Описание программы развития территории

Комплексное развитие территории призвано решить множество задач, основная из которых– обновление городской застройки. Ведь огромное количество домов в населенных пунктах возведено еще в первой половине прошлого века и давно уже не в состоянии обеспечить людям благоприятные условия для жизни.

Сегодня идет об обновлении и освоении целых территорий. Уход от точечной застройки позволяет достаточно быстрыми темпами развивать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, тем самым не только обеспечивая граждан новым жильем, но и создавая условия для их комфортного проживания.

Направления комплексного развития территорий

Термин «Комплексное развитие территорий» (КРТ) применяется только с 2020 года. Но о его новизне говорить трудно. Сложно утверждать, что этот вид деятельности является незнакомым правовым режимом в Российской Федерации. Ведь данное направление осуществлялось в пределах комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

Несмотря на реформы, задача режима остается прежней– стабильный и постоянный прогресс определенной территории, устранение неточностей градостроительства (возведение сооружений без соответствующих коммуникаций и без гармоничного включения в городскую местность).

Комплексное развитие территорий. Что это значит

Проектом комплексного развития территории предусматривается два рода деятельности, а именно:

1. Реконструкция ветхих, устаревших и аварийных сооружений, не отвечающих современным нормам, а также их снос. Под этот вид деятельности могут попасть и многоквартирные дома, и элементы инфраструктуры.
2. Возведение новые зданий. Это могут быть МКД, сооружение коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры. К этому виду работ относится и благоустройство территории в соответствии с одним проектом.

В комплексном развитии территории принимают участие государственные управленческие организации. Они имеют право решать вопросы формирования такой территории. Также в КРТ фигурируют источники финансирования, заключающие договоры на выполнение тех или иных работ в соответствии с проектом, и собственники недвижимости, попавшей на этот участок. Более того, участниками осуществления этого процесса становятся арендаторы по договору социального найма и владельцы помещений в МКД.

Цели комплексного развития территорий

Перед собой КРТ ставит выполнение следующих задач:

• помощь в развитии объектов социально-транспортной инфраструктуры;
• увеличение доступности этих сооружений для людей;
• открытие новых вакансий и формирование мест обслуживания;
• увеличение рентабельности этой местности;
• привлечение внебюджетных источников финансирования.

Во время выполнения этого проекта рассчитывается коэффициент качества городской среды. Также во внимание берется и многообразие функций в жилом районе, процент озеленения участка, оснащенность всеми коммуникациями и так далее.

144 Ильина И.Н. Новые принципы и механизмы комплексного развития территорий

Категории КРТ

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяют четыре группы территорий комплексного развития:

КРТ жилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где находятся жилые многоквартирные дома. В этом случае становится невозможным изъятие сооружений для выполнения государственных задач. Это те территории, которые используются для федеральных объектов, и участки, на которых располагаются жилые дома, не соответствующие требованиям КРТ.

Как правило, правительство, регион или муниципалитет осуществляют комплексное освоение. А вот способ принятия концепции намного проще. Порядок комплексного развития территории начинается с определения источника финансирования. На этом этапе проводят тендеры и заключается договор.

Затем начинается разработка проекта, его согласование, публикация, организация публичных слушаний. На следующем шаге происходит утверждение документации, определение стадий его выполнения, а также организация мер по проектированию.

Если в программу входят многоквартирные дома, то их жители также участвуют в принятии решений о комплексном развитии территории.

КРТ нежилой застройки

Производится на участке одного или нескольких кварталов, микрорайонов, где происходит капитальное строительство и нет многоквартирных жилых домов, ИЖС, садовых домов и т.;п. Существует три способа его осуществления: органами власти, источником финансирования (здесь необходимо заключить договор и провести тендер) и законным владельцем.

Процесс КРТ нежилой застройки становится очень затруднительным, если на территории есть здания, признанные историческими. Более того, отсутствует правоприменительная практика по изъятию земельных участков для применения комплексного подхода в этой области.

КРТ незастроенной территории

Это относится к земельным участкам (ЗУ), которые являются собственностью граждан. ЗУ выделяется лицам, которые заключили сделку без проведения тендеров. Результат– недостаток земельных участков, на которых уже произведена градостроительная подготовка. Это чревато высокими расходами заказчика.

КРТ по инициативе правообладателя

Комплексное развитие территории по решению собственников земельных участков и/или располагающихся на них сооружений, а именно: по инициативе владельцев территорий/сооружений. Сюда можно добавить земельные участки, находящиеся в публичном владении, при нескольких условиях:

• есть договоренность с федеральными органами, исполнительной властью и т.;п.;
• главная задача– расположение сооружений социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры;
• отсутствие разрешения на владение участком третьими лицами.

Органы, принимающие решение о КРТ

В Федеральном законе от 30.12.2020 №;494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» четко указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков либо недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранное на уровне РФ юридическое лицо.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти этой части России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

Органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить.

Для этого хозяева помещений должны принять участие в общем собрании собственников (ОСС). Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию. Решение собственников утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС.

Чтобы утвердить программу, проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Кстати, в голосовании по таким вопросам могут принимать участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам социального найма как представители владельца помещений, например, муниципалитета.

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ.

Обоснования экономического потенциала КРТ

Концепция комплексного территориального развития включает обоснования:

• Возможности строительства объектов на выделенной площади.
• Подключения инженерных сетей — водоснабжения, отопления, телефонии.
• Логистики — транспортных коммуникаций.
• Зонирования участка.
• Рыночного позиционирования объектов.

При планировании оценивается экономический потенциал — просчитывается эффективность проекта, выполняется расчет технико-экономических показателей.

При оценке учитывается функциональная пригодность участка, экологичность, ландшафт, георасположение, прочие аспекты.

Этапы комплексного развития территории

Договор о комплексном развитии (о масштабной застройке) заключается по результатам тендера на открытом аукционе. К нему прилагается утвержденный график освоения территорий, предусматриваются штрафы за нарушение соглашения. Порядок действий:

1. Органы местного самоуправления (МСУ), юридические правообладатели земельного надела или их доверенные лица выставляют участки на торги.
2. Участники предлагают проекты целевого использования.
3. Победителю предоставляется ограниченная территория, на обладание которой нет прав у сторонних лиц. Компания, выигравшая тендер, обустраивает земельный участок согласно подписанному договору.

При наличии нескольких правообладателей между ними заключается соглашение о разграничении обязанностей. По предложению МСУ договор может быть оформлен без проведения аукциона.

Само комплексное развитие новых территорий также включает несколько этапов:

• организация и планирование строительства;
• застройка;
• введение объектов в эксплуатацию;
• дальнейшее улучшение инфраструктуры.

Такой подход удобен для застройщиков, инвесторов, девелоперов. Точечное возведение отдельных многоэтажных домов в старых микрорайонах вызывает повышенную нагрузку на инженерные сети. Намного выгоднее использовать для новостроек незанятые участки на неосвоенных землях, в заброшенных промышленных зонах, в старых кварталах, подлежащих сносу.

Возможные риски программы комплексного развития территорий

На практике иногда данный институт превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято в том числе в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации владельцам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.

Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ этими владельцами практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями.

Так, например, необходимо единогласное подтверждение всех правообладателей участия в КРТ; проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков; построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции.

Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Правообладателям, чаще всего не являющимся профессионалами в сфере девелопмента, такие риски представляются крайне высокими. В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.

Также в ряде случаев комплексное развитие территорий становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных зон населенного пункта устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. К примеру, в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок комплексного развития территорий не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее– КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.

В заключение можно отметить, что, несмотря на некоторые риски, программа КРТ все же обладает значительными плюсами. Появилась возможность расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания.

Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру. Также программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, ожидание переселения.

Источник: dorians.ru

Описание программы развития территории

Концепция развития территории, являясь стратегическим планом развития территории, определяет принципы, приоритеты, цели и задачи ее развития и расположенных в ее границах земельных участков, в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры. Концепция подготавливается для определения наиболее рационального и эффективного их использования с учетом перспектив, содержащихся в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории, утвержденных органами власти.

Подготовка Компанией концепции развития территории осуществляется для:

• реализации инвестиционного проекта, предусматривающего комплексное развитие территории с разными видами использования объектов капитального строительства и земельных участков;
• повышения экономической эффективности от использования территории;
• совершенствования структуры объектов недвижимости и земельных участков, расположенных на данной территории и механизма управления ими;
• вовлечения неэффективно используемых и/или не используемых земельных участков в гражданско-правовой оборот.

Результатом выполнения Компанией работ является концепция развития территории, предусматривающая варианты наиболее экономически эффективного и рационального ее использования с учетом комплексного подхода, учитывающего социальные, экономические, экологические особенности соответствующего региона, содержащая расчет затрат на реализацию проекта и сроков его окупаемости.

Концепция развития территории является основой для:

• формирования программы управления территорией (земельными участками и объектами недвижимости);
• внесения изменений в документы территориального планирования, документацию по планировке территории;
• изменения видов разрешенного использования земельных участков;
• выполнения кадастровых работ;
• проведения работ по оформлению прав на объекты недвижимости и других работ.

Концепция развития территории, подготавливаемая Компанией, состоит из текстовых и графических материалов, отображающих основные положения в сфере пространственного развития, состав которых в каждом конкретном случае определяется техническим заданием.

Типовая структура концепции развития территории, включает в себя:

• определение существующего статуса и характеристики территории (земельных участков) и объектов капитального строительства, расположенных на ней;
• установление ограничений градостроительного развития территории (земельных участков);
• установление перспектив градостроительного развития территории (земельных участков), предусмотренные градостроительной документацией;
• анализ транспортной обеспеченности территории (земельных участков) и перспективы ее развития;
• подготовку результатов маркетинговых и финансовых исследований;
• подготовку предложений (мероприятий) о наиболее эффективных вариантах использования территории (земельных участков);
• подготовку технико-экономических обоснований с указанием затрат на реализацию проекта развития территории, сроков их окупаемости, и размера возможного дохода от его реализации;
• подготовку сводной таблицы финансово-экономических показателей по каждому варианту использования территории (земельных участков);
• подготовку порядка (механизма) реализации проекта в соответствии с требованиями законодательства;
• подготовку дорожной карты с указанием этапов реализации мероприятий, с учетом требований законодательства Российской Федерации;
• подготовку исходных данные о территории (земельных участках), полученные в ходе выполнения работ, в том числе: утвержденных и разрабатываемых документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, утвержденной и разрабатываемой документации по планировке территории, сведений из Единого государственного реестра недвижимости и иные необходимых сведений.

ООО «Центр изысканий
и развития территорий»

Источник: ciirt.ru

Комплексное развитие территорий: все нюансы правого регулирования

Комплексное развитие территорий — одно из важнейших направлений социально-экономического развития России. При бурно развивающемся строительстве возникает много как правовых, так и социальных проблемных вопросов. Преподаватель юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета Алексей Башарин на вебинаре Legal Academy рассказывает об истории его возникновения КРТ, анализирует законодательство, связанное с ним, и другие вопросы правоприменительной практики.

Время прочтения: 9 минут

История

В конце 2020 года приняли Федеральный закон № 494 о внесении изменений в градостроительный кодекс, который существенными способом преобразил комплексное развитие территорий. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны, ориентированный, в том числе, на повышение качества строительства.

При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году. Государство брало на себя обязательство по софинансировании инфраструктуры.

В 2016 году закон №373 ввел понятие комплексного и устойчивого развития. Однако он касался только тех объектов, которые осваивались по инициативе правообладателя или государства. В 2019 году все институты в рамках КРТ консолидировали.

Понятие комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий — это деятельность, направленная на создание благоприятных условий существования населения. В рамках этого направления создаются не только конкретные объекты, но и инфраструктура. Застройщик не только реализует сам проект, но также занимается бумажной работой и готовит необходимую документацию.

Какие цели у КРТ:

• содействие в создании объектов социально-транспортной инфраструктуры,
• повышение доступности таких объектов для населения
• создание мест обслуживания, мест труда
• повышение эффективности использования территорий
• привлечение внебюджетных источников

При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое.

Виды КРТ

В рамках Градостроительного кодекса можно выделить четыре категории:

• жилая застройка (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых расположены многоквартирные дома)
• нежилая застройка (реализуется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых осуществляется капстроительство и отсутствуют многоквартирные дома, жилые дома, ИЖС, садовые дома и тд)
• незастроенная территория (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых находятся земельные участки, не обремененные правами третьих лиц)
• застройка по инициативе правообладателей

Решение о КРТ включает виды разрешенного участка, перечень объектов культурного наследия, подлежащие сохранению или сносу, предельные параметры разрешенного строительства, сведения о границах, территории, подлежащей комплексному освоению.

Договор о КРТ не является типичным гражданско-правовым договором. В нем могут содержаться такие обязанности как, например, разработка документации или изъятие земельных участков. «Во-первых, нет возможности применения гражданско-правового инструментария. Во-вторых, есть практическая сложность применения нормы, согласно которой в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров. В-третьих, непонятна возможность применения условия в части процента жилых/нежилых помещений и требований к первым этажам», — отмечает Алексей Башарин.

Градостроительная документация

• готовится на основании решения о комплексном развитии территории
• в ней должна быть допустимость подготовки документации по планировке территорий одновременно с корректировкой Генплана
• ранее утвержденная документация теряет силу при разработке ДПТ. Это большая льгота для всех
• подготовка документации является обязательной, без нее нельзя получить ни градостроительный план, ни разрешение на строительство.

Правила землепользования и застройки подразумевают расширенный состав градостроительных регламентов в границах территории, которая подлежит комплексному освоению. Они включают в себя, например, обеспеченность инфраструктурой. Решение о КРТ может быть принято и в границах территории, которая не отображена в этих правилах.

Комплексное развитие территорий — драйвер новых подходов в градостроительстве. Благодаря КРТ появилось такое понятие как мастер-план. Он представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, на которой требуется устранение проблем, связанных, например, с ветхим аварийным жильем. Положения мастер-плана является основой для института комплексного развития. Этот объемный документ включает в себя как регламентацию, так и проектные решения по территории.

По его словам, в рамках КРТ подготовку документации заметно упростили. При этом власти сохранили все гарантии, включая публичные слушания.

КРТ жилой застройки

Решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, и даже микрорайонов.

При этом некоторые объекты не могут изъять для государственных нужд. Это участки, предназначенные для объектов федерального значения и территории, на которых расположены многоквартирные дома, не попадающие под критерии КРТ.

Если комплексное освоение реализуется правительством, регионом или муниципалитетом, путь к принятию концепции упрощается. В случае с инвестором проводятся торги и заключается договор. Далее идет подготовка проекта, его согласование, опубликование, проведение публичных слушаний, утверждение документации, определение этапов реализации и мероприятия по проектированию.

Для включения многоквартирных домов в программу проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Лектор напоминает, что собственник вправе получить другое помещение взамен того, которое у него будет изъято, и оно должно быть равнозначным. Это касается аварийных МКД.

КРТ нежилой застройки

В границы нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые объекты и многое другое.

Есть три варианта реализации: властью, инвестором (тут заключается договор и проводятся торги) и правообладателем.

Алексей Башарин отмечает, что осуществить КРТ нежилой застройки сложно в отношении территорий, на которых расположены исторические здания. Кроме того, нет правоприменительной практики по изъятию земельных участков для реализации комплексного подхода в этой сфере.

Изъятие земельных участков для государственных нужд

Есть перечень объектов, которые не могут быть изъяты при комплексном развитии территории. Например, новый многоквартирный дом. Проблема в том, что правоприменительная практика по изъятию земельных участков в этой сфере отсутствует в принципе. Также не определен и механизм возмещения убытков правообладателям, у которых изымаются участки, используемые на основании договоров аренды. На данный момент изъятия рассматриваются как исключительная мера, без которой не обойтись.

КРТ незастроенной территории

Этот вид осуществляется в отношении земельных участков (ЗУ), находящихся в публичной собственности. ЗУ предоставляются лицу, которое заключило договор без проведения торгов. Существует общая нехватка земельных участков, где осуществлена градостроительная подготовка, поэтому застройщику грозят высокие затраты.

КРТ по инициативе правообладателя

Осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков, расположенных в границах комплексного развития территории. В них могут быть включены ЗУ в публичной собственности, если:

• есть согласования с органами федеральной власти, исполнительной власти и тд.
• целью включения является размещение объектов социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры
• отсутствуют права третьих лиц на участок
• ЗУ являются смежными по отношению к одному или нескольким участков правообладателей

Дополнительные гарантии в рамках осуществления КРТ

Лица, подписавшие договор, могут заключить соглашение о поощрении капиталовложений, но объем вложений должен быть не менее 250 млн рублей. СЗПК как инструмент применяется только в рамках комплексного развития территории. Его нельзя заключить в иных видах строительной деятельности. То есть комплексное освоение является своеобразным ключом, который открывает доступ к преимуществам, которые дает соглашение.

Затраты на создание инфраструктуры могут быть компенсированы за счет механизма инфраструктурных облигаций. КРТ не исключает возможность применения других инвестиционных механизмов, существует возможность их интеграции непосредственно в договор. Также можно получить земельные участки без проведения торгов, а через субсидии на возмещение понесенных расходов.

Полностью лекцию «Новеллы комплексного развития территории» можно послушать по ссылке.

Источник: legalacademy.ru