Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввел в Градостроительный кодекс РФ новую главу «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которая установила единый механизм комплексного развития территории и сноса аварийного и ветхого жилья. К теме комплексного развития территорий в последние годы привлечено повышенное внимание.
Сейчас большинство новостроек в России воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие градостроительные подходы, которые не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Механизм КРТ предусматривает развитие и благоустройство территорий с предварительным расселением и сносом аварийного и ветхого жилья. Основная задача такой деятельности – создать комфортные и безопасные условия для жизни граждан России.
Таким образом, комплексное развитие территорий — это два взаимосвязанных направления:
Интервью для портала «Всё о стройке»
КРТ — МОЖНО ОСТАТЬСЯ БЕЗ ЖИЛЬЯ? | Программа #КРТ | Лесобаза | #ТЮМЕНЬ | 30.01.2023
Управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова о том, что происходит в строительной отрасли
ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. В нее, например, входит подготовка проекта решения, общее собрание собственников в многоквартирных домах, публикация решения, проведение торгов и конкурсов и др.
Кем осуществляется КТР?
Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты. В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.
Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.
КРТ и многоэтажки
В программу КРТ могут попасть многоэтажные дома, если степень их износа превышает региональный норматив либо на капитальный ремонт требуется больше средств, чем предусмотрено нормами субъекта РФ. Решение о сносе может быть принято и в том случае, если в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения или же он построен по определенному типовому проекту в период индустриального домостроения.
Можно ли отказаться от включения дома в границы КРТ?
Если ответить кратко: да. На практике, согласно гл. 10 ГрК, на общем собрании собственников (ОСС) жители утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки. Если же собрание не было проведено, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст.
Что такое КРТ?
67 ГрК РФ).
Однако само ОСС должно соответствовать требованиям для того, чтобы решение такого собрания имело силу. Прежде всего, общее собрание по вопросам комплексного развития территорий правомочно, если на нём присутствует 50%+1 голос от собственников всех жилых помещений в МКД. Само решение принимается также отдельным кворумом: более 2/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в доме при включении дома в КРТ или более 1/3 голосов собственников жилых помещений от общего числа таких голосов, если вопрос касается исключения МКД из границ территории комплексного развития.
Таким образом, жители домов, попадающих под программу КРТ, имеют законодательное право отказаться от участия в программе.
Новости по теме
В России продолжает стремительно расти спрос на частные дома.
Зачастую такие квартиры не обладают даже минимальным набором инфраструктуры для комфортной жизни.
Компания «Гранель» придумала оригинальный способ оптимизировать территорию двора ЖК «Живописный».
Аналитики портала Dataflat.Ru, опубликовали итоги своего очередного исследования рынка жилья трех столичных локаций. Годовую положительную динамику эксперты объясняют «эффектом низкой базы» прошлого года, ставшего для России весьма непростым.
Последние новости
Очередное ЧП произошло в Самаре — следователи уверены, что все случилось из-за нарушений техники безопасности.
В России продолжает стремительно расти спрос на частные дома.
Зачастую такие квартиры не обладают даже минимальным набором инфраструктуры для комфортной жизни.
Минобороны не предоставило им данные о получателях повесток.
Эксклюзивные продажи и маркетинг новостроек
под ключ с увеличением прибыли и темпов продаж
Источник: xn--b1agapfwapgcl.xn--p1ai
Что такое комплексное развитие территорий и как оно связано с ОСС
В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий, а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в границы таких территорий. Разбираемся, что такое КРТ и какую роль в этом играет общее собрание собственников.
Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов
Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья.
Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.
Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:
- Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
- Строительство новых объектов, в том числе МКД, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.
В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.
Многоквартирные дома могут включаться в проект КРТ жилой застройки
Согласно ч. 1 ст. 65 ГрК РФ, законодатели разделяют комплексное развитие территорий на несколько видов в зависимости от того, какие объекты капитального строительства попали в проект:
- КРТ жилой застройки.
Территория для развития включает в свои границы один/несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные/ветхие/неблагоустроенные многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).
2. КРТ нежилой застройки.
На территории нет многоквартирных домов, зато есть аварийные/ветхие нежилые здания и объекты, в том числе самострой (ч. 4 ст. 65 ГрК РФ).
3. КРТ незастроенной территории.
В границы территории включены земельные участки, в том числе с расположенными на них зданиями, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц.
4. КРТ по инициативе правообладателей
Такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.
Следовательно, собственники помещений в МКД и управляющие организации могут столкнуться с первым видом комплексного развития территории. В проект иного КРТ их дом включён быть не может.
Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты
В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.
Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.
В границы КРТ включаются аварийные и ветхие дома, с изношенными конструкциями и дорогим капремонтом
Согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы КРТ могут быть включены не только те дома, которые были приняты аварийными и подлежащими сносу/реконструкции. Также в программу вправе войти МКД
- с высокой степенью износа конструктивных элементов;
- со стоимостью капитального ремонта одного кв.м., превышающей установленный в регионе норматив;
- построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен/перекрытий;
- в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- без централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
Следовательно, КРТ может коснуться жителей, ТСЖ и управляющих не только официально аварийных домов, но и просто старого жилфонда, отвечающего критериям ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Разберём дальше, в чём состоит роль проживающих в таких МКД людей при утверждении территорий для комплексного развития.
Жители на ОСС утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки
Согласно гл. 10 ГрК, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.
Для этого собственники помещений должны принять участие в ОСС. Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). Оно утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС (ч.
4 ст. 67 ГрК РФ).
Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).
Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников
Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст.
44 ЖК РФ).
При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.
Также № 494-ФЗ ввёл в ЖК РФ специальные нормы по кворуму на ОСС, который нужен для принятия решения по вопросу включения/исключения дома из границ КРТ, и установил отдельный список инициаторов таких собраний. Об этом и других нюансах проведения общих собраний по КРТ в многоквартирных домах мы подробно поговорим с экспертами Ассоциации «Р1» на семинаре «Управление МКД в 2021 году: риски и новые правила, работа с жителями».
Он состоится 15 апреля в Москве. В программу мероприятия попали самые актуальные и острые вопросы в сфере управлениями домами, в том числе проведение онлайн-ОСС, применение новых СанПиН на практике, отношения с клиентами, прямые договоры с РСО, правила противопожарного режима и другое. С полной программой семинара и условиями участия ознакомьтесь на странице мероприятия .
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
Источник: dzen.ru
Комплексное развитие территорий: все нюансы правого регулирования
Комплексное развитие территорий — одно из важнейших направлений социально-экономического развития России. При бурно развивающемся строительстве возникает много как правовых, так и социальных проблемных вопросов. Преподаватель юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета Алексей Башарин на вебинаре Legal Academy рассказывает об истории его возникновения КРТ, анализирует законодательство, связанное с ним, и другие вопросы правоприменительной практики.
Время прочтения: 9 минут
История
В конце 2020 года приняли Федеральный закон № 494 о внесении изменений в градостроительный кодекс, который существенными способом преобразил комплексное развитие территорий. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны, ориентированный, в том числе, на повышение качества строительства.
При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году. Государство брало на себя обязательство по софинансировании инфраструктуры.
В 2016 году закон №373 ввел понятие комплексного и устойчивого развития. Однако он касался только тех объектов, которые осваивались по инициативе правообладателя или государства. В 2019 году все институты в рамках КРТ консолидировали.
Понятие комплексного развития территорий
Комплексное развитие территорий — это деятельность, направленная на создание благоприятных условий существования населения. В рамках этого направления создаются не только конкретные объекты, но и инфраструктура. Застройщик не только реализует сам проект, но также занимается бумажной работой и готовит необходимую документацию.
Какие цели у КРТ:
- содействие в создании объектов социально-транспортной инфраструктуры,
- повышение доступности таких объектов для населения
- создание мест обслуживания, мест труда
- повышение эффективности использования территорий
- привлечение внебюджетных источников
При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое.
Виды КРТ
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить четыре категории:
- жилая застройка (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых расположены многоквартирные дома)
- нежилая застройка (реализуется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых осуществляется капстроительство и отсутствуют многоквартирные дома, жилые дома, ИЖС, садовые дома и тд)
- незастроенная территория (осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых находятся земельные участки, не обремененные правами третьих лиц)
- застройка по инициативе правообладателей
Решение о КРТ включает виды разрешенного участка, перечень объектов культурного наследия, подлежащие сохранению или сносу, предельные параметры разрешенного строительства, сведения о границах, территории, подлежащей комплексному освоению.
Договор о КРТ не является типичным гражданско-правовым договором. В нем могут содержаться такие обязанности как, например, разработка документации или изъятие земельных участков. «Во-первых, нет возможности применения гражданско-правового инструментария. Во-вторых, есть практическая сложность применения нормы, согласно которой в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров. В-третьих, непонятна возможность применения условия в части процента жилых/нежилых помещений и требований к первым этажам», — отмечает Алексей Башарин.
Градостроительная документация
- готовится на основании решения о комплексном развитии территории
- в ней должна быть допустимость подготовки документации по планировке территорий одновременно с корректировкой Генплана
- ранее утвержденная документация теряет силу при разработке ДПТ. Это большая льгота для всех
- подготовка документации является обязательной, без нее нельзя получить ни градостроительный план, ни разрешение на строительство.
Правила землепользования и застройки подразумевают расширенный состав градостроительных регламентов в границах территории, которая подлежит комплексному освоению. Они включают в себя, например, обеспеченность инфраструктурой. Решение о КРТ может быть принято и в границах территории, которая не отображена в этих правилах.
Комплексное развитие территорий — драйвер новых подходов в градостроительстве. Благодаря КРТ появилось такое понятие как мастер-план. Он представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, на которой требуется устранение проблем, связанных, например, с ветхим аварийным жильем. Положения мастер-плана является основой для института комплексного развития. Этот объемный документ включает в себя как регламентацию, так и проектные решения по территории.
По его словам, в рамках КРТ подготовку документации заметно упростили. При этом власти сохранили все гарантии, включая публичные слушания.
КРТ жилой застройки
Решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, и даже микрорайонов.
При этом некоторые объекты не могут изъять для государственных нужд. Это участки, предназначенные для объектов федерального значения и территории, на которых расположены многоквартирные дома, не попадающие под критерии КРТ.
Если комплексное освоение реализуется правительством, регионом или муниципалитетом, путь к принятию концепции упрощается. В случае с инвестором проводятся торги и заключается договор. Далее идет подготовка проекта, его согласование, опубликование, проведение публичных слушаний, утверждение документации, определение этапов реализации и мероприятия по проектированию.
Для включения многоквартирных домов в программу проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Лектор напоминает, что собственник вправе получить другое помещение взамен того, которое у него будет изъято, и оно должно быть равнозначным. Это касается аварийных МКД.
КРТ нежилой застройки
В границы нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые объекты и многое другое.
Есть три варианта реализации: властью, инвестором (тут заключается договор и проводятся торги) и правообладателем.
Алексей Башарин отмечает, что осуществить КРТ нежилой застройки сложно в отношении территорий, на которых расположены исторические здания. Кроме того, нет правоприменительной практики по изъятию земельных участков для реализации комплексного подхода в этой сфере.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
Есть перечень объектов, которые не могут быть изъяты при комплексном развитии территории. Например, новый многоквартирный дом. Проблема в том, что правоприменительная практика по изъятию земельных участков в этой сфере отсутствует в принципе. Также не определен и механизм возмещения убытков правообладателям, у которых изымаются участки, используемые на основании договоров аренды. На данный момент изъятия рассматриваются как исключительная мера, без которой не обойтись.
КРТ незастроенной территории
Этот вид осуществляется в отношении земельных участков (ЗУ), находящихся в публичной собственности. ЗУ предоставляются лицу, которое заключило договор без проведения торгов. Существует общая нехватка земельных участков, где осуществлена градостроительная подготовка, поэтому застройщику грозят высокие затраты.
КРТ по инициативе правообладателя
Осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков, расположенных в границах комплексного развития территории. В них могут быть включены ЗУ в публичной собственности, если:
- есть согласования с органами федеральной власти, исполнительной власти и тд.
- целью включения является размещение объектов социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры
- отсутствуют права третьих лиц на участок
- ЗУ являются смежными по отношению к одному или нескольким участков правообладателей
Дополнительные гарантии в рамках осуществления КРТ
Лица, подписавшие договор, могут заключить соглашение о поощрении капиталовложений, но объем вложений должен быть не менее 250 млн рублей. СЗПК как инструмент применяется только в рамках комплексного развития территории. Его нельзя заключить в иных видах строительной деятельности. То есть комплексное освоение является своеобразным ключом, который открывает доступ к преимуществам, которые дает соглашение.
Затраты на создание инфраструктуры могут быть компенсированы за счет механизма инфраструктурных облигаций. КРТ не исключает возможность применения других инвестиционных механизмов, существует возможность их интеграции непосредственно в договор. Также можно получить земельные участки без проведения торгов, а через субсидии на возмещение понесенных расходов.
Полностью лекцию «Новеллы комплексного развития территории» можно послушать по ссылке.
Источник: legalacademy.ru