Программа ипотека и арендное жилье что это

До 31.03.2017 в России действовала программа «Жилье для российской семьи», которая признана неэффективной, а ее реализация крайне неудовлетворительной. В условиях кризиса выполнить поставленные задачи в значительном объеме не удалось.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.03.2017 № 393 «О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» указанная программа была отменена.

Так, 31.03.2017 была принята новая редакция программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в структуру которой были добавлены и иные программы, одной из которых является «Ипотека и арендное жилье» (определяется как приоритетный проект (далее- проект)). Примечательно, что паспорт данного проекта был принят 19 октября 2016 года.

Заказчиком проекта выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, руководитель проекта — генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АИЖК).

Дешевое арендное жилье от государства. Мебель в квартире под ипотеку?

В ходе разработки проекта для его реализации были обозначены и разработаны:

• цели и задачи, которые направлены на улучшение жилищных условий населения страны;
• план (паспорт) проекта, который предусматривает систему финансирования, распределенную по источникам и годам;
• основные этапы реализации;
• сроки;
• ожидаемые результаты.

Проект будет реализовываться по трем основным направлениям:

1. Стимулирование жилищного строительства.
2. Развитие рынка ипотеки.
3. Развитие рынка арендного жилья.

Окончание действие проекта запланировано на 2020 год, однако в паспорте установлен прогноз и на 2025 год.

Цели и задачи проекта

Главная цель проекта — улучшение жилищных условий граждан РФ путем выполнения высоких темпов ввода жилья и стимулирование спроса. Исходя из паспорта проекта в 2018 году планируется ввести в эксплуатацию 88 миллионов квадратных метров жилья, а в 2020 году — 100 миллионов. Кроме того, в 2018 году запланировано выдать один миллион ипотечных кредитов, в то время как в 2020 году — один миллион двести тысяч кредитов. Прогнозируется, что в 2018 году будет привлечено инвестиций на сумму 15 млрд. рублей для создания арендного жилья.

Достижение цели планируется следующими способами:

• обеспечение максимально высоких темпов строительства, в том числе путем вовлечения в строительство неэффективно используемых земель (федеральных, региональных, муниципальных), а также путем финансирования строительства в рамках проектов комплексного развития территорий;
• увеличение доступности ипотечного кредитования для граждан, снижение финансовых рисков, внедрение электронных закладных;
• осуществление пилотных проектов по строительству специального арендного жилья, в том числе с помощью коллективных инвестиций.

Проект разработан для устранения существующей проблемы с жильем для рядовых граждан страны. Предыдущая программа «Жилье для российской семьи» с указанной проблемой не справилась.

АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ что это ? Арендное или Съемное , что дешевле ?

Что такое доходный дом

Многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир в аренду арендаторам, именуется доходным.

В настоящее время доходные дома планируется возродить в рамках реализации приоритетного проекта. В различных регионах страны подготовлена нормативная база для осуществления строительства таких домов, а в некоторых — такое жилье уже существует.

В 19 регионах России предусмотрены конкретные меры, направленные на создание наемного жилья. В 11 из них определены ресурсы для реализации таких мер. В 8 из указанных регионов предусмотрено частичное финансирование из бюджета. На сегодняшний день уже существует практика создания доходных домов. Например, в Республики Башкортостан реализация проектов показала стоимость аренды ниже взносов за ипотеку, однако арендная плата в квартире такого дома значительно выше рыночной.

Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России.

В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.

Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство. Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.

Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников. Это связано прежде всего с тем, что целевая группа населения — возможных арендаторов — это граждане, которые не имеют возможности оплачивать ипотечные платежи, а также не готовы переплачивать за аренду выше рыночной цены. При таких условиях основной вопрос находится в плоскости возможностях государства, конкретного региона или муниципалитета поддерживать инвесторов строительства доходных домов.

Сводный план (паспорт) приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье»

В плане проекта указаны основные его направления:

• развитие жилищного строительства;
• развитие рынка ипотеки;
• развитие рынка арендного жилья.

Каждое из них имеет этапы, контрольные точки, сроки реализации. Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020).

В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:

• 80 000 миллионов рублей — федеральный бюджет;
• 34 400 миллионов рублей — бюджет субъектов РФ;
• 15 819 400 миллионов рублей — внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).

По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам.

Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов. Исходя из вышеуказанного бюджета — основная масса денежных средств будет аккумулироваться из внебюджетных источников, то есть за счет средств АИЖК, населения, инвесторов и банков.

Паспорт проекта рассчитан на реализацию с 01.11.2016 по 31.12.2020, однако в плане достижения показателей проекта установлен прогноз на 2025 год, что может означать о возможной пролонгации действия программы на больший срок (возможно, при успешной реализации до 2020 года).

Участие АИЖК в проекте

Согласно данным паспорта приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» заказчиком выступает Министерство строительство и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Руководителем выступает генеральный директор АИЖК.

Именно через АИЖК планируется осуществление задач проекта.

Так, указанное АО осуществляет вовлечение в строительство федеральные, региональные и местные земли, осуществляет деятельность по привлечению инвесторов (в том числе с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг).

В рамках осуществления строительства арендного жилья АИЖК будет выступать в качестве основного инвестора, использовать инструмент коллективных инвестиций. Средства АИЖК указаны как один из источников внебюджетного финансирования рассматриваемого проекта. В дальнейшем возможна корректировка и обновление задач и направлений деятельности АО.

Таким образом, по сути АИЖК выступает в качестве исполнителя всего проекта. Перед агентством поставлен ряд задач и определены инструменты, с помощью которых цель проекта должна быть достигнута.

Ожидаемые результаты по завершению программы

Важнейшей частью паспорта проекта является результаты реализации программы, так как без их постановки невозможно ее последовательное осуществление. Как и весь проект, результаты разделены на конкретные блоки, для каждого из которых предусмотрены собственные результаты, однако к основным ожидаемым результатам программы можно отнести:

• вовлечение федеральных земель под жилищное строительство (13 500 га);
• ввод в эксплуатацию 20,4 миллионов квадратных метров жилья;
• перевод ипотечного рынка в электронный формат;
• реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья.

Стимулирование жилищного строительства

В указанной категории к результатам программы относится:

• строительство в центральных частях крупных городов (свыше 250 тысяч человек);
• обеспечение земельных участков, на которых осуществляется застройка, инженерной инфраструктурой;
• ежегодное выделение 20 миллионов рублей из федерального бюджета на реализацию проекта.

Развитие рынка ипотеки

По направлению развития рынка ипотеки ожидаются следующие результаты:

• обеспечения банкам равного доступа к долгосрочному финансированию ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг;
• сокращение временных издержек с помощью внедрения ипотечной системы в электронном виде;
• внедрение возможности использования электронной закладной.

Развитие рынка арендного жилья

В рамках развития рынка арендного жилья основными результатами является:

• создание Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами в целях реализации инструмента коллективных инвестиций;
• внедрение лучших мировых практик в указанной области, в том числе в сфере налогового стимулирования;
• реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья.

Заключение

Признание неэффективной и, как следствие, отмена программы «Жилье для российской семьи» потребовала продолжения начатого в рамках другого проекта, в том числе и устранение «ошибок» предыдущей программы и дальнейшую реализацию строительства доступного жилья для населения страны.

В результате чего в структуру госпрограммы, в которую входила ЖРС, был интегрирован приоритетный проект «Ипотека и арендной жилье», в рамках осуществления которого будет проводиться работа по стимулированию строительства доступного жилья. Реализация указанного направления планируется за счет субсидирования регионов из средств федерального бюджета на строительство инженерных сооружений (для обеспечения строящихся домов в будущем).

Кроме того, проектом планируется активизировать ипотечный рынок. Будет предпринята попытка облегчения получения ипотеки (за счет электронной формы), стимулирование банков на участие в проекте. Также в рамках проекта будет реализовано возвращение так называемых «доходных домов», то есть арендного жилья с конкурентно способной ценой за аренду. В основном, такая мера предпринята в связи с отсутствием возможностью у многих граждан РФ выплачивать ипотечные платежи.

Таким образом, будет предпринята новая попытка решения вопроса с доступностью жилья для граждан в Российской Федерации.

Вопрос

Преимущества арендного жилья по проекту

В рамках осуществления проекта планируется строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду. Если цена за аренду действительно будет рыночной, то в чем отличие такой аренды от обычной аренды, которая существует на сегодняшний день на рынке аренды недвижимости?

Ответ

Строительство таких жилых домов будет осуществляться непосредственно для сдачи в аренду, то есть у граждан появляется возможность снять квартиру не на вторичном рынке жилья, а совершенно новую и построенную для таких целей. В таком случае конкурентное преимущество такой аренды на лицо. Кроме того, строительство домов осуществляется с государственной поддержкой, что дает некоторые гарантии при планировании решения жилищного вопроса в будущем.

Источник: kvartirniy-expert.ru

Проект ДОМ.РФ по строительству арендного жилья в 15 российских регионах – суть и ожидания

novostroy.ru

12 января 2023
Поделиться в соцсетях

В этом материале мы поинтересовались у экспертов рынка, как они оценивают инициативу ДОМ.РФ по строительству арендного жилья в 15 субъектах страны, какие ожидаются результаты и будет ли эта мера масштабирована на всю Россию.

Что предполагается

За неделю с небольшим до Нового года гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что до конца 2025-го возглавляемая им госкомпания запустит проекты по возведению арендного жилья в 15 российских регионах. Реализовать арендные проекты по направлению «Аренда для граждан» ДОМ.РФ планирует в таких городах, как Липецк, Иркутск и Тюмень. При этом анонсируется строительство арендных домов на более чем 700 квартир в сумме для студентов Державинского университета (ТГУ) и Владивостокского госуниверситета (ВВГУ) в Тамбове и Владивостоке соответственно.

По словам Мутко, в зависимости от запросов конкретного региона речь будет идти о разных форматах аренды, включая коммерческую, корпоративную, студенческую и льготную. Такой сегментированный подход, по убеждению главы ДОМ.РФ, направлен как на улучшение жилищных условий россиян, так и на решение задач по сохранению и привлечению кадров, поддержку крупных производств и развитие системы образования.

Отметим, что свое заявление по поводу возведения арендного жилья Виталий Мутко сделал во время открытия арендного дома «Сердце Столицы» на 186 квартир, расположенного в одноименном ЖК на северо-западе Москвы. К слову, к этому дню в портфеле ДОМ.РФ уже насчитывается 16 проектов в семи субъектах страны. «Профинансировано строительство 9680. квартир и апартаментов общей площадью 488 500 кв. м с современной отделкой, мебелью и техникой в новостройках с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой», — утверждается на сайте госкомпании.

Как уточняет бизнес-юрист и гендиректор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель, инициатива построить арендные проекты в 15 регионах страны основана на уже имеющемся опыте, а экспериментальный проект был запущен еще в 2017-м.

«Арендный дом — это относительно новый вид жилья, реализуемый в рамках создания цивилизованного и прозрачного рынка аренды жилой недвижимости, — говорит эксперт, подмечая, — предполагается, что житель арендует квартиру не у частного собственника, а у организации, которая отвечает за весь дом. Квартиры сразу оснащаются всей необходимой мебелью и бытовой техникой. За домом постоянно следит администратор, к которому жильцы могут обращаться для решения бытовых вопросов — вызвать сантехника или электрика. Есть и другие сервисы, например, видеонаблюдение или уборка квартиры».

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости из Финансового университета Александр Цыганов добавляет, что выбор первых 15 городов связан с анализом спроса и предложения арендной недвижимости и наличием возможности вывести такое жилье на рынок аренды.

Актуальность проекта

По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, продвижение на рынок арендного жилья идет не первый год, а десятилетие, и инициатива ДОМ.РФ по строительству арендных домов в регионах является правильной. «Мировой опыт показывает, что в зависимости от особенностей страны, арендой жилья пользуется около 30-50% населения. У нас дела обстоят иначе, арендным жильем пользуются считанные проценты населения. Во-первых, из-за наследия СССР, когда большая часть граждан стала собственниками своего жилья, а во-вторых, в РФ практически не создан специализированный жилой фонд для аренды».

Из слов Александра Цыганова также следует, что формирование прозрачного и комфортного рынка арендного жилья является одним из слагаемых успеха по обеспечению доступности жилья для россиян. «Не все граждане могут и хотят приобрести жилье в собственность, пусть даже с привлечением субсидий и ипотечных программ. Кто-то не хочет обременять себя квартирой в городе, где планирует прожить три-пять лет, пока есть рабочий контракт; кто-то хочет осмотреться, выбрать городской ритм или сельскую тишину и только после выбрать место для постоянного места жительства. А кто-то зарабатывает немного и ему хватает на жизнь, но не на приобретение квартиры или дома».

Сергей Гебель добавляет, что, по данным ДОМ.РФ, в России около 26 млн семей желают улучшить свои жилищные условия. При этом порядка 20% не против аренды нового качественного жилья для решения своего вопроса. Между тем основным способом решения жилищного вопроса на сегодня остается ипотека, которая даже с господдержкой доступна далеко не всем из-за постоянного удорожания недвижимости. В результате многие семьи просто не в состоянии позволить приобрести квартиру, и выходом может стать новое наемное жилье с субсидированной арендной ставкой.

«Изучив рынок недвижимости, можно сказать, что стоимость найма на рыночных условиях в арендном доме выше средней, но выше и класс жилья, — отмечает Сергей. — Также нужно учитывать льготные проекты, направленные на отдельные категории населения, например, студентов. В зависимости от региона, льготники платят около 20%, остальное компенсируется местными властями и самим ДОМ.РФ. На таких условиях аренда становится практически безальтернативной».

Гендиректор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев в свою очередь замечает, что если смотреть на аренду квартир как на бизнес, то это не очень выгодное дело. «С учетом текущих цен на недвижимость в соотношении со стоимостью аренды, эта квартира будет „отбиваться“ десятилетия, хотя в той же коммерческой недвижимости стоимость объекта, как правило, возвращается собственнику после 10 лет аренды».

Одновременно Василий обращает внимание, что традиционная аренда большей частью находится в серой зоне, где не платят налоги по предпринимательской деятельности. Квартиры зачастую расположены в старом доме, где кадастровая стоимость не индексировалась. По вновь же построенному жилью налогооблагаемая база выше. В результате, чтобы девелопер или управляющая компания при текущих ценах получили свой доход от сдачи квартир в аренду, они должны сдавать большие объекты, в которых будет находиться много квартир в управлении.

Вторит мнению Василия Тимофеева глава департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По замечанию этого эксперта, сейчас арендные дома реализуются посредством паевых инвестиционных фондов, и девелоперы пока не заинтересованы в арендном бизнесе из-за длительной окупаемости.

«Ранняя продажа недвижимости выгоднее, так как позволяет снизить процент на проектное финансирование и затем извлечь прибыль из профильного бизнеса. Но если спрос на покупку жилья будет недостаточным для извлечения прибыли, компании будут расширять свою функциональность. Государство сможет поддержать развитие арендных проектов посредством выкупа таких домов под социальные цели», — следует из комментария Аси.

В то же время представитель «Балтийской жемчужины» замечает, что в текущих условиях кризиса и падения спроса на недвижимость инициатива вполне своевременна, а наступивший 2023-й должен стать годом выгодных партнерств и нестандартных решений для бизнеса.

«Из-за высоких цен и заградительных для широких слоев населения первоначальных взносов популярность арендного жилья будет возрастать, — убеждена Ася Левнева. — Вывод этого сегмента из тени и открытие в последствии государственных доходных домов будет способствовать пополнению бюджета. Совместные проекты с государственным и банковским секторами смогут поддержать девелоперов в условиях турбулентности. Если жилье в подобных домах станет доступным для большинства граждан, то инициатива будет иметь успех. Это может быть достигнуто в том числе субсидированием арендных ставок».

Ожидаемые результаты и подводные камни

Как полагает Александр Цыганов, мировой опыт показывает, что арендное жилье во многих случаях может и является комфортным, но для этого рынок должен стать комфортным и для собственников недвижимости, и для арендаторов. «Первые должны получить гарантии сохранности имущества и выполнения обязательств арендаторами, а вторые быть уверенными, что их не выселят по прихоти хозяина, они смогут пользоваться всеми социальными услугами в данной местности и им не поднимут арендную плату одномоментно».

В дальнейшем, по мнению Александра, практику нужно распространить на иные города страны. В первую очередь, эксперт предлагает обратить внимание на большие областные центры, где есть места трудоустройства и жизнь там привлекает россиян.

«Очевидно и то, что проживание в арендной квартире может быть как постоянным, так и временным периодом в жизни, когда после эта или другая квартира приобретается. Практика развитых стран показывает, что арендное жилье должно сопровождаться программами выкупа, льготной, субсидированной ипотекой и такое сочетание в наибольшей степени позволяет обеспечить право граждан на доступное и комфортное жилье. Сформировать такие программы вполне по силам единому институту развития в жилищной сфере — АО „ДОМ.РФ“», — считает Александр Цыганов.

Насколько эта мера эффективна, принесет ли инициатива ожидаемые результаты и будет ли масштабирована на всю страну, Сергею Гебелю однозначно ответить трудно. «Однако если учесть, что с момента пилотного запуска в 2017-м программа только расширяется, можно говорить об ее успешности, — считает эксперт, замечая, — В этом проекте многое зависит от государственной поддержки, поскольку именно социально незащищенные слои населения больше всего нуждаются в таком жилье».

Также Сергей полагает, что, если арендные дома будут и дальше демонстрировать свою эффективность, вполне реально их распространение на всю страну. Между тем произойдет это не сразу, а постепенно, с учетом потребностей конкретного региона.

По убеждению Владислава Преображенского, нет сомнения, что целевая группа потребления на продукты ДОМ.РФ в регионах есть. «Достаточно быстро можно перевести основной объем потребления дорогой аренды в дома ДОМ.РФ, т. к. они действительно создают качественный продукт, которого нет на локальных рынках. Сюда также входит и юридическое сопровождение всего процесса».

Между тем массовый сегмент спроса на арендное жилье инициатива ДОМ.РФ пока не затронет. «Не потому, что ДОМ.РФ этого не может сделать, а потому, что на сегодня нет источника долгосрочных инвестиций в этот сектор экономики. Поэтому альтернатива купить собственное жилье в массовом сегменте (пусть и с ипотекой) или арендовать при нынешних условиях, которые может предоставить рынок, всегда будет в пользу первого варианта», — поясняет Владислав Преображенский.

Более того, специалист подчеркивает, что арендное жилье требует иных подходов как к самим характеристикам жилых помещений, так и к инфраструктуре арендных домов.

«У ДОМ.РФ есть положительный опыт по созданию и эксплуатации данного сегмента недвижимости в Москве. Но, к сожалению, ДОМ.РФ в основном сосредоточен на дорогом сегменте недвижимости. Данный сегмент обладает высокой маржинальностью бизнеса, дает устойчивый и постоянный спрос, но при этом имеет относительно небольшой объем спроса, по отношению ко всему объему рынка арендного жилья, — комментирует эксперт, добавляя, — кроме того, не удалось выстроить цивилизованные отношения с частными арендодателями. Изначально, их всеми способами пытались выбить с рынка, заставить платить налоги и т. д. Частично это удалось, но в основном частная аренда жилья доминирует».

А как рассмотренную инициативу ДОМ.РФ оцениваете вы? Согласились бы жить в арендном доме и при каких обстоятельствах и условиях?

Источник: xn--d1aqf.xn--p1ai