Приобретение квартир по программе реновации что это

С 1 июля 2017 года вступил в силу Закон «О реновации». Суть данной Программы состоит в том, чтобы расселить жителей столицы из ветхого аварийного жилья во вновь построенные современные многоэтажные дома с обустроенной придомовой территорией и отличной инфраструктурой. Сейчас эта программа находится в стадии продуктивного воплощения в жизнь и уже прошли первые этапы реновации.

• Содержание
• Стоит ли приобретать жилье по программе реновации
• Причины продажи квартир в домах под снос
• Преимущества покупки жилья по программе реновации

Многие «хрущевки» уже расселили, и новоселы получили свои квартиры в многоэтажках. Также на рынке недвижимости наблюдается тенденция продажи квартир в «хрущевках» по завышенным ценам.

Многие предприимчивые граждане интересуются приобретением данного жилья, чтобы впоследствии с выгодой для себя вступить в программу реновации. Законом не запрещены такого рода сделки, однако, нужно учесть все имеющиеся риски, которые будут сопровождать данные ситуации.

Как гарантированно получить лучшее жильё в Москве? Юрист о программе реновации

Стоит ли приобретать жилье в аварийном доме, который попадает под программу реновации

Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:

• Эргономичная планировка.
• Большая площадь.
• Хороший ремонт и качественная отделка.
• Отличная инфраструктура.
• Присутствие балконов и лоджий.
• Ухоженная территория у дома.

Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.

Приобретение жилья в старом фонде для горожанина может быть отличной возможностью в перспективе улучшить жилищные условия. Программа реновации дает возможность получить красивую, светлую просторную квартиру в современном многоэтажном доме. Новые микрорайоны имеют улучшенную инфраструктуру и обустроенные придомовые территории. Здесь в шаговой доступности расположены садики, школы, остановки автобусов. Есть спортивные площадки, фитнес-центры и детские площадки.

С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.

Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.

Причины продажи квартир в домах под снос

Не все горожане довольны программой реновации. Многие имеют свой собственный взгляд на проблему и порой не готовы перебраться в новую квартиру в этом же или другом районе. Приобретение жилья в аварийном доме рассчитано на будущую выгоду, а продажа связана с субъективными мотивами. Личные причины, которые мешают переезду, могут быть такими:

• Переезд в тот район или населенный пункт, который территориально ближе к месту работы (выбрано удобное для продажи и покупки время, ведь из-за программы реновации цены на аварийное жилье возросли).
• Неприятности, связанные с вынужденным проживанием в неудобном районе. (Многих не устраивает перспектива переселения на окраину и поэтому эти люди продают жилье в «хрущевке» заранее)
• Неуверенность в качестве многоэтажных домов (у многих людей вызывают сомнения качество построек из-за высоких скоростей строительства новых микрорайонов).
• Страх из-за окончания программы реновации приводит к решительным действиям. Горожане продают ветхое жилье сейчас, чтобы не ждать следующей волны реновации. Как показывает практика, программа может не получить достаточного финансирования и приостановиться.

По сведениям агентств недвижимости, появление программы реновации привело к росту стоимости квартир в аварийных домах на 20-25%.

В проигрышной ситуации находятся те граждане, которые вложились в дорогой ремонт. За элитную отделку потолка и пола не предусмотрено дополнительных выплат. Такие вложения не имеют шанса окупится. При переезде в новое жилье условия будут для всех одинаковыми.

Не всегда условия жизни в «хрущевках» так уж плохи. Порой это прекрасные дома, где имеются квартиры с высокими потолками и отличной планировкой, большой площадью. Программа реновации использует общие условия расселения для всех жильцов, вне зависимости от условий жизни в предыдущем доме. Могут быть и такие ситуации, когда это ухудшение условий проживания.

Закон предполагает, что перечень домов, подлежащих расселению, может корректироваться по желанию собственников. Жильцы сами могут обратиться в государственные органы, чтобы воспрепятствовать расселению своего дома.

Это определенный риск для тех, кто приобрел квартиру в этом доме с целью обмена на жилье в новом многоэтажном доме.

Преимущества покупки жилья по программе реновации

На первый взгляд, сделка по приобретению квартиры в старом фонде с целью вступления в программу реновации весьма выгодна, ведь в новостройке квартира дороже, чем на вторичном рынке. Но не стоит сразу отметать все риски, которые преследуют данную сделку. Важно все грамотно взвесить. К ним можно отнести:

• Длительное решение вопроса со списком домов, подлежащих расселению. Процесс может затянуться из-за недовольств граждан. Нельзя рассчитывать на быстрое развитие событий, чтобы не разочароваться в исходе.
• Возникают ситуации, при которых программа приостанавливается из-за недостаточного финансирования. Такие моменты не редки и в истории города случались.
• Рынок недвижимости может преподносить сюрпризы. Например, есть вероятность, что пройдет какое-то время, прежде чем квартира в новом многоэтажном доме подорожает. Жилье во вторичном секторе порой стоит больше, чем в новом микрорайоне. Может пройти много времени, прежде чем цена квартиры в новостройке достигнет хорошего значения. Дом проходит процедуру сдачи и определения цен на жилье в определенном секторе.
• Неизвестно насколько хорошим окажется новое жилье. У граждан опасения вызывает тот факт, что новостройки возводят в самые короткие сроки. Этот момент вызывает тревогу, поскольку у таких домов могут быть выявлены проблемы в ходе эксплуатации.
• Ожидания и реальность по предоставляемому жилью (площадь квартиры и предпочтительный район) могут не совпасть. Именно от местонахождения жилья зависит его рыночная стоимость. И если вначале вы рассчитывали на расселение в одном районе, то по факту это может быть другой.
• Если жильцы объединятся против реновации, то власти откорректируют список домов, предложенных на расселение. Таким образом, можно остаться за бортом программы расселения.
• В законе могут появиться новые поправки. Например, в Московской области жильцам предлагается доплачивать за дополнительный простор из собственных сбережений. Это очень тревожно и для жителей столицы, ведь такой проект может быть применен и здесь.

Таким образом, делаем вывод, что приобретение квартиры в аварийном доме – это рискованное дело. Каждый гражданин должен взвесить все «за» и «против» и разобраться во всех тонкостях. Можно обратиться к профессионалам, которые помогут решить вопрос с покупкой жилья более компетентно.

Есть возможность приобретения квартиры в старом фонде в ипотеку. Многие банки выдают кредиты под такие цели с определенными условиями. Например, квартира в старом фонде будет служить залогом возврата денежных средств. Даже если клиент не получит новое жилье банк гарантирует себе возврат вложений.

Источник: renovacija.ru

Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.

Можно ли купить комнату?

По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.

Кто покупает квартиры в пятиэтажках?

Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.

Какие существую риски?

1. По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
2. Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
3. При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2020 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
4. До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
5. Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
6. И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?

Смысл приобретать такое жилье есть:

• появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
• она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
• улучшится инфраструктура в районе проживания;
• цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.

Стоимость квартир в пятиэтажках под снос

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.

В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):

КомнатаОднушкаДвушкаТрешка4 и более

Цена, руб	2.900.000 — 6.000.000	3.800.000 — 13.300.000	4.400.000 — 13.500.000	6.500.000 — 14.500.000	11.150.000 — 19.900.000
Площадь, м2	13 — 23	27 — 36	41 — 57	51 — 81	59 — 128

Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.

Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

Как защитить себя при покупке?

Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:

• проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
• выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
• узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
• убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
• проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).

Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

1. Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
2. Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
3. Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
4. Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.

Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.

Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.

Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?

Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.

Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.

Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?

Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:

• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• Открытие;
• ВТБ 24 и другие.

Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.

Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.

Какие квартиры дают по программе?

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.

По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.

Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?

Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

• он является долевым собственником;
• он проживает в коммунальной квартире.

В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.

Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.

Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?

Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться.

По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.

Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?

Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.

Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.

Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.

Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь:
8(499)755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00).
Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.

Источник: snos-domov-renovatsiya.ru

Хитрецы покупают квартиру в доме под снос, чтобы потом получить жилье в хорошей новостройке. О махинации, при которой рисков больше, чем выгоды

Приобретение жилья под снос стало одной из самых популярных махинаций в последние годы. Россияне, использующие эту схему, не всегда знают об особенностях законодательства, поэтому рискуют прогореть и остаться в долгах. Как обезопасить себя от разорения?

Почему схема так популярна

Многочисленные программы реновации, внедряемые в крупных городах, привели к росту числа желающих купить квартиру в домах, жители которых в перспективе должны быть расселены. Россиянам кажется, что если обзавестись таким жильем, то в будущем можно стать владельцем собственной жилплощади в хорошем районе города с развитой инфраструктурой, поэтому оно не задерживается надолго на рынке недвижимости.

Удобно ли жить в доме, который скоро снесут

Опытные риелторы отмечают, что покупка квадратных метров, которые в перспективе будут снесены, может быть выгодной, поскольку чаще всего они располагаются в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Кроме того, такое жилье стоит гораздо дешевле, его проще приобрести, иногда это можно сделать даже без ипотечного кредитования.

Однако здесь есть и ряд минусов, которые необходимо учитывать при покупке. В первую очередь, речь идет о ветхом состоянии жилья, которое приходится постоянно приводить в порядок. Зачастую бывает так, что приходится менять сантехнику, электропроводку и даже газовое оборудование, что может влететь в копеечку и серьезно ударить по семейному бюджету.

Чем рискуют владельцы такого жилья

Новые хозяева ветхого жилья могут серьезно расстроиться, узнав, что его наличие не гарантирует быстрого переезда при расселении. Дом может попасть в программу реновации уже через год, а может через 15 лет, точных сроков здесь нет. Параллельно с этим следует учитывать финансовую обстановку на рынке недвижимости, а также ликвидность застройщика нового жилья.

В то же самое время будет достаточно сложно сдать жилье в таком доме в аренду. Желающих жить в старой квартире, постоянно требующей ремонта, будет немного, поэтому хозяевам придется постоянно снижать арендную плату или заключать договор с ненадежными жильцами. Некоторым удается сдать такое жилье под офис, но на это уходит много времени и сил.

Кот в мешке

Эксперты считают, что сложно остаться в выигрыше при покупке ветхого жилья, если не учитывать целый ряд нюансов. Важно иметь четкое представление о том, как быстро жильцов могут расселить, как происходит сам процесс реновации, а также о том, какие квадратные метры можно будет получить при сносе дома. Если речь идет об инвестициях в будущее, необходимо понять, будет ли это выгодно с финансовой точки зрения, чтобы не застрять надолго в ветхом жилище.

Если приобретать такую квартиру для проживания, то следует подойти к этому с большой осторожностью. Никто не знает, что произойдет с ней в будущем, какая замена будет предложена, где будет располагаться новое жилье и подойдет ли оно для семьи. Не стоит рассчитывать на то, что новые квадратные метры дадут в том же самом районе, где располагалось прежнее жилище. Если это произойдет с многодетной семьей, то ей придется перестраивать все свое существование: искать новую школу или детский сад, переводиться в другую больницу и т.д.

Действительно ли выгодно покупать ветхое жилье

На практике хозяева квадратных метров, которые вскоре пойдут на снос, чаще всего продают их, не дождавшись столь желаемого переезда в новое жилье. Иногда при продаже они получают даже большую выгоду, чем при участии в программе реновации. При начале процедуры расселения собственникам всегда предлагается подписать соглашение, согласно которому недвижимость изымается для муниципальных нужд в обмен на компенсацию. Иногда владельцы жилья соглашаются на денежные отступные, поскольку не хотят тратить время на реновацию.

Согласно существующему законодательству, собственник при расселении может рассчитывать на получение квартиры, которая по стоимости будет эквивалентна предыдущей. Если новый вариант ему не понравится, то постоянно предлагать новые квартиры никто не будет. При этом жилье, предлагаемое для переезда, может располагаться в любом районе населенного пункта или даже в другом городе (если собственник даст на это письменное согласие). Существует Федеральный закон № 185, согласно которому при определенных условиях собственнику придется согласиться на предложенный вариант, даже если последний его не слишком-то устраивает.

Можно ли не прогадать при покупке аварийного жилья

Чтобы не попасть впросак, необходимо точно понимать, когда именно дом может попасть под снос. Если говорить о Москве, то здесь все намного проще: известны точные сроки трех этапов реновации, которая пройдет с 2020 по 2032 год, и можно четко определить, когда именно расселят жильцов того или иного дома. Те, кто попадает в первую очередь, могут дождаться переселения, а вот тем, чьи дома будут расселять после 2025 года, придется задуматься о том, стоит ли игра свеч, особенно если квартира находится в аварийном состоянии.

В регионах же ситуация обстоит совершенно иначе, поэтому перед покупкой аварийных квадратных метров следует максимально взвесить все за и против.

Источник: businessman.ru

Покупаем жилье под снос: выгода и риски сделки

Для одних людей покупка предназначенной под снос недвижимости представляется глупой затеей, другие же рассматривают такой вариант сделки в качестве финансового инвестирования и способа получить просторную жилплощадь в новостройке.

Причины покупки квартиры под снос

Мотивами граждан, приобретающих предназначенное для ликвидации жилье, служат:

• низкая стоимость;
• возможность жить в районе с развитой инфраструктурой (часто — в центре города);
• улучшение жилищных условий — новые квартиры выделяются согласно норме площади на человека;
• перспектива сдачи квадратных метров в аренду для получения пассивного дохода;
• выгодное вложение денег, поскольку стоимость недвижимости (в том числе аварийной) постоянно растет.

Преимущества такой покупки достаточно сомнительные. Ожидаемая прибыль может не покрыть понесенные издержки, процесс выдачи альтернативного жилья часто затягивается на неопределенный срок, в течение которого предстоит проживать в непригодном для этого здании.

Сделка купли — продажи квартиры под снос

Городскими властями дом признается аварийным на основании и в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г.

В ряде случаев возникает необходимость освобождения земельного участка, занятого зданием, для муниципальных нужд.

В итоге принимается решение о сносе объекта недвижимости с обязательным предварительным уведомлением жильцов в предусмотренные законодательством сроки (ст.32 ЖК РФ).

Хозяин жилого помещения заключает соглашение с администрацией, чаще всего в форме договора мены (реже сделка оформляется как купля — продажа). Изъятие жилья у владельца без его согласия возможно только по решению суда.

До подписания договоренности с муниципалитетом о замене жилплощади в предназначенном под реновацию доме собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, если она приватизирована, оформлены соответствующие документы.

На стадии переговоров покупателю полезно удостовериться в том, что:

• здание действительно определено под снос;
• продавец не подписал согласие на денежную компенсацию или предоставление другого жилья;
• владелец имеет свидетельство о праве собственности на квадратные метры;
• на жилплощади нет обременений.

Сделка приобретения квартиры в доме под снос проводится в соответствии со ст.549-558 ГК РФ, заключается договор купли — продажи недвижимости с указанием местоположения жилого объекта, покупной стоимость и прочих необходимых условий (ст.434 ГК РФ).

Для соглашения о передаче прав собственности стороны подготавливают предусмотренный законодательством перечень документов.

Оформленный договор подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ). Технические характеристики и состояние квартиры указывается в акте приема — передачи (ст.556 ГК РФ).

Продать предназначенную под снос квартиру можно с долгами при условии, что новый хозяин согласен и готов покрыть задолженность. В таком случае подписывается дополнительное соглашение и расписка. Если долг составляет более 3/4 стоимости жилья, суд вправе наложить арест и запретить реализацию такого имущества.

Аккредитив при покупке недвижимости и как его получить в нашем материале.

Эскроу — что это за вид банковского счета и как с ним работать? Узнайте в нашей статье!

Как оформить передаточный акт и какова его роль в купле-продаже квартиры, вы прочтете по ссылке на нашем сайте!

Риски при покупке квартиры под снос

Негативные последствия, сопровождающие покупку квартиры в предназначенном под снос здании, заключаются в следующем:

1. Затраты на ремонт, сделанный собственником, не будут компенсированы при переселении в новое жилье (п.5 ст.32 ЖК РФ).
2. Программа реновации может быть пересмотрена, дом исключат из очереди на снос, жильцы так и останутся в старых квартирах;
3. Нет определенности в сроках получения компенсации и ее размере (в случае подписания собственником соглашения о возмещении стоимости жилья, а не замене его на равноценное).
4. На жилплощади есть обременения, сделана незаконная перепланировка, оформлена регистрация посторонних людей, что усложняет (а в ряде случаев — делает невозможным) процесс передачи прав собственности.
5. Наличие в программе реновации условия о том, что для получения альтернативной жилплощади собственнику необходимо быть зарегистрированным в прежней квартире в течение определенного времени.

Покупателю полезно знать, что банки не дают ипотеку на ветхое и аварийное жилье, при подаче документов для оформления кредита заранее проверяют указанный заявителем дом.

При покупке квартиры под снос недопустимо использование сертификата на материнский капитал, предназначенного в качестве помощи семьям для улучшения жилищных условий (ст.10 ФЗ N 256 от 29 декабря 2006 г.)

Местные органы могут отказать новому владельцу вправе прописаться в купленной квартире, что незаконно: на основании ст.3 ФЗ N 5242-1 от 25 июня 1993 г. граждане обязаны зарегистрироваться по месту своего жительства и пребывания в установленные законодательством сроки.

Запрет распространяется только на приватизацию аварийного жилья (ст.4 ФЗ N 1541-1 от 4 июля 1991 г.), поэтому действия администрации можно обжаловать в суде.

Неприятных моментов в покупке квартиры под снос гораздо больше, чем положительных, риск часто не оправдывает возможной выгоды. К тому же государственные органы, обеспечивающие выполнение программ по реновации, достаточно хорошо изучили уловки граждан, желающих таким способом улучшить своё жилищное и финансовое положение, и выработали механизмы противодействия.

Источник: zakonguru.com

Купля-продажа квартиры в доме под реновацию: правила сделки, риски и нюансы осуществления

Активное распространение идей реновации существующего жилого фонда на сегодняшний день выступает в качестве стимула для приобретения жилья, расположенного в фонде, предназначенном под снос. Причин для такого повышенного спроса достаточно много.

Но при совершении такой сделки следует помнить, что в некоторых случаях такая покупка может оказаться пустым вложением денежных средств, что обусловлено целой группой рисков.

Причины покупки

Жилье, которое в дальнейшем будет ликвидировано, сейчас реализуется достаточно активно. Обусловлено это целым рядом факторов, выступающих в качестве основных причин для приобретения. К таким причинам относятся:

• сравнительно невысокая стоимость квадратных метров и самого жилья из-за скорого направления дома под снос (такая стоимость часто существенно ниже аналогичных жилых помещений, не включенных в фонд под снос);
• получение возможности приобрести жилье, расположенное в районе с достаточно развитой инфраструктурой, в том числе в результате его выгодного расположения, нередко в ближайшем соседстве к центру города;
• получение жилья после реализации процедуры реновации, которое соответствует социальным нормам на человека (не менее восемнадцати квадратных метров на одного проживающего в квартире). Кроме того, предоставляемые новые жилые помещения создаются на основании новых строительных регламентов и имеют улучшенную планировку;
• в случае, если реализации программы реновации в отношении конкретного дома откладывается по каким-то причинам, то приобретенное жилье можно сдавать для получения дополнительного дохода;
• вложение денежных средств наиболее выгодным образом, так как даже в отношении аварийного жилья стоимость квадратных метров, особенно в случаях, когда дом расположен в центре города, постоянно увеличивается, что можно считать созданием выгодного капитала.

Однако следует понимать, что приобретать жилье, относимое к ликвидационному фонду, следует только в том случае, если есть другие квадратные метры, на которых можно проживать, а эти используются только для вложения денежных средств.

Порядок осуществления сделки

Приобретение жилья в доме, который попал под действие программы реновации, должно осуществляться в соответствии с положениями статей 549-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно эти нормы регулируют всю процедуру проведения сделок по купле-продаже недвижимости. Однако, при совершении такой сделки покупателю для обеспечения собственной безопасности следует определиться с основными нюансами сделки, а именно:

• получить информацию (в том числе, в градостроительном комитете) о том, что дом, в котором предстоит приобретение жилого помещения, отнесен к фонду, определенному для сноса или включенному в другие программы реновации;
• продавец жилья на правах собственника не заключил с администрацией региона соглашения о том, чтобы ему было предоставлено другое жилье взамен существующего, либо выплачена денежная компенсация из расчета рыночной стоимости такого жилья. В противном случае сделка может быть признана недействительной;
• на квартиру не наложено никаких обременений, в том числе на основании ипотечных договоров или судебных решений;
• право собственности на приобретаемое жилое помещение продавец может подтвердить наличием соответствующих документов, например, свидетельством о праве собственности или Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Если все перечисленные сведения есть и на их основании можно сделать вывод, что сделка будет считаться законной, то наступает период ее оформления:

• составление договора купли-продажи, в котором указываются все нюансы сделки. В данном документе обязательно необходимо указать, что приобретаемое жилье относится к расселяемому и сносимому фонду, так как в противном случае сделка может быть признана недействительной;
• оформление передачи денежных средств от покупателя к продавцу путем составления соответствующих документов или с помощью безналичного расчета (в качестве расписки о получении средств в данном случае будут выступать платежные документы от банка, подтверждающие факт перечисления денежных средств, так как оба участника сделки ставят на таких поручениях свои подписи);
• подписание передаточного акта в отношении квартиры и всей расположенной в ней мебели (в случае, если продажа осуществляется с расположенной в квартире обстановкой, фиксация всех передаваемых предметов должна быть осуществлена в передаточном акте);
• регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре путем внесения изменений о конкретном жилом объекте в Единый государственный реестр недвижимости. По итогам такой регистрации покупатель получает Выписку, в которой содержатся данные о возникшем у него праве собственности на приобретенное жилье, а продавец – Выписку с указанием сведений о том, когда и на основании какого документа с него такое право было снято.

После того, как право собственности на приобретенную квартиру было оформлено, покупатель имеет право обратиться в администрацию муниципального образования, где расположена квартира под реновацию, для заключения с ней соглашения о возможном дальнейшем обмене жилья на другое, предоставляемое по соответствующим программам.

Риски при покупке

Как уже говорилось выше, покупка квартиры, расположенной в доме, попавшем под действие программы реновации, является оптимальным вложением средств только в том случае, если есть другие квадратные метры, где можно проживать. Это обусловлено тем, что такие сделки имеют целый ряд рисков при своем осуществлении:

• при переселении сделанный ремонт не будет компенсирован по соответствующему соглашению;
• программа может быть пересмотрена, что повлечет исключение жильцов конкретного дома из очереди;
• точно не установлен или переносится по каким-то причинам срок осуществления такой программы (в том числе из-за сложностей с финансированием реализации программы);
• на жилплощадь наложены обременения, которые могут сказаться отрицательным образом на возможность участия в программе;
• необходимость собственнику быть зарегистрированным в квартире в течение определенного времени для участия в программе.

Покупка квартиры под реновацию – одновременно и выгодное, и рискованное вложение средств. Прежде чем проводить такую сделку, необходимо взвесить все за и против такого решения.

Источник: zakonometr.ru