Новое арендное жилье в России есть
Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств.
Президент РФ Владимир Путин поручил начать пилотные проекты по строительству арендного жилья весной 2016 г. К концу 2020-го в стране имеются единичные частные проекты и около 10 000 квартир, которые выкупил Дом.РФ, чтобы сдавать. По данным госкорпорации, из 24,3 млн семей, которые хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье (и 5 млн из них не против делать это долго). Сейчас 6 млн семей снимают в общей сложности 239 млн кв. м, это около 6% от всего жилищного фонда, по данным ВЦИОМа. Арендодатели – преимущественно физлица, из-за неуплаты налогов которыми бюджет ежегодно недополучает 200 млрд руб.
Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад. Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).
Программа субсидирования арендного жилья
Частный случай
В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб. в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев. Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.
70%
на столько вырос в Москве интерес к долгосрочной аренде за год, по данным «Авито недвижимости». Спрос на аренду в целом по России почти на треть превысил аналогичные показатели прошлого года. Рост цен пока сдерживается тем, что предложения много, денег у россиян мало, а вторая волна пандемии уже захлестывает
По словам директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, блок под аренду планировали еще на этапе проектирования комплекса. Поскольку часть масштабного проекта в Сколкове – это деловой квартал (в настоящее время строится шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв. м примерно на 10 000 рабочих мест), в Millhouse рассчитывают «на синергию проектов» и рост спроса на аренду квартир от сотрудников компаний-резидентов. Всего в комплексное развитие территории Сколкова Millhouse вложит не менее $1 млрд ($550 млн – в деловой квартал, $450 млн – в жилую недвижимость).
Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG.
Как получить арендное жильё | ДомоФОН
Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных.
О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю.
Частная выгода
ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м).
Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб. в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.
«Для создания легального рынка аренды в России ежегодно нужно строить не менее 10–15 млн кв. м именно для этих целей. И отказаться от выделения бесплатного жилья, заменив социальный наем субсидированием ставок аренды незащищенным группам граждан».
Александр Шарапов
президент Becar Asset Management
По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов.
Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он.
Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.
Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м. Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв. м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб. за 1 кв. м, без отделки и мебели.
На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2020/11/16/847154-novoe-arendnoe» target=»_blank»]www.vedomosti.ru[/mask_link]
Снять квартиру у государства? Это уже реальность: ДОМ.РФ открывает арендные дома
Если вы арендатор жилья со стажем, вам наверняка знакома ситуация, когда собственник внезапно просит вас съехать: он решил сам жить в квартире либо поселить там родственников. Или ставит особые условия: например, не заходить в определенную комнату. Или вдруг заявляется без предупреждения с проверкой. Или внезапно поднимает плату.
Словом, вы зависите от обстоятельств жизни хозяина квартиры, а то и от его настроения. Что поделаешь – пресловутый человеческий фактор… Вот если бы можно было снять жилье у государства, чтобы все было четко и прозрачно, с заранее известными условиями!
А знаете, ведь это уже возможно.
Ура, заработало!
В столице самое большое количество арендаторов, что неудивительно: Москва – крупнейший деловой центр, куда люди съезжаются со всей страны. По оценке фонда «Институт экономики города», в 2020 году здесь сдавалась каждая десятая квартира.
Практически все арендаторы нанимают жилье у частных лиц. Разумеется, многим бы хотелось большего порядка и прозрачности в арендных отношениях, и они с удовольствием снимали бы квартиры не у условной «бабушки», а у государства или надежной компании. Но другого варианта до недавнего времени просто не было. И хотя в 1997 г. правительством был создан финансовый институт ДОМ.РФ, одной из функций которого стало формирование цивилизованного рынка аренды, появление так называемых доходных домов шло крайне медленно.
Дело в том, что застройщикам гораздо выгоднее построить жилье и продать, чем брать на себя дополнительные функции по эксплуатации и управлению арендным жилым фондом. Потому даже в том случае, когда специально для целей сдачи внаем возводится комплекс апартаментов (апарт-отель) и создается управляющая компания, лоты в немвсе равно продаются физлицам, а те уже могут сдавать их – или сами, или через управляющую компанию.
Теперь же наконец заработала новая схема. Доходные дома строят те же коммерческие компании, а ДОМ.РФ выкупает их через свой банк и открывает арендные дома.
Кстати, на финансирование арендного жилья для ДОМ.РФ привлекаются частные инвестиции – через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) ДОМ.РФ.
Что можно снять уже сейчас?
Направление аренды в ДОМ.РФ возникло только в 2016 г., а в 2017 г. госкомпания открыла свой первый арендный дом на базе МФК «Лайнер». Сейчас в Москве уже пять арендных домов – всего 1940 квартир и апартаментов:
- «Лайнер» (Ходынский бульвар, д. 2) – 280 апартаментов;
- «Символ» (Шоссе энтузиастов, д. 3, стр. 1) – 378 квартир;
- «Парк легенд» (ул. Автозаводская, д. 23Б, корп. 2) – 338 квартир;
- «Матч Поинт» (ул. Василисы Кожиной, д. 13) – 797 апартаментов;
- «Октябрьское поле» (ул. Берзарина, д. 30) – 147 апартаментов.
В этом году откроется Level Амурская (ул. Амурская, д. 1А, корп. 3) – на 186 квартир, а в 2022-м – «Сердце столицы» (Шелепихинская наб., вл. 34, корп. 7) – на 184 квартиры.
Арендный фонд очень разный, и наниматель может выбрать жилье по своим потребностям, от маленькой студии до четырехкомнатной квартиры. Помещения сдаются полностью меблированными и оснащены бытовой техникой – холодильником, варочной панелью, стиральной машиной, телевизором, кондиционером. Есть квартиры с посудомоечными машинами и духовками. Все очень хорошего качества и работает без нареканий. При домах есть подземные паркинги, поэтому жилец может арендовать в своем доме машино-место.
Все официально и прозрачно
При найме квартир в арендных комплексах от ДОМ.РФ есть свои особенности. Если с хозяевами частного жилища наниматель может рассчитаться и наличными, и с помощью банковского перевода на карту, то квартира в государственном арендном доме оплачивается только по безналичному расчету.
В числе обязательных документов для заключения договора найма, кроме паспорта, – СНИЛС, банковские реквизиты. Наниматель должен иметь официальную работу и «белую» зарплату. А если жилье снимает иностранец, то к пакету добавляется миграционная карта, разрешение на пребывание в РФ и регистрация.
Договор официальный, поэтому нет риска, что кто-то неожиданного выгонит жильцов из квартиры. Ограничений по возрасту на проживание нет. Семейные пары даже в приоритете.
Обязательное условие – квартирант должен установить на свой смартфон мобильное приложение. Через него наниматель вносит платежи, решает другие вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, ремонтом бытовой техники, заказывает уборку квартиры и др.
За удобства нужно платить
В основном снимать жилье в доходном доме выходит дороже, чем у частника. Впрочем, тут как посмотреть: квартира с «бабушкиным ремонтом» или на окраине Москвы обойдется в частном секторе существенно дешевле, а вот жилье бизнес- и элитного классов и у собственников сдается дорого.
Самые дешевое жилье в арендных домах – небольшие квартиры-студии. Минимальные ставки в комплексах ДОМ.РФ таковы:
- в ЖК «Октябрьское поле» – от 35 700 рублей в месяц;
- в ЖК «Символ» – от 42 400 рублей;
- в ЖК «Лайнер» – от 48 900 рублей;
- в квартале «Матч Поинт» – 55 500 рублей.
В стоимость аренды входит круглосуточная консьерж-служба, охрана, вызов экстренных служб, уборка территории и вывоз мусора, хранение посылок. Отдельно по счетчикам оплачиваются коммунальные услуги – вода, электричество и отопление. Есть много дополнительных платных услуг.
Льготная аренда в регионах: плати всего 20%!
Арендные дома ДОМ.РФ появились уже и в регионах. В декабре прошлого года в Воронеже введен ЖК «Современник» (ул. 9 Января, 68/2 корп. 3) на 165 квартир, где можно снять квартиру по ставкам гораздо ниже, чем в Москве. Так, двадцатиметровая студия обойдется всего 14 600 рублей в месяц, двухкомнатная квартира 40 кв.м – в 25 600 рублей, а просторная трехкомнатная 81 кв.м – в 41 000 рублей.
В доме есть квартиры разных площадей, поэтому ценники отличаются.
В стадии строительства находится арендный дом в Екатеринбурге (ул. Шаумяна, д. 24), на 300 квартир, и в Тюмени.
Но снять жилье в регионах можно еще дешевле, если регион участвует в программе льготной аренды, тоже запущенной ДОМ.РФ. Тогда наниматель платит всего 20% от базовой стоимости аренды, а остальное компенсируют поровну ДОМ.РФ и регион.
Пилотный проект льготной аренды пока реализован только в Воронеже. Под льготную аренду выделили 41 квартиру в ЖК «Современник». За студию наниматель заплатит 2 900 рублей в месяц, а за просторную «трешку» – 8 200 рублей.
Поучаствовать в пилотном проекте нашлось много желающих, но незадача в том, что чиновники региона сами решают, кому сдать квартиры «за копейки», а кому – по коммерческим ставкам. Хотя изначально льготная аренда предназначалась уникальным для региона специалистам или тем, в которых нуждается город. В Воронеже больше половины квартир по льготным ставкам аренды сняли врачи, а остальное распределили между прочими бюджетниками – работниками культуры, науки, образования и спорта.
Льготная аренда должна появиться в Екатеринбурге и Тюмени в 2023 году. В Москве льготной аренды не будет, так как ДОМ.РФ и так все успешно сдает по коммерческим арендным ставкам: желающих снять такое жилье в столице предостаточно.
Источник: www.mirkvartir.ru
Эксперт оценил идею расселять россиян из ветхого жилья в арендные квартиры
Россиян могут начать переселять из аварийного жилья в арендные квартиры. Недвижимость предлагают сдавать на льготных условиях с правом выкупа. Над программой работают Минстрой, власти регионов и Фонд развития территорий. Разбираемся, поможет ли инициатива быстрее решить проблему ветхого жилья и захотят ли его владельцы менять свое на арендное.
Больше возможностей
Фото: Москва 24/Александр Авилов
Программу переселения из аварийного жилья в арендные дома разрабатывают в рамках Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, сообщает газета «Известия». По ней квартиры владельцам ветхого жилья начнут сдавать на льготных условиях с правом выкупа. А проконтролируют строительство и управление наемным жилфондом специальные региональные операторы.
В Минстрое заявили, что, если программу одобрят, переселение в арендную квартиру станет еще одной опцией, которую можно будет выбрать по желанию. На сегодняшний день владельцы ветхого жилья могут получить новую квартиру той же площади, но не меньше 6 квадратных метров на человека, либо денежную компенсацию по стоимости своей недвижимости.
Однако из-за того, что некоторые регионы не в силах выдать новые квадратные метры, владельцы старого взамен получают только деньги. Зачастую их не хватает на приобретение другой квартиры, пояснила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
«Учитывая, что в некоторых регионах люди получают вместо жилья совсем небольшие выкупные суммы и по факту оказываются на улице, предложенные меры оцениваю положительно. Получить хорошее и комфортное жилье в аренду или с доплатой в рассрочку лучше, чем оставаться в небезопасном доме или вообще без крыши над головой», – сказала Разворотнева.
Однако с ней не согласился первый зампред комитета Владимир Кошелев. Переселение из собственного жилья в арендное недопустимо, так как ущемляет права владельцев недвижимости, убежден парламентарий.
Сейчас программа переселения из аварийного и ветхого жилья подразумевает переезд в нормальную квартиру. Никакой дополнительной финансовой нагрузки для человека это не несет. А тезис стратегии предполагает, что людям жилье придется снимать. Пускай по льготным ценам, но в любом случае это принципиальная разница.
Владимир Кошелев
первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ
Арендные квартиры – не единственный вариант расселения, который предлагают власти. Еще одна мера подразумевает выдачу новой жилплощади взамен ветхой с доплатой разницы между ними в рассрочку сроком на 15 лет.
Расселим всех?
Фото: Москва 24/Александр Авилов
Переселение из ветхого жилья в арендный дом можно рассматривать исключительно как дополнительную опцию, считает профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов. В то же время такой вариант подойдет далеко не всем владельцам аварийной недвижимости.
Как правило, в ветхом жилье живут те, у кого нет средств не то что на покупку новой квартиры, но даже на аренду. В этом смысле сделать такую опцию основной для переселения действительно нельзя.
Александр Сафонов
профессор Финансового университета при правительстве РФ
Предложенный механизм незначительно повлияет на скорость расселения аварийного жилья, сказал Сафонов Москве 24. «Если бы у этих людей были деньги, они давно бы переехали. Поэтому вопрос сводится к уровню жизни», – добавил эксперт.
В случаях когда квартира собственника фактически разрушилась, а денег даже на льготную аренду у него нет, его обязаны переселить в резервный жилой фонд. Оставлять владельца на улице в такой ситуации просто недопустимо, подчеркнул Сафонов. «Либо это должно быть общежитие квартирного типа, либо гостиничный номер за счет местных властей. Но нужно понимать, что все зависит от финансовых возможностей того или иного муниципалитета. В некоторых случаях резервного фонда просто нет», – сказал специалист.
Он предположил, что в новых арендных домах могут быть спроектированы небольшие квартиры гостиничного типа. «Там нет полноценной кухни. Какие-то удобства могут быть расположены в общих помещениях. В данном случае допустимы разные вариации», – высказал свою точку зрения Сафонов.
Эксперт добавил, что в целом с правовой точки зрения забрать у владельца аварийное жилье и предоставить вместо него арендное помещение возможно: например, если собственник не поддерживает имущество в безопасном состоянии. «В таком случае может последовать судебное решение изъять жилье, так как оно эксплуатируется в опасном режиме. То есть он лишится этой собственности», – объяснил Сафонов.
Кроме того, изъять жилье из обращения могут еще и в случае, когда это угрожает не только владельцу, но и другим жильцам. Плюс, собственностью запретят пользоваться, если это несет в себе угрозы. Это право государства с точки зрения обеспечения безопасности, заключил Сафонов.
- Путин заявил о необходимости переселять людей из аварийного жилья
- В ГД сообщили о случаях сокрытия властями регионов данных об аварийных домах
Источник: www.m24.ru
Программа арендное жилье что это
Программа разработана во исполнении Указа Президента Республики Татарстан от 30 сентября 2013 года №УП-965 « О мерах по развитию рынка доступного арендного жилья в Республике Татарстан» в целях развития роста экономики (создание новых рабочих мест, увеличение роста налоговых отчислений в бюджет) в городах и районах Республики Татарстан, а также для обеспечения жильем приглашенных специалистов.
Приоритетом при определении местоположения строительства арендного жилья является открытие новых производственных площадок, создание особых экономических зон, промышленных парков, развитие IT – индустрии, нефтехимической промышленности и сельскохозяйственной отрасли, а также в тех населенных пунктах, где существует острая потребность в привлечении специалистов бюджетной сферы (врачей, учителей, работников культурной сферы, спорта, силовых структур и т.д.).
Участниками Программы могут стать:
- физические лица, граждане Российской Федерации:
— работники бюджетной сферы;
— работники особых экономических зон, промышленных и IT парков;
- юридические лица (предприятия, бюджетные организации, сельхозпредприятия и др).
Условия участия в Программе:
— осуществление Заявителем трудовой деятельности по месту предоставления жилого помещения по договору найма;
— отсутствие жилья (в собственности или по договору социального найма) по месту предоставления жилого помещения по договору найма (для приглашенных специалистов работников бюджетной сферы);
— подтверждение наличия ежемесячного совокупного дохода на одного члена семьи Заявителя, обеспечивающего суммарно прожиточный минимум каждого члена семьи и гарантирующего своевременное погашение ежемесячных текущих платежей за наем жилого помещения.
- Постановка на учет осуществляется:
— в органах местного самоуправления для организаций и работников бюджетной сферы, являющихся приглашенными специалистами;
— для физических лиц, путем самозаписи на сайте Фонда kooperativrt.ru (вкладка получения логина и пароля);
- После постановки на учет необходимо:
— зарегистрироваться на сайте kooperativrt.ru (вкладка получения логина и пароля);
— осуществить вход на личную страницу;
— принять условия договора оферты, согласно которого внести сумму задатка и платы за найм;
— осуществить выбор жилого помещения.
- После подведения итогов и получения сообщения о согласии, заключить договор найма/аренды в Межрегиональном представительстве Фонда, с получением ключей от жилого помещения и заключения договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг с уполномоченными организациями.
Утвержденные формы документов по Программе «Арендное жилье» размещены на сайте Фонда по ссылке mail.gilfondrt.ru/private/arendadocs.php.
Предоставление жилья в рамках программы «Арендное жилье» возможно в районе существующей застройки по данной программе.
Источник: gilfondrt.ru