Обеспечение молодых семей жильем – одна из государственных задач, направленных, в первую очередь, на поддержку нуждающихся граждан, а также вписывающаяся в общую концепцию преодоления демографического кризиса.
Среди множества механизмов, предусмотренных для решения этой проблемы, особо следует выделить программу «Молодая семья». В рамках нее государство частично берет на себя оплату жилого помещения, приобретаемого гражданами в собственность.
Однако многие семьи задаются вопросом о возможностях распоряжения такой недвижимостью в дальнейшем, а также о тонкостях продажи квартиры или дома, купленного с помощью сертификата.
Возможно ли нет
На государственную поддержку в рамках программы «Молодая семья» могут рассчитывать граждане РФ, соответствующие следующим критериям:
- возраст до 35 лет;
- наличие достаточных денежных средств и возможностей для погашения стоимости жилья, не охваченной сертификатом;
- нуждаемость в жилом помещении.
Сертификат покрывает лишь часть стоимости жилого помещения – 30% для семьи без детей и 35%, если в семье имеются дети.
НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, ПОЛУЧЕННОЙ В НАСЛЕДСТВО | Когда можно не платить налог
Как продать квартиру в доме-участнике реновации
Популярный вопрос среди продавцов и покупателей квартир в Москве — можно ли продавать и покупать квартиры в домах, которые участвуют в программе реновации и как это правильно сделать. Расскажем об условиях программы и правилах продажи.
Ларина Нехорошкова
Быстро продает квартиры
Что такое реновация
Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.
Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.
Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя
Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проголосовать можно было до 15 июня 2017 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы .
Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проголосовать за участие дома в программе
Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.
Реновация ≠ аварийные дома под снос
Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.
Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой
Как продать старую квартиру, полученную по наследству? Пошаговая инструкция подготовки квартиры.
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам. Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей. |
Если хотите получить квартиру побольше , например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу
Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых
Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.
Если живете в коммунальной квартире , дадут отдельную квартиру.
Если квартира в долевой собственности , доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.
Если квартира в ипотеке, вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.
Если квартира под арестом , арест наложат и на новую.
Если вам не нравится равнозначная квартира , которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой . Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.
В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.
Что лучше: равнозначное или равноценное?
Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.
С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.
Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.
Вы можете никуда не переезжать и получить компенсацию деньгами
Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.
Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.
Можно ли продать квартиру
Конечно. Пока вы можете делать с квартирой что хотите. К сожалению, никто не знает, как будет в будущем. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой
Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.
Предупредите покупателя о сносе дома
Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос
Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.
Продавать или нет
Продажа квартир в доме-участнике реновации. Порядок проведения сделки, преимущества и возможные риски
Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.
Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.
Что такое реновация
Это программа, основной целью которой выступает улучшение качества жизни людей, проживающих в городе. За счет ее действия вместо жилья в старом доме, который будут сносить, можно получить квартиру в новой многоэтажке. Часто такие дома располагаются рядом с новыми объектами социальной инфраструктуры.
Кроме улучшения жизни людей программа решает проблему домов, которые не пригодны для проживания. Это связано с тем, что каждый дом имеет свой срок службы. Он зависит от материала возведения, типа здания и того, соблюдаются ли сроки проведения капремонта. Жители домов, участвующих в программе, гарантированно получают квартиры в новых домах своего района или округа.
Основные условия попадания многоквартирного дома под реновацию — это признание его состояния неудовлетворительным и поддержка включения здания в программу не менее 2/3 его жителей.
Собственники квартир могут проголосовать за участие в программе:
- посетив МФЦ;
- приняв участие в общедомовом собрании;
- зайдя сайт «Активный гражданин».
В случае, если против того, чтобы участвовать в программе, отдадут голоса более 1/3 жителей дома, снос блокируют. Прекратить участие в программе можно до того момента, пока хотя бы один из собственников жилья в старом доме не подпишет договор на новое жилье.
Программа предполагает поэтапное расселение жителей старых домов. В Москве планируется 3 этапа, в которые расселят:
- 930 домов до 2024 года;
- 1630 домов с 2025 по 2028 год;
- 1800 домов с 2029 по 2032 год.
Есть дома, которые признаны аварийными, но они не участвуют в программе реновации. Иногда жители аварийных домов считают, что их должны расселять так, как и по программе реновации. Но в этом случае расселение проходит с учетом норм Жилищного кодекса РФ.
Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации
Закон не запрещает продавать жилье в домах, предназначенных под снос. До момента переселения собственник может распоряжаться старой квартирой так, как хочет — продать ее, подарить.
Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Никто с точностью не может предугадать, что будет с рынком недвижимости через несколько лет — каким будет спрос на квартиры, сколько будет предложений о продаже жилья. Неизвестно на каком уровне будут цены на недвижимость.
Принимать решение о продаже жилья стоит с учетом следующих моментов:
- переселение жителей дома может затянуться на несколько лет. Въехать в новое жилье можно только тогда, когда новостройка будет возведена и введена в эксплуатацию;
- сложно предугадать сроки получения нового жилья даже с учетом того, что есть разработанная и утвержденная программа переселения. Специалисты считают, что собственникам квартир в домах, попавших в первый этап, выгоднее дождаться получения новой квартиры. Владельцам квартир в домах, попавших во второй и третий этапы, нужно самостоятельно определяться — стоит ли ждать получения новой квартиры или выгоднее продать жилье в старом доме;
- есть риск того, что положения программы будут пересмотрены. Например, программу решат временно приостановить;
- новое жилье может быть расположено в неудачном месте. Для части домов расселение проводится в пределах района, в котором расположен старый дом. Но жителей некоторых домов расселяют в пределах целого округа. Поэтому после переезда можно оказаться вдали от определенных объектов — школы, поликлиники или места работы.
Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома
Покупатель должен быть проинформирован о всех важных моментах, которые касаются квартиры. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Даже если покупателю устно сообщили об участии дома в программе реновации, лучше зафиксировать этот момент документально. Сведения включают в договор купли-продажи. Такие действия обезопасят стороны от взаимных претензий и предупредят ситуации, в которых покупатель захочет вернуть свои деньги и отдать квартиру назад.
Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию
Принимая решение о приобретении такой квартиры, стоит ознакомиться с положительными сторонами сделки и предусмотреть возможные риски.
Положительные моменты для покупателей
- Можно сделать выгодную инвестицию благодаря более высокой стоимости новой квартиры по сравнению с жильем в домах под снос. Взамен старой квартиры, приобретенной по приемлемой цене, после переезда и оформления права собственности покупатель получает более дорогое жилье.
- Участвуя в программе, можно получить равнозначное жилье — с таким же количеством комнат, с одинаковой или большей жилой площадью.
- Квартиры для переезда предоставляют с отделкой и с условиями, которые соответствуют стандартам. В этом существенное отличие от жилья в новостройках, которые продают застройщики. В большинстве случаев квартиру в них приобретают без отделки. Часто в жилье даже отсутствуют внутренние перегородки. Покупатель после приобретения такого объекта недвижимости должен самостоятельно возвести перегородки с учетом плана.
- Можно получить квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это предусмотрено для некоторых льготных категорий граждан, в частности, для многодетных семей. Они могут получить жилье большей площади с учетом того, что на каждого зарегистрированного жильца положено 18 квадратных метров.
- Те, кто не относится ко льготным категориям, могут доплатить за увеличение площади новой квартиры. Чтобы получить жилье с большей площадью, обращаются в Фонд реновации. Стоимость дополнительных квадратных метров определяется на основании рыночных цен, но участникам программы предоставляют скидку в 10%. При этом не обязательно для увеличения жилплощади использовать только личные средства. Это можно сделать за счет государственной помощи. Например, можно использовать материнский капитал — часть средств или полную сумму, выделенную государством.
- При необходимости для увеличения площади можно взять ипотеку. Чтобы это сделать, перед получением жилья обращаются в банк и предоставляют сведения об объекте. Но нужно учитывать, что если банк одобрит заявку, на недвижимость будет наложено обременение. Снять его можно только после того, как заемщик погасит ипотеку. До снятия обременения нельзя продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для получения другого кредита.
Риски приобретения квартиры в доме под снос
- Если сравнивать покупку квартиры в новостройке на этапе котлована с приобретением квартиры в доме под снос, в большинстве случаев купить жилье от застройщика можно дешевле.
- Расселение в новые дома могут проводить позже намеченного срока.
- До момента переселения в случае отсутствия другого жилья придется жить в старом доме. Если возникнет необходимость сделать ремонт, потраченные средства никто не компенсирует.
- Собственник может не дождаться переселения и захочет продать квартиру в старом доме. Но по закону если квартира находится в собственности меньше 5 лет, придется платить налог 13% от полученной прибыли.
Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры
Для покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости можно использовать средства материнского капитала. Но если дом признан аварийным или ветхим, сотрудники ПФ РФ вправе отказать в перечислении средств. Поскольку большинство домов, участвующих в программе, признаны такими, государственную помощь не всегда получится использовать.
Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос
Для приобретения такой квартиры тяжело получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Оформить ипотеку возможно, но на практике банки часто отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что у жилья высокий процент износа. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк вправе реализовать квартиру для возврата средств. Но на практике это не всегда будет выгодно финансовой организации.
Порядок проведения сделки
- Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.
- Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.
- Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.
- Устанавливается способ передачи денег. Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.
- Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.
- Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.
Как сообщают о переезде
В Москве такую информацию получают с помощью писем, которыми приглашают на просмотр жилья. Кроме адреса квартиры в письме указывают ее общую и жилую площадь. Отражают количество комнат и время, в которое можно прийти на осмотр. Если нет никаких претензий, расположение и состояние объекта устраивает, оформляется согласие на переезд. Не позднее 90 дней с момента оформления согласия подписывается договор.
В новом жилье, которое предоставляют для переезда, могут быть дефекты. Претензии по дефектам можно направлять в течение 2 лет. Если их заметили до въезда в новую квартиру, составляют акт, который передают в информационный центр. Если новый собственник заметит дефекты уже после въезда, жалобу с их перечнем нужно отправить в управляющую компанию.
- Что такое реновация
- Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации
- Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию
- Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома
- Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию
- Положительные моменты для покупателей
- Риски приобретения квартиры в доме под снос
- Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры
- Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос
- Порядок проведения сделки
- Как сообщают о переезде
Источник: www.mirkvartir.ru