Экономическая нестабильность и вызванный ею рост рынка недвижимости сделали для многих россиян идею приобретения квартиры основной финансовой целью на ближайшую перспективу. Но варианты приобрести новую недвижимость за счёт накоплений или при помощи ипотеки на фоне сократившихся в пандемию доходов подходят не всем. Поэтому всё большую популярность стала приобретать схема trade-in («трейд-ин»). Она уже прижилась на российских рынках автомобилей и техники, а на рынке недвижимости стала набирать обороты именно сейчас. Кому выгодны и чем опасны сделки по такой схеме — разбирался Лайф.
Сделки «трейд-ин» с недвижимостью в России появились в кризис 2009 года, правда, тогда всё было наоборот: тот кризис привёл к значительному снижению спроса на квартиры, особенно в новостройках. В теперешней реальности квартирный «трейд-ин» активизировался тоже не на пике роста спроса, а когда цены уже значительно выросли и у людей не стало хватать средств, чтобы покупать, но интерес к приобретению остался.
Что такое квартира в трейд ин в новостройке, стоит ли соглашаться на это?
Те, кто реализует «трейд-ин» с недвижимостью, иногда в рекламных целях называют эту схему квартирным взаимозачётом, но строго юридически она таковой не является. Ведь продажа квартир через механизм «трейд-ин» — это не простой обмен старой квартиры на новую. Как правило, застройщик или девелопер предлагает потенциальному покупателю продать имеющуюся старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой с некой доплатой. Технически схема «трейд-ин» — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно, заключается два договора — купли-продажи старой квартиры и покупки новой (для новостроек, как правило, это договор долевого участия).
— Как и ситуации с автомашинами, вся «фишка» квартирного «трейд-ин» — в сервисе и потенциальных возможностях, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Теоретически любой россиянин может самостоятельно продать свою квартиру и, если денег от продажи не хватит, получить небольшой кредит в банке, а на вырученные средства приобрести новую недвижимость. Но по факту намного удобнее, если всем занимается сам застройщик или девелопер. А иногда по «трейд-ин» предоставляются такие услуги, которые обычный покупатель с кредитом не получит.
Нередко вместо банковского кредита в схеме «трейд-ин» предоставляется рассрочка от продавца или услуги по оформлению всех сделок. При этом набор опций при сделках с квартирным «трейд-ин» может очень отличаться в зависимости от того, кем эта услуга предоставляется и для продажи какого объекта. Например, некоторые застройщики, заинтересованные в продаже своих метров, готовы по схеме «трейд-ин» принять квартиры с долгами по коммуналке и даже с некоторыми видами обременений, другие — взять в счёт оплаты новой квартиры недвижимость в другом российском регионе, а третьи позволяют жить в проданной квартире до переезда в новую. И так далее.
ПОКУПКА КВАРТИРЫ по TRADE-IN. Как работает.
— Само собой, все предлагаемые услуги найдут своё отражение в цене сделки, но готовых платить за подобный сервис уже немало, причём больше всего их среди офисных работников и индивидуальных предпринимателей, — утверждает Галина Смирнова.
Выбрать время или деньги
Силуанов рассказал о вариантах сохранения программы льготной ипотеки
При всех возможностях, которые предлагают продавцы недвижимости с использованием «трейд-ин», у данной схемы немало минусов.
Очевидно, что для самих девелоперов и застройщиков главный минус — это отсрочка получения денег. Ведь для них баланс по сделке сойдётся только тогда, когда будет продана квартира покупателя их недвижимости. То есть позволить себе практиковать «трейд-ин» могут только компании, имеющие достаточный запас финансов.
Этот минус для девелоперов одновременно является плюсом для покупателей их недвижимости, ведь фиксирование цены на начальном этапе сделки даёт ощутимую финансовую выгоду в случае, если рынок недвижимости растёт. Однако эта выгода может быть нивелирована, если цена старой квартиры, участвующей в такой сделке, будет значительно ниже, чем в случае продажи её на свободном рынке.
— На мой взгляд, квартирный «трейд-ин» значительно экономит время покупателя, но не его деньги, — считает старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Даже на растущем рынке, когда старые квартиры перепродаются девелопером в течение месяца-двух и тоже приносят ему прибыль, всё равно покупатель передаёт по сделке свою старую квартиру с дисконтом 18–20% к рынку. Это может быть приемлемо для тех, кто главными аспектами при приобретении недвижимости считает срочность и сервис «одного окна», но для многих россиян цена сделки важнее. Также при квартирном «трейд-ин» необходимо учитывать ряд юридических аспектов, игнорирование которых может привести к значительным проблемам.
Юридические тонкости
Налоговики в России получили расширенный доступ к банковской тайне
Прежде всего при «трейд-ин» недвижимости стоит обратить внимание на то, кто будет выступать непосредственным исполнителем услуги и как организован расчёт. Нередко бывает, что покупателю предлагают заключить сделку не с самим застройщиком или девелопером, а с «дружественной» компанией. Хорошо, если это крупное агентство недвижимости, но бывает, что и некое ООО с непонятной историей. В этом случае надо понимать, способен ли исполнитель услуги отвечать, если что-то в сделке пойдёт не так, например, если вы подписали договор купли-продажи своей старой квартиры, а застройщик вдруг отказался продавать новую, мотивировав свои действия тем, что у него с вами официального договора нет.
— В любом случае первоначальными документами при квартирном «трейд-ин» должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон, — пояснил адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Стоит иметь в виду, что в данной ситуации агентский договор для покупателя не подойдёт, так как в соответствии с гражданским законодательством договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, а агентский договор предполагает сложную процедуру расторжения, чаще всего небезвозмездную. При этом не стоит забывать, что в соглашении о намерениях сторон должны указываться полные данные приобретаемого объекта недвижимости, его цена и порядок расчётов.
Многие эксперты рынка недвижимости считают, что в ситуации, когда цены на новые квартиры в крупных городах России уже «перегреты», но спрос на них всё ещё растёт, схема «трейд-ин» будет востребована у крупных девелоперов и застройщиков, так как эти компании выставляют на продажу значительные объёмы квартир с высокой степенью готовности, а потенциальные покупатели имеют возможность оценить преимущества новых квартир как по техническим, так и по перспективным финансовым характеристикам. Очевидно, что квартирный «трейд-ин» будет интересовать прежде всего тех, кто не просто рассчитывает улучшить свои жилищные условия, но хочет это сделать быстро и готов переплачивать за такую услугу. А всем остальным россиянам, мечтающим о новом жилье, остаётся только ипотека или перспектива жить в старой квартире, если она есть.
Источник: life.ru
Строительная компания Ingrad, Москва — отзыв
Расскажу о своем так сказать опыте сотрудничества с известным застройщиком Инград. В прошлом году мы купили у него квартиру, взяли не потому что, у него цены дешевле-нет, цены такие же как и других. В первую очередь нас привлекла программа трейд-ин, она есть у многих,но далеко не каждый застройщик предлагает такие условия, которые нам подошли идеально.
У нас была старая однушка, маленькая, но своя, а хотелось квартиру попросторнее. Вариант покупки в готовом доме отпадал сразу, на этапе готовности дома стоят на порядок дороже, да и планировки остаются самые неудачные. А в строящемся мы тоже были не готовы, так как пришлось бы влазить в ипотеку на кругленькую сумму, или продавать свою и снимать квартиру не один месяц.
Этим нас и привлекла программа инграда, можно было в счет новой квартиры отдать свою старую, но при этом жить в ней до получения ключей, а недостающую сумму оформить в ипотеку. Пусть квартиру оценили дешевле, чем мы могли бы ее продать самостоятельно, в итоге мы все равно выиграли в деньгах. Документы все проверяли тщательно, даже обращались к юристам, чтобы не остаться ни с чем.
Но в итоге, мы получили ключи от своей долгожданной квартиры, уже переехали. Квартира была с отделкой, ремонт, конечно, не дизайнерский, но на пару лет пойдет. Многие знакомые не верят, что можно так купить квартиру))но, оказывается можно))) Купим ли мы в следующий раз квартиру у инграда? Думаю да, может можно найти квартиру и у другого застройщика по привлекательной цене или расположению, но будет ли он надежный как этот, вот главный критерий для нас.
Александра040489 рекомендует
Источник: irecommend.ru
Почему не стоит связываться с застройщиком по TRADE-IN? Квартиры Трейд Ин
Квартиры Трейд Ин — выгодное приобретение или хитрая уловка застройщика?
На сегодняшний день некоторые застройщики для того, чтобы привлечь дополнительных клиентов, предлагают зачесть стоимость продаваемой потенциальным дольщиком собственной недвижимости в счёт будущей покупки. То есть если имеете желание улучшить жилищные условия посредством первичного рынка, имея не проданную недвижимость, застройщик готов вас рассмотреть вместе с вашей недвижимостью в качестве клиента.
Таким образом клиент уже не холодный, а теплый. Горячим он становится, когда стоимость объекта в оплату обоюдно устраивает обе стороны: застройщика и дольщика. По большому счёту от нехватки средств застройщики идут на эти риски, понимая, что это не совсем то, что они хотели бы видеть, но в то же время это другой объект и при том на вторичке. И вроде бы его реализация вопрос времени, но тут то и есть засада. Ведь оперативно скинуть этот актив вряд ли получится, коль до сих пор клиент сам не смог от него избавиться . Видимо, и как правило из за не совсем адекватной цены.
Стоимость обменной недвижимости застройщик будет стремится снизить, так как это сопряжено с его временными рисками, а это сразу потеря для клиента в деньгах. А это около 10 % от среднерыночной. Аналогию можно провести с такой же услугой автосалонов. При том, что цена изначально была ценой предложения можно накинуть ещё 5-7%. В итоге получаем 15%-17%.
Так как цена договора долевого участия фиксированная, то количество реальных денег в качестве доплаты придётся выложить больше.
Уловки со стороны застройщиков
Уловка со стороны застройщика в том, что он якобы берёт клиентские проблемы с реализацией на себя, а также в том, что клиенту напоминают о выбранной им квартире в её исключительной уникальности по планировке этажу и так далее. И тут вспоминаем про конфетку, которую дав ребенку уже не заберёте.
Когда принимаете такие условия сразу теряете возможность для осуществления полноценного выбора в сегменте первичного рынка по всем застройщикам, так как уже связаны обязательствами. Важно так же то, что обналичив свою недвижимость, имея возможность оперативно распоряжаться конкретной суммой денег можно попытаться получить от застройщика дополнительную скидку! Это характерно для рынка покупателя. В итоге продавая без помощи застройщика не теряем 10%, так ещё и приобретаем дешевле.
Давайте в цифрах и на реальном примере:
В наличии двухкомнатная квартира на вторичном рынке общей площадью 65 метров с реальной стоимостью 2300000 рублей.
Хозяин попытается начать с 2400000 рублей, теряя время. Имеется потребность в расширении. Для этих целей подобрана трёхкомнатная квартира общей площадью 85 квадратных метров по цене 34000 рублей за квадратный метр и общей стоимостью 2890000 рублей.
Застройщик готов будет зачесть двухкомнатную за 2100000-2150000 рублей. При этом сценарии реальная доплата составит 740000 рублей!
Продавая без Trade-in за 2300000 рублей можем попытаться договориться с застройщиком о скидке хотябы в 1000 рублей с квадратного метра, имея стопроцентную оплату. Тогда трехкомнатная квартира уже будет стоить 2805000 рублей, а доплата составит лишь 505000 рублей.
Таким образом экомим 32 % или сможем позволить себе при прочих равных уже не 85 метров, а 92 метра. Разница в 7 метров.
Представьте материализованные 7 метров квартиры в кладовке, балконе с лоджией, сан. узле, каком то другом помещении и сделайте выводы об услуге Trade-in для вас!
Источник: www.kayan.ru