Публикуем новую подборку ответов, которые дали эксперты Ассоциации «Р1» на вопросы управляющих домами в рубрике «Спрашивали? Отвечаем». Читайте о работе многодомового ТСЖ, ремонте лифтов и нюансах перерасчёта платы за коммунальные услуги при длительной непередаче показаний ИПУ.
Проведение общего собрания членов в многодомовом ТСЖ
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ – объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом в одном или нескольких МКД. В силу п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество вправе:
Утверждать сметы и устанавливать размеры платежей вправе общее собрание членов (ОСЧ) как один из органов управления ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ). При этом товарищество собственников является единым образованием, независимо от того, создано оно в одном доме или в нескольких МКД.
Цель многодомового ТСЖ – содержать общее имущество нескольких домов. Вопросы об этом должны разрешаться единым собранием. Создание «собрания многодомового товарищества в рамках дома» законодательством не предусмотрено. Поэтому орган ГЖН не вправе требовать провести три разных собрания членов, поскольку ОСЧ – единый орган управления.
Замена лифтов по региональной программе капремонта. Как это работает?
Юристы Ассоциации «Р1» считают, что в такой ситуации товарищество может обжаловать предостережение органа ГЖН (ст. 198 АПК РФ).
Членство застройщика в ТСЖ, образованном собственниками в новостройке
Может ли застройщик стать членом образованного в новостройке ТСЖ и войти в правление, если компания не оформила право собственности на не проданные им помещения?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в доме на основании заявления о вступлении в товарищество. В силу ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, лица могут стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
В соответствии с ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство прекращается с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. Таким образом, согласно ЖК РФ, возможность вступления в товарищество связана с правом собственности на помещение.
Так же обстоит дело и с правом избираться в правление ТСЖ: в него могут войти только владельцы помещений в доме. Это значит, что застройщик не может стать членом товарищества и его руководящего органа.
Источники финансирования работ по замене лифта при его выходе из строя
Кто оплачивает ремонт сломавшегося лифта в доме, если средств капремонта на эти работы не хватает? И как при остановке оборудования из-за неисправности не попасть под нарушение лицензионных требований?
Работы по ремонту лифта не могут выполняться за счёт средств текущего ремонта (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Поэтому в описанной ситуации есть три способа финансирования расходов на замену лифта:
- Принять участие в региональной программе ускоренной замены лифтов.
Но в данном случае УО может столкнуться с тремя проблемами. Первая – программа ускоренной замены лифтов действует не во всех регионах России. Если же она работает в субъекте, то возникнет другая сложность – участие в ней займёт много времени, которого у УО нет. Если лифт остановлен, жители дома в любой момент могут пожаловаться на это в орган Госжилнадзора, и тогда ведомство в рамках лицензионного контроля проверит работу компании.
Что необходимо знать о замене лифта по программе капитального ремонта
- Починить оборудование за счёт дополнительных средств собственников с последующим зачётом этих средств в будущие платежи за капремонт.
В таком случае УО необходимо провести общее собрание собственников и вынести на голосование вопрос о дополнительных начислениях для замены лифта. Следует предоставить участникам собрания смету на работы и расчёт платы на квадратный метр жилья или на квартиру. Методика расчёта платы зависит от выбора собственников.
- Отремонтировать лифт за счёт средств управляющей организации с последующим взысканием затрат с регионального оператора или собственников в зависимости от способа формирования фонда капремонта.
В судебной практике есть пример положительного для УО решения в такой ситуации – дело № А60-63605/2017. Управляющая организация отремонтировала лифт и взыскала стоимость работ с фонда капремонта.
Частичный ремонт лифта со средств спецсчёта на капремонт
Можно ли выполнить частичный ремонт лифта, если фонд капремонта формируется на спецсчёте?
Согласно п. 7.6.2 ГОСТ Р 55964-2014, в состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта, входят ремонт или замена:
- одного или нескольких частей редуктора,
- червячной пары,
- тормоза,
- отводного блока,
- моторной или редукторной полумуфт,
- электродвигателя,
- канатоведущего шкива,
- барабана трения,
- оборудования гидропривода,
- привода дверей кабины и его составных частей,
- других составных элементов.
Их можно оплатить из фонда капремонта. Заменять при этом лифт полностью нет необходимости, если частичный ремонт позволит обеспечить работоспособность и безопасность подъёмника.
Если средства собираются на спецсчёте, для проведения капремонта УО необходимо организовать общее собрание собственников, включив в повестку дня вопрос о проведении конкретных работ для ремонта лифта. После завершения ремонта, согласно постановлению Правительства РФ от 19.04.2022 № 703, компании нужно получить разрешение на запуск лифта от Ростехнадзора.
Перерасчёт платы за коммунальные услуги при длительном отсутствии показания ИПУ
В доме один собственник несколько лет не передавал показания ИПУ, другой – не менял счётчик. УО начисляла плату исходя из норматива. Затем владельцы квартир передали показания, заменили прибор учёта и потребовали сделать им перерасчёт начислений за весь период применения расчётного метода начислений. Обязана ли компания это делать?
Согласно п. 59 Правил № 354, плата за коммунальную услугу за расчётный период, определяется исходя из среднемесячного объёма потребления в случае:
- выхода из строя или утраты ранее введённого в эксплуатацию ИПУ или истечения срока его эксплуатации;
- непредставления потребителем показаний ИПУ за расчётный период в установленные сроки.
В силу п. 60 Правил № 354, спустя три месяца после начислений по п. 59 Правил № 354 плата определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, в первом случае – с применением повышающего коэффициента 1,5.
Правилами № 354 не предусмотрена норма, в соответствии с которой исполнитель обязан делать перерасчёт после устранения обстоятельства, послужившего причиной для расчётов по п. п. 59 и 60. Расчёт на основании этих пунктов – это стимул использовать ИПУ и санкция за недобросовестное поведение, связанное с его не установкой и с не предоставлением показаний.
В описанной ситуации УО вправе отказать потребителям, сославшись на положения п. п. 59, 60 Правил № 354.
Корректировка начислений за отопление после замены вышедшего из строя счётчика
Обязана ли УО делать собственнику перерасчёт платы за отопление, если он заменил индивидуальный прибор учёта два года назад, но данные об этом направил исполнителю только сейчас?
Данная ситуация имеет то же решение, что и описанная выше – отказ со ссылкой на Правила № 354. Согласно пп. «а» п. 59 Правил № 354, в случае выхода из строя, утраты или истечения межповерочного интервала ИПУ плата за коммунальную услугу определяется исходя из среднемесячного объёма потребления за отопительный период.
Такой расчёт проводится до момента, когда новый прибор учёта введён в эксплуатацию, но не более трёх месяцев. После этого исполнитель КУ применяет п. 60 Правил № 354 – рассчитывает плату исходя из нормативов потребления с применением повышающего коэффициента 1,5.
Такие правила расчёта платы для помещений, в которых ИПУ вышел из строя, стимулируют собственников вовремя его менять, а также являются санкцией за недобросовестное поведение. Правила № 354 не устанавливают обязанности УО производить перерасчёт после введения в эксплуатацию нового теплосчётчика.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
Источник: dzen.ru
Как и за чей счёт провести замену или ремонт лифта в МКД
Согласно принятому в первом чтении законопроекту, административный штраф от 20 тысяч рублей и приостановление деятельности до 90 суток грозят юрлицам, которые вовремя не проведут ремонт лифта. Рассмотрим вопросы о том, кто в МКД отвечает за его исправное состояние и как провести модернизацию или замену лифта.
Кто отвечает за лифты в МКД
Правила эксплуатации и обслуживания лифтов в МКД установлены Техническим регламентом Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов», утверждённым решением ТС от 18.10.2011 № 824.
В Приложениях 1 и 3 регламента подробно изложены требования к безопасности лифтов и схемы подтверждения соответствия оборудования этим требованиям. Согласно ч. 5 ст. 4 ТР ТС 011/2011, если в паспорте оборудования не указаны сведения о сроке службы, то он приравнивается к 25 годам со дня ввода в эксплуатацию. Затем без предварительного освидетельствования использовать его запрещено (ч.
3.4 ст. 4 ТР ТС 011/2011). Результаты проверки покажут, можно ли модернизировать оборудование или оно подлежит замене.
В чём разница между заменой и модернизацией
Контроль за соблюдением требований Технического регламента – одна из основных задач Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).
По результатам осмотров лифтов в части соблюдения требований Технического регламента Ростехнадзор обратился в Правительство РФ с предложениями о повышении безопасности эксплуатации лифтов. Специалисты надзорного органа при проверке лифтового оборудования выявили факты подмены понятий. В МКД под видом замены лифтов была проведена лишь их модернизация, требующая меньших затрат. При этом сохранение некоторых частей старого лифта снижало уровень его безопасности.
Как сообщает сайт Ростехнадзора, в Правительстве РФ по этому вопросу состоялось совещание, итоги которого отражены в письме Минстроя от 29.01.2018 № 2695-НС/06.
В документе чётко определены термин термин «модернизация» и его отличия от «замены». Согласно письму № 2695-НС/06, независимо от терминологии, внесённой в проектную документацию, лифт считается модернизированным, если после ремонта остался хотя бы один старый элемент.
Какие действуют госпрограммы по замене лифтов
Помимо теоретических и терминологических вопросов, Правительство РФ пытается решить проблему финансирования работ по ремонту и замене лифтов. Задача непростая, ведь четверть всех лифтов в российских МКД требуют модификации. И число их постоянно растёт, поскольку у собственников в МКД часто нет возможности полностью и быстро собрать средства: стоимость таких работ – от полутора миллионов рублей и выше.
К решению проблемы подключился Минстрой РФ. Благодаря работающей в регионах Программе ускоренной замены лифтов в 2017 году завершился монтаж 15 000 новых подъёмников взамен оборудования с истёкшим сроком службы. Как сообщает «Российская газета», программа позволяет привлекать средства из городских и региональных бюджетов, а также кредиты, предоставляемые производителями оборудования.
Минстрой РФ видит и другой путь получения средств на замену лифтов, признанных непригодными. Министерство подготовило проект Постановления Правительства РФ, который позволит в рамках региональной программы капремонта в приоритетном порядке заменить опасный для жителей лифт.
Как заменить лифт в доме
Согласно ч. 2 ст. 4, ч. 4 ст. 6 ТР ТС 011/211, оценку соответствия лифтового оборудования техническим требованиям к безопасной эксплуатации нужно проводить не реже раза в год. Делать это должна уполномоченная организация. Если проверка показала, что срок службы лифта уже истёк, он подлежит обязательной замене.
При обнаружении неисправности в работе оборудования лифт модернизируется.
Решение о проведении работ по ремонту или замене лифта принимают собственники помещений на общем собрании. Инициатором ОСС может выступить УО или собственник помещения в доме (ст. 45 ЖК РФ). Для принятия положительного решения по этому вопросу требуется согласие не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст.
46 ЖК РФ).
Подтвердив согласие на проведение работ, ОСС решает, какой источник финансирования будет использован:
1. Средства собственников.
Собственники помещений МКД полностью оплачивают работы по замене лифта или его отдельных элементов.
Расходы делятся между собственниками и федеральным бюджетом. В таком случае необходимо пройти комиссию, которая учитывает срок службы и состояние лифта, состояние МКД и сумму, которую могут предоставить жители дома
По этой программе в регионах-участниках проводятся работы по замене вышедших из строя подъёмников за счёт бюджетных средств.
Как правило, срок ремонта не превышает одного-двух месяцев в зависимости от количества лифтов и этажей в доме. Приём работ согласно требованиям Технического регламента ТС 011/2011 осуществляют представители управляющей организации.
Выводы
Пока над решением проблемы замены десятков тысяч сломанных или отработавших срок лифтов думают высшие органы власти РФ, управляющие организации должны помнить: на них возложена ответственность за состояние лифтов и безопасность жителей при эксплуатации оборудования.
Поэтому, чтобы лифты не выходили из строя и с жителями не происходили несчастные случаи, УО должна следить за подъёмниками в доме, проводить проверку их состояния и вовремя выносить на общее собрание собственников вопрос о необходимости его ремонта или замены.
Источник: roskvartal.ru
ДОМ.РФ. В России может появиться Единый реестр лифтов и Единый оператор замены лифтов
В частности, предполагается создать Единый реестр лифтов на базе Единой информационной системы жилищного строительства. Это обеспечит прозрачный процесс замены лифтов по всей территории России, доступ к сведениям о лифтах в режиме реального времени. Информация реестра позволит анализировать состояние лифтов и составлять планы их замены.
У заводов есть еще одна давняя мечта — создание Единого оператора, который бы занимался приобретением лифтов для капремонта и госпрограмм в целом, отметил один из представителей заводов. Такой вопрос обсуждается, пояснил президент «Евразийской лифтовой ассоциации» Олег Никандров.
Также, по мнению Мутко, необходимо внедрять новые механизмы финансирования замены лифтов и переходить на прямые закупки лифтов у заводов-изготовителей.
В начале года Щербинский лифтостроительный завод предоставил рассрочку на пять лет Нижегородской области на замену 2400 лифтов. Это резко увеличило показатели замены лифтов в нынешнем году — к 15 марта в целом по стране были проведены аукционы на замену 4836 лифтов в 31 регионе, тогда как в 2022 году за тот же период была разыграна на торгах замена лишь 1349 лифтов в 27 регионах.
Сейчас рассматривают такой механизм замены лифтов еще несколько регионов, сообщили в ДОМ.РФ. Это Ростовская, Волгоградская, Тюменская, Калужская, Архангельская, Калужская, Магаданская области, Хабаровский, край, ХМАО, Карелия и Москва.
Подобная программа, когда регионы через сотрудничество с банками получали рассрочку до пяти лет на замену лифтов, работала несколько лет назад, говорит первый вице-президент Национального лифтового союза Алексей Захаров. Погашать кредит нужно было взносами на капремонт в следующие годы. Программа постепенно набирала обороты, но из-за пандемии сошла на нет. Любая помощь для потребителя — это, конечно, благо, и хотелось бы, чтобы и остальные производители могли пользоваться такими возможностями, считает эксперт.
Осенью прошлого года российские производители опасались, что на рынок хлынут лифты китайского и турецкого производства. Пока этого нет, констатировал Никандров, хотя динамика наблюдается.
Между тем, к лифтам из Китая возникают вопросы. Как рассказал Захаров, есть информация, что в Китае срок службы лифтов — до 14 лет. Однако при сертификации их для поставок в Россию появляется срок в 20 лет. Возникает вопрос обмана потребителя, считает Захаров. В Минпромторг недавно поступила такая информация, «включились в работу», сказал Иван Трощенков, начальник отдела развития металлургического и подъемно-транспортного оборудования Минпромторга.
Обсуждается и повышение таможенных пошлин на лифты из Китая, сообщил представитель Минпромторга. Лифты для обычных зданий, не небоскребов, наши производители делают в достаточном количестве, заверили представители заводов.
В прошлом году, по данным Единой лифтовой информационно-аналитической системы, доля импортных лифтов среди запущенных в эксплуатацию выросла до 33,4% (годом ранее было 25%). Однако большей частью это лифты из Беларуси. Поставки лифтов из Китая выросли в полтора раза, но в целом заняли лишь 8,8%, из Турции увеличились втрое, но заняли около 3%. Лишь 86 лифтов (0,22%) были привезены из Кореи и один лифт — из Узбекистана.
Как ранее сообщали в Минстрое, до 2025 года требуется заменить порядка 85 тысяч лифтов (61 700 с уже истекшим сроком годности и 23 700 тех, у которых срок годности вскоре истечет). При этом только в 22 регионах в планы по капремонту включены все лифты, требующие замены. В большинстве регионов не планируется заменить большую часть изношенных лифтов, около 50 тысяч лифтов не попали в программы капремонта на ближайшие годы.
В Минстрой поступают многочисленные просьбы возобновить финансовую поддержку замены лифтов, которая ранее проводилась за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, говорил замминистра строительства и ЖКХ Алексей Ересько. Минстрой запрашивал необходимые для этого 58 млрд рублей, которые позволили бы решать эту задачу в том числе с помощью механизмов факторинга. Однако такое решение принято не было и пока этот вопрос продвинуть не удастся, считает замминистра.
«Перед лифтовой отраслью стоит важная задача: в течение двух лет необходимо заменить все устаревшие лифты в стране. Это вопрос безопасности людей, — подчеркивает Виталий Мутко.- Современные подъемники нужны и в новостройках. Общими усилиями наших производителей отрасль способна обеспечить регионы и застройщиков необходимым объемом отечественного оборудования. Вместе с тем на повестке и меры поддержки добросовестных участников рынка, например, через прямые закупки регионами лифтов у отечественных предприятий. Производители должны быть центрами прибыли, которую они смогут направить на развитие, выплату зарплат и соцподдержку сотрудников».
Источник: cmokhv.ru