транспортных коммуникаций.
• Зонирования участка.
• Рыночного позиционирования объектов.

При планировании оценивается экономический потенциал — просчитывается эффективность проекта, выполняется расчет технико-экономических показателей.

При оценке учитывается функциональная пригодность участка, экологичность, ландшафт, георасположение, прочие аспекты.

Этапы комплексного развития территории

Договор о комплексном развитии (о масштабной застройке) заключается по результатам тендера на открытом аукционе. К нему прилагается утвержденный график освоения территорий, предусматриваются штрафы за нарушение соглашения. Порядок действий:

1. Органы местного самоуправления (МСУ), юридические правообладатели земельного надела или их доверенные лица выставляют участки на торги.
2. Участники предлагают проекты целевого использования.
3. Победителю предоставляется ограниченная территория, на обладание которой нет прав у сторонних лиц. Компания, выигравшая тендер, обустраивает земельный участок согласно подписанному договору.

При наличии нескольких правообладателей между ними заключается соглашение о разграничении обязанностей. По предложению МСУ договор может быть оформлен без проведения аукциона.

Само комплексное развитие новых территорий также включает несколько этапов:

• организация и планирование строительства;
• застройка;
• введение объектов в эксплуатацию;
• дальнейшее улучшение инфраструктуры.

Такой подход удобен для застройщиков, инвесторов, девелоперов. Точечное возведение отдельных многоэтажных домов в старых микрорайонах вызывает повышенную нагрузку на инженерные сети. Намного выгоднее использовать для новостроек незанятые участки на неосвоенных землях, в заброшенных промышленных зонах, в старых кварталах, подлежащих сносу.

Возможные риски программы комплексного развития территорий

На практике иногда данный институт превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято в том числе в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации владельцам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ этими владельцами практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями.

Так, например, необходимо единогласное подтверждение всех правообладателей участия в КРТ; проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков; построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции.

Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Правообладателям, чаще всего не являющимся профессионалами в сфере девелопмента, такие риски представляются крайне высокими. В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев комплексное развитие территорий становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных зон населенного пункта устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. К примеру, в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок комплексного развития территорий не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее– КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

В заключение можно отметить, что, несмотря на некоторые риски, программа КРТ все же обладает значительными плюсами. Появилась возможность расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания.

Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру. Также программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, ожидание переселения.

Источник: dorians.ru

Что такое КРТ: спасет ли это застройщиков или заменит ипотеку

В конце 2021 года в Екатеринбурге начала действовать программа комплексного освоения территории (КРТ), которая направлена на переселение людей из ветхого и просто устаревшего жилья в более комфортабельные квартиры. Под проекты КРТ в уральской столице выделили три участка на Эльмаше и Уралмаше. А в 2022 году под них определят еще пять площадок. Как юридически работает механизм КРТ, спасет ли он строителей от кризиса и заменит ли ипотеку – в материале «ФедералПресс».

Единые застройщики по КРТ

Попытки создать что-то похожее на нынешний инструмент комплексного развития территории предпринимались в России больше 15 лет. Предшественниками КРТ были различные программы строительства – развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, комплексное устойчивое развитие. Все они, в том или ином виде, стали частью механизма комплексного развития территорий, но по отдельности эти прoекты практически не работали.

«Все прoекты развития территории ранее определяли единые строительные правила для всех субъектов на федеральном уровне. На практике они применялись очень ограничено. Сформулированные требования спотыкались о то, что способ их использования выработан, а территорий, к которым его можно применять, физически почти нет. Там был строгий расчетный механизм – должно быть 70 % такой застройки и 30 % другой. А у меня, например, 29,8 %. И все, я туда уже не подхожу», – подчеркивает в беседе с «ФедералПресс» исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.

Отличием и главным достоинством КРТ от программ-предшественников стало то, что этот механизм передал регионам федеральные полномочия по установлению порядка состава земель и правил работы на них. То есть теперь каждый субъект решает сам, где именно должно применяться комплексное освоение территории и на каких условиях его можно использовать. Появились возможности для индивидуального понимания того, какой район развивать, сколько на ней должно быть жилых и рабочих мест, какая ей нужна социальная инфраструктура и так далее.

Еще по теме

«Переждать и двигаться согласно плану»: девелопер дал совет, как покупать недвижимость в кризис

Такой шаг стал настоящим юридическим прорывом на рынке недвижимости. По словам Елены Бодровой, применение КРТ может создать в регионах «единых застройщиков» – крупные компании, которые будут заниматься строительными прoектами и обеспечивать контрактами более мелких девелоперов.

«Это большой шаг к созданию некоего крупного застройщика, который отвечает перед властями и может привлекать другие компании в рамках единой утвержденной концепции. Один большой инвестор разрабатывает концепцию, утверждает ее, получает согласие на прoект, получает землю и дальше может нанимать более мелких субподрядчиков. Но ответственность за все несет он. Так было всегда, но теперь регионы получили больше прав по определению своих территорий», – отмечает глава гильдии застройщиков.

Строительные компании, входя в комплексное развитие территории, имеют право на определенные преференции. Например, они без торгов получают землю в аренду по фиксированной цене, определяемой рынком. Не все стройки на месте уже застроенных территорий можно назвать КРТ – для подключения этого механизма нужно заключать отдельный договор. От реновации комплексное развитие территории отличается тем, что его можно использовать даже для неосвоенного участка, «чистого поля». Также по этой программе девелопер обязан возвести вместе с домами социальную инфраструктуру – детсады, школы, поликлиники и т.п.

Потребительский терроризм

Далеко не все застройщики, несмотря на предоставляемые КРТ преимущества, согласны участвовать в этой программе. Компании сталкиваются с двумя основными трудностями – рентабельностью и нежеланием некоторых собственников переезжать из старых квартир. По словам Елены Бодровой, комплексное освоение территорий вместе с созданием социальной инфраструктуры окупается только в столице и городах-миллионниках, которые привлекательны для инвесторов. А столкновение с упрямыми собственниками не позволяет девелоперу просчитать все траты.

«Мы даже не рассматриваем прoекты КРТ для участия. На мой взгляд, законодательство в этой сфере не полностью проработано, и оно оставляет вполне серьезные риски для девелопера. Если жильцы одного из домов в силу каких-то причин не захотят расселяться, то под угрозу встает весь прoект компании. Поэтому мы не идем в КРТ. Тем более что есть другие площадки и экономическая неопределенность», – говорит вице-президент строительной корпорации «Маяк» Олег Мошкарев.

По его словам, площадки под комплексное развитие территорий в Екатеринбурге могут различаться – где-то для прoекта были выделены аварийные дома, а где-то просто устаревшее жилье со средним износом. И если в первом случае собственники с удовольствием переедут в квартиры более высокого качества, то во втором – застройщик может столкнуться с сопротивлением со стороны жильцов.

Еще по теме

Стоит ли сегодня покупать загородную недвижимость: риелтор о ценах на дачи и участки

И хотя в КРТ предусмотрена процедура принудительного выселения отдельных собственников – исковое производство инициирует администрация, предоставляя гражданину адекватное по качеству жилье – Мошкарев не считает это способом снижения рисков. Тяжбы могут затянуться, особенно если их вести с каждым жителем дома по отдельности и в условиях дистанционной работы судов в пандемию. Все это все увеличивает сроки рассмотрения прoекта и формирования его финансовой модели.

«Можно в любой момент нарваться на нормальное нежелание человека уезжать из родных мест или на потребительский терроризм. И это никак не регламентируется законом. Должен быть какой-то механизм, который предоставляет жилье лучшего качества, но в то же время автоматически аннулирует чрезмерные желания некоторых собственников. Чтобы они не требовали за «однушку» в хрущевке «трешку» в центре. У нас право собственности абсолютное, что ведет к серьезной конкуренции правовых норм», – считает вице-президент «Маяка».

Кризисная актуальность

Несмотря на недостатки программы, связанные с рисками для застройщиков и вопросами окупаемости социальной инфраструктуры, комплексное освоение территории – это хороший способ для граждан решить квартирный вопрос. Особенно в периоды сегодняшнего кризиса.

По условиям механизма КРТ, действующего в Екатеринбурге, попавшие под программу граждане получают на выбор не менее трех вариантов нового жилья, рядом с которым имеется все необходимое для жизни. Отдельные квартиры достаются даже жителям коммуналок, а при желании недвижимость может быть продана по рыночной стоимости квадратного метра. Такие возможности получения новой квартиры при резко подорожавшей ипотеке многим покажется привлекательными.

«Мы ждем, что цены на недвижимость останутся высокими – условий для снижения пока нет, они не сформированы. Рынок все больше сжимается, а количество сделок будет постепенно падать. Уровень неопределенности в экономике, как и уровень инфляции, очень высок. Рынок замер в ожидании и не ясно, что будет дальше.

Будет ли теперь льготная ипотека на новостройки продлена после первого июля? Никто сегодня на этот вопрос не отвечает», – говорит начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Большинство екатеринбуржцев, вошедших в КРТ, уже согласились на переселение в новые квартиры более высокого класса комфорта. И хотя программа предусматривает наличие рядом с их новым жильем школ, детсадов, поликлиник и прочего, некоторые относятся к переезду с опаской. Скептики считают, что их отправят жить в районы с плохой транспортной доступностью – Мичуринский, Солнечный или Уктус.

Фото: ФедералПресс /Евгений Поторочин

Все самое важное и оперативное в Уральском федеральном округе — в telegram-канале «УРАЛИТИ» . Подписывайтесь на ФедералПресс в Дзен.Новости , а также следите за самыми интересными новостями в канале Дзен . Федеральные новости рассказываем в Telegram , ВКонтакте и Одноклассниках .

Источник: fedpress.ru

Механизмы КРТ становятся ключевым драйвером развития городов

Вызвавший бурное обсуждение в отрасли и обществе федеральный закон о комплексном развитии территорий или, как его еще называют, «всероссийской реновации», был принят в конце 2020 года. Однако удачные примеры реализации подобных механизмов встречались и ранее. Эксперты «Метриум» рассказывают об успешных кейсах КРТ на столичном рынке недвижимости.

Подходим комплексно

Комплексное развитие территорий представляет собой связанные между собой мероприятия, направленные на обновление городской среды. Они включают в себя не только жилищное строительство, но и формирование всей необходимой инфраструктуры (детских садов, школ, объектов здравоохранения, инженерных сетей и дорог), которая затем передается на баланс муниципалитета.

Механизмы КРТ могут быть реализованы как в отношении уже застроенных территорий, так и свободных площадок. Инициаторами программ выступают региональные и местные органы власти, а также правообладатели участков.

Стоит отметить, что федеральным законом определены общие принципы механизмов комплексного развития территорий. К ним относятся, например, параметры подпадающих под снос домов, порядок разработки градостроительной документации. При этом субъекты РФ могут устанавливать свои особенности с учетом местной специфики. Они касаются содержания программ КРТ, порядка реализации решений, источников финансирования (бюджет, средства инвесторов). Последний вопрос особенно важен, так как далеко не все регионы могут позволить себе программы, подобные московской реновации.

С чего начинается КРТ

При реализации проектов КРТ важно обеспечить единые подходы. Это позволит избежать диспропорции развития в границах муниципалитета и региона в целом. При этом существующие решения (в том числе генпланы поселений) зачастую не соответствуют потребностям жителей и современным тенденциям градостроительного планирования.

Поэтому Минстроем и ДОМ.РФ с привлечением отраслевого сообщества был разработан единый Стандарт комплексного развития территорий (далее – Стандарт). В это методическое руководство вошли рекомендации по освоению новых участков и развитию уже застроенных, сформированные с учетом актуальных международных и российских тенденций в урбанистике. Более того, в Стандарт включены готовые наборы решений, которые могут быть применены для реализации конкретных проектов КРТ.

Основные принципы комплексного развития территорий сформулированы в Стандарте. Всего их шесть:

• высокая комфортность жилья, обеспечиваемая разнообразными планировками квартир и продуманными общественными пространствами;
• функциональное разнообразие, то есть создание кварталов и районов с насыщенной социальной, деловой, сервисной и рекреационной инфраструктурой;
• ориентация на здоровье и безопасность за счет оптимизации трафика, создания дворов без машин, качественных общественных пространств и социальной инфраструктуры в шаговой доступности;
• комфортное перемещение благодаря разнообразию маршрутов и эффективной работе общественного транспорта;
• вариативность использования участков за счет конструктивных и планировочных решений;
• соразмерность перспективной застройки существующей.

Как в Москве КРТ развивали

За последние годы именно в столице наработан существенный опыт применения механизмов КРТ. Поэтому при разработке закона о комплексном развитии территорий за основу брались московские нормативные документы и уже реализованные проекты.

Первыми примерами КРТ в современной истории Москвы послужили «лужковская» программа сноса пятиэтажек и реализованные в западной части города (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО) проекты реконструкции ряда кварталов. В последние 10-15 лет вектор КРТ в Москве сместился в сторону редевелопмента промышленных территорий. Пригодных для строительства участков становилось все меньше, а земли бывших предприятий зачастую использовались нерационально, поэтому власти приняли решение о вовлечении подобных площадок. В рамках их реорганизации предусматривается не только возведение нового жилья, но и создание современной общественно-деловой и социальной инфраструктуры.

Примером такого подхода выступает преобразование промзоны «Калибр» в Останкинском районе. Около половины ее территории отдана под размещение технопарка с коворкингом и офисными пространствами. Рядом строится жилой комплекс бизнес-класса ILOVE. Девелопером выступает компания «Кортрос», реализовавшая ряд проектов комплексного развития и освоения территорий не только в Москве, но и иных городах России. Так, микрорайон «Академический», возводимый данным застройщиком в Екатеринбурге, представляет собой яркий пример создания нового городского пространства.

Имеющийся опыт преобразования территорий был учтен и при разработке концепции ЖК ILOVE. Она базируется на актуальном принципе «город в городе», который в полной мере отвечает требованиям Стандарта. В границах квартала расположены не только социальные учреждения (школа и детский сад), но и разнообразные объекты сервиса и ритейла. Концепция благоустройства включает в себя создание общественных пространств с детскими и спортивными площадками, а также центрального пешеходного бульвара. Уделено внимание и планировочным решениям квартир: представлены как однокомнатные варианты, так и пятикомнатные, существует возможность выбора лотов классического или евроформата.

«Все мегаполисы рано или поздно приходят к необходимости внедрения подходов, аналогичных КРТ, – отмечает Довран Гарагозов, GR-директор ГК «КОРТРОС (девелопер ILove). – Безусловно, они позволяют устранить имеющиеся диспропорции в развитии различных частей города. Тем более, сейчас мы приближаемся к моменту, когда необходимо коренное обновление не только жилищного фонда, но и инфраструктуры. Поэтому востребованность механизмов комплексного развития территорий в перспективе будет только возрастать».

Другой пример успешного редевелопмента – городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк», возводимый на юге столицы на месте бывшего Московского судостроительного и судоремонтного завода. При разработке концепции проекта особое внимание уделялось созданию комфортной городской среды. Поэтому только треть общей площади застройки (29 га) приходится на жилые корпуса.

На остальной территории размещены объекты социальной инфраструктуры и современные общественные пространства. Уже введены в эксплуатацию и приняли воспитанников детский сад на 220 мест и школа на 550 учеников. Особенностью проекта выступает собственная пешеходная набережная длиной 1,5 километра, которая состоит из прогулочной и спортивной частей. Также в ее границах расположены несколько зеленых зон, в том числе ивы и березы у реки, яблоневый и злаковый сады, участок с всесезонным озеленением, а также различные малые архитектурные формы и элементы ландшафтного дизайна. На дворовых территориях размещены спортивные и детские площадки для разных возрастов, зоны отдыха, места для гриля.

Квартиры в корпусах городского квартала «Ривер Парк» отличаются эргономичными планировками и максимальным полезным использованием площади. Интересной особенностью выступает наличие вариантов с эркерами и мастер-спальнями.

Стоит отметить, что реализация проекта увязана с развитием транспортной инфраструктуры. Так, напротив квартала в настоящее время ведется строительство ТПУ «Нагатинский Затон», включающего в себя одноименную станцию метро, пересадочный хаб на наземный транспорт, деловые и социальные объекты. Кроме того, запланировано возведение моста, который соединит жилую застройку и транспортный узел.

«При разработке концепции городского квартала «Ривер Парк» мы руководствовались передовыми тенденциями городского планирования, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation. – Безусловно, в их число входит и комплексный подход, когда вся необходимая социальная и рекреационная инфраструктура находится в шаговой доступности».

«Принятие закона о комплексном развитии территорий – важный этап в развитии отечественного строительного комплекса, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Следующий шаг – практическое воплощение таких решений. Тем более, столичные застройщики уже имеют опыт реализации подобных проектов, который может быть использован не только в Москве, но и в масштабах всей страны».

• Подходим комплексно
• С чего начинается КРТ
• Как в Москве КРТ развивали

Источник: www.mirkvartir.ru

«Это попытка поставить лошадь впереди телеги»

Как уральские застройщики относятся к программе КРТ и что предлагают изменить

В конце июня в Екатеринбурге запланирован первый аукцион на право стать застройщиком участков под комплексное развитие территорий (КРТ). Предметом торгов станут две площадки, где находятся малоэтажные дома, в том числе аварийные. По словам представителей администрации, ежегодно в программу хотят вовлекать не менее пяти площадок. По мнению застройщиков, программа вызывает интерес инвесторов, но требует доработки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Механизм комплексного развития территории, по существу, единственная законодательно урегулированная возможность для застройщиков осваивать уже застроенные территории в центральных частях города, считают в мэрии Екатеринбурга. В условиях дефицита свободных от застройки земельных участков это имеет особую ценность. «Для застройщиков КРТ позволяет применять для территории повышенные технико-экономические показатели, которые могут значительно превышать аналогичные показатели, применяемые в обычных условиях и при развитии застроенных территорий (РЗТ). Появилась упрощенная процедура внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки»,— прокомментировали в мэрии. Что касается жильцов домов, чье жилье планируют включить в программу и снести, то для них, по словам пресс-службы администрации, один из главных плюсов — прозрачность всей процедуры. Так, если дома не признаны аварийными, они могут включаться в программу только по результатам общих собраний жильцов.

«Для города КРТ предлагает более действенные рычаги по контролю над деятельностью застройщиков — теперь запрещена продажа застройщиком участков, полученных на основании договора о КРТ. Также застройщики берут на себя обязательства по выкупу и сносу (реконструкции) всех объектов, поименованных в договоре, а не их части, как это было в рамках РЗТ»,— рассказали в мэрии Екатеринбурга.

Первый аукцион для застройщиков по освоению участков, предназначенных под КРТ в Екатеринбурге, намечен на 29 июня. Его планировали провести еще в марте этого года, но переносили, из-за того, что такие торги пройдут впервые и процедуру необходимо более тщательно проработать, заявляли в мэрии.

Предметом торгов станут две площадки на Уралмаше и Эльмаше: квартал улиц Шефской — Энтузиастов — Баумана общей площадью 22,4 тыс. кв.м и квартал улицы Донбасской — переулков Черниговского — Суворовского площадью почти 28 тыс. кв.м. На первом этапе в программу вошло 34 дома, семь из которых в аварийном состоянии. Начальная цена первого объекта — 515 тыс. руб. при шаге 25 тыс. руб. Начальная цена второго лота — 614 тыс. руб. при шаге 30 тыс. руб.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Александра Викулова, Коммерсантъ

Торги по еще одной площадке: квартал улиц Краснофлотцев — Донской — Корепина — Шефской общей площадью более 36 тыс. кв.м назначены на 15 июля. В начале 2022 года жильцы нескольких домов на этой территории проголосовали против того, чтобы их дома попадали под КРТ и были снесены. «В отношении площадки по улице Краснофлотцев жильцы четырех домов приняли решение не входить в состав КРТ. Причем это было не большинство голосов, просто не хватило 2/3, как надо по закону. Мы уважаем мнение жителей, и границы в отношении площадки по Краснофлотцев будут изменены»,— пояснял ранее заместитель начальника Главархитектуры Григорий Сурганов.

По мнению президента Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, на первые торги могут заявиться большое количество компаний, чтобы лучше узнать процедуру. «Я допускаю, что многие компании примут участие именно в тестовом режиме, чтобы посмотреть изнутри, как это будет, и уверен, что найдутся в Екатеринбурге пионеры, которые будут готовы и выигрывать в этих аукционах. Совсем не так давно подобными новациями были аукционы РЗТ, а сегодня в рамках этой программы построены уже десятки домов и продолжают строиться. КРТ тоже найдет свою аудиторию, у меня в этом нет сомнений»,— прокомментировал господин Трапезников.

От плюсов до минусов

Вовлекать в комплексное развитие как жилой, так и нежилой застройки в Екатеринбурге ежегодно планируют не менее пяти площадок, пояснили в городской администрации. Там также не раз отмечали, что застройщики интересуются такими проектами. «Мы давно проявляем интерес к этому инструменту, буквально с момента его появления, считаем его перспективным и многообещающим для развития городов»,— подтвердила директор «Брусники» в Екатеринбурге Наталия Лушникова.

Впрочем, многие застройщики отмечают, что программа хоть и интересна, но пока что до конца не проработана. «Это по-прежнему эксперимент с точки зрения экономики, финансовых моделей, управления рисками, юридических гарантий. Зная, как развиваются подобные процессы, в течение ближайших двух-трех лет институт будет “допиливаться”, но в целом когда-то нам казался и элемент долевого участия в новинку и вызывал много вопросов, но наша отрасль воспринимает эти новации — учится в них жить и делает это успешно»,— заявил Вячеслав Трапезников.

По мнению госпожи Лушниковой, в части некоторых моментов процедура пока выглядит «сырой». «Но в этом нет ничего удивительного. Законодательство о КРТ для России — совершенно новое, можно сказать новаторское явление,— пояснила она.— При этом мы видим, что в течение полутора лет существования инструмента Минстрой прилагает массу усилий по его доработке и разъяснению.

Такая позиция государства компенсирует большинство пробелов. Местные власти также стараются находить оптимальные решения в части существующих нормативных сложностей. Пока такой режим сохраняется, эффект “сырости” закона почти не ощущается». Директор «Брусники» добавила, что плюсы программы КРТ заключаются в возможности реализовать проекты в сформированных районах, имеющих определенную среду, инфраструктуру, что важно для горожан, потенциальных покупателей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По мнению генерального директора «Атомстройкомплекса», председателя комитета по строительству СОСПП Валерия Ананьева, принятие закона о КРТ — «это попытка поставить лошадь впереди телеги». То есть обеспечить прозрачность процесса для всех участников — как жителей, так и инвесторов.

«Новым законом предусмотрено обязательное обеспечение обновляемых территорий объектами социальной инфраструктуры. У собственников появился выбор: входить в проект КРТ или нет. Сокращены сроки градостроительных процедур, что позволяет инвесторам прогнозировать время реализации проекта. Однако вопросов, которые предстоит решать, пока тоже немало.

Основной риск, который мы видим, это увеличение обременений для инвесторов и, как результат, их низкая заинтересованность в работе по КРТ»,— пояснил господин Ананьев. Он заявил, что для успеха закона о КРТ важно предусмотреть принцип компенсации для собственников, который не ущемит их в правах, и будет по силам застройщикам.

Также представители девелоперских компаний предлагают предусмотреть дополнительные инструменты поддержки расселяемых граждан. Например, предоставлять им льготную ипотеку или оставлять в очереди на улучшение жилищных условий. Господин Ананьев подчеркнул, что обновление застроенных территорий — это единственный возможный и правильный путь развития Екатеринбурга. Для масштабного запуска этого процесса необходима адекватная, работающая нормативная база. Он выразил уверенность, что свердловскому градостроительному сообществу эта задача по силам и закон о КРТ будет доработан так, чтобы обеспечить наиболее выгодные и рациональные условия для всех участников процесса.

Инвесторы не хотят под лоскутное одеяло

Часть жильцов одной из площадок, подготовленной для КРТ, выступила против включения домов в программу. По мнению Валерия Ананьева, подобные ситуации могут нести риски, связанные с качеством обновления территории.

«Если на КРТ заявляется участок с 15 домиками, в каждом из которых по две-четыре квартиры, то решение об участии в проекте принимается на основании голосования собственников каждого дома. В этом случае мы можем получить такую ситуацию: 13 из 15 домов согласились на расселение, а два — против. Их исключают из проекта КРТ, и под развитие попадает не вся территория, а лоскутное одеяло. Такого быть не должно. Участки под комплексное развитие необходимо отторговывать целиком, не кромсая их на части, иначе мы вновь рискуем законсервировать эти устаревшие лоскуты в городской ткани»,— завил господин Ананьев.

Он считает, что аналогичный принцип голосования, который действует сейчас для многоквартирных домов, можно применять к целым кварталам, так как зачастую численность жителей всего квартала, застроенного такими малоэтажными домами, сопоставима с числом жителей рядовой пятиэтажки.

«Если 70% жителей квартала за КРТ, то под расселение должен попадать весь квартал. Либо же откладывать реализацию проекта КРТ в квартале, где не все дома на это согласны, вести разъяснительную работу, убежать и браться за него, только когда все дома соглашаются на расселение»,— добавил Валерий Ананьев.

Промплощадки уходят в прошлое

Помимо освоения территорий, занятых старым жилым фондом, в Екатеринбурге комплексно осваивают бывшие промышленные территории. И в отношение КРТ нежилой застройки процедура проще. «Собственники промышленных объектов обращаются к нам с просьбой рассмотреть возможность комплексного развития принадлежащей им территории, и если предложенные собственниками проектные решения отвечают интересам города и соответствуют требованиям действующего законодательства, муниципалитетом запускается процедура КРТ»,— объяснили в мэрии. Так, в городе готовится к комплексной застройке бывшая территория молочного завода, товарный двор (бывшая территория СвЖД) в районе Железнодорожного вокзала и другие промплощадки.

«В Екатеринбурге большое количество площадок было занято промышленными предприятиями и предприятиями сопутствующими, это огромные складские территории. Для такого крупного мегаполиса, как Екатеринбург, вся логистика должна быть вынесена на периферию, это будет удобно и для города, и для самой отрасли. В Екатеринбурге все промышленные территории в перспективе будут выведены под КРТ»,— рассказал “Ъ-Урал” министр строительства Свердловской области Михаил Волков.

Одним из первопроходцев в комплексном освоении территории бывших промзон стала компания «Первостроитель». Микрорайон Университетский, который развивает девелопер, построен на территории легендарной советской фабрики «Уралобувь». Компания не ограничивалась строительством жилья, взяв на себя развитие инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры микрорайона.

«Городу такие проекты дают прежде всего полноценную комфортную и благополучную локацию. В отличие от точечной застройки, когда девелопер ограничивается периметром придомовой территории и не учитывает социальные аспекты окружающего пространства. Мы сами формируем среду, которая включается в структуру мегаполиса и полноценно используется его жителями. В этом же состоит и сложность таких проектов. Девелопер несет ответственность за наполнение территории достаточным количеством объектов социальной инфраструктуры»,— прокомментировал руководитель департамента развития девелоперской компании «Первостроитель» Андрей Пономарев.

В компании отметили, что сейчас расширяют зону застройки, в том числе планируют освоить еще одну промзону в этом же районе. Кроме того, девелопер намерен применить свой опыт и на других территориях города. По данным источника, «Первостроитель» рассматривает под будущий проект район Уктус.

Источник: www.kommersant.ru