Дом включен в программу реновации что это значит для аренды

Программа реновации стартовала в Москве. Что получат ее непосредственные участники и жители города? Обзор жилья

Программа реновации, утвержденная 1 августа 2017 года и рассчитанная на срок 15 лет, стартовала в Москве. Программа включает переселение в новое жилье более одного миллиона человек и снос более 5 тысяч ветшающих домов.

Требования к качеству предоставляемого жилья, а также порядок расселения жильцов оговорены в законе «О статусе столицы РФ», постановлениях Правительства Москвы и других законах Российской Федерации.

В каком порядке осуществляется программа

Порядок получения жилья, включенного в программу реновации, и гарантии прав собственников квартир оговорены в законе «О статусе столицы РФ».

Согласно статье 7.3. закона, дата переселения, а также адрес получаемой жилплощади становится известен собственнику жилья в момент, когда он получает от уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы заказным письмом (с уведомлением о вручении) проект договора о переходе права собственности на жилое помещение.

Реновация//Переехали в новый дом. А что за фасадом?

В проекте договора указываются конкретный адрес дома и номер квартиры передаваемого собственнику жилья, сроки его передачи, обязательство собственника передать свое жилье в пятиэтажном доме исполнительной власти города, а также сроки исполнения договора.

Новая квартира предоставляется в том же районе и как можно ближе к месту проживания собственника жилья (в ТиНАО и Зеленограде – в пределах административного округа).

С момента получения собственником проекта договора начнется 90-дневный отсчет времени, в течение которого необходимо ознакомиться с жильем, направить заявление в уполномоченный орган исполнительной власти города, заключить договор, получив документы, устанавливающие права на новую квартиру, и переселиться в новое жилье.

Если договор не был заключен в течение указанных 90 дней, уполномоченный орган исполнительной власти города имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Справка. Статья 7.3. закона «О статусе столицы РФ» предполагает и иные формы реализации прав собственников жилого помещения при осуществлении программы реновации жилья.

Если собственник жилья отказывается участвовать в программе реновации, то в соответствии с нормами ЖК РФ может быть проведено общее собрание жителей дома, участвующего в программе. В случае если собрание соберет более трети голосов собственников жилья за исключение дома, дом будет исключен из программы реновации.

Количество вариантов квартир на выбор

Власти города в лице вице-мэра Москвы дали обещание предоставлять собственникам квартир три варианта адресов с жильем на выбор.

Это сделано для того, чтобы минимизировать количество возможных конфликтных ситуаций. Как это будет реализовываться на практике, пока неизвестно.

Как гарантированно получить лучшее жильё в Москве? Юрист о программе реновации

Как будет выглядеть квартира

Московский стандарт реновации, опубликованный на сайте мэра Москвы, включает условия предоставления новых квартир.

Стандарт оговаривает, что предоставляемая квартира включает:

• чистовую отделку комфорткласса;
• то же число комнат, что и на старой жилплощади;
• установленные необходимые сантехнические приборы;
• размер жилой площади не меньше размера жилой площади в старой квартире;
• более просторные коридор, прихожая, туалет, ванная комната и кухня (доплачивать за их увеличение не придется).

Что за квартиру получает собственник

Квартиры, выдаваемые по программе реновации, являются равнозначными. Это означает, что новая квартира по своим потребительским характеристикам (по числу комнат, площади, району расположения) будет такой же или лучшей в сравнении со старой квартирой в пятиэтажке.

За счет увеличенной общей площади квартиры и лучшего качества дома стоимость квадратного метра, а также общая стоимость квартиры примерно на 20-30% выше, чем стоимость старого жилья в пятиэтажном доме.

Как выглядят дома по программе реновации

Московский стандарт реновации включает определенные требования к качеству домов. Дома по программе реновации возводятся по принципу монолитного строительства или из панелей нового поколения по современным проектам.

Проекты включают установку лифтов и просторные подъезды. Вход в лифтовой холл и подъезд выполняется на одном уровне, что позволяет инвалидам или мамам с коляской без проблем заходить в дом, а также подниматься на любой этаж.

Звукоизоляция в новых домах значительно улучшена в сравнении с переселяемыми пятиэтажками, а потолки стали выше. В окнах новых домов, в квартирах и подъездах установлены стеклопакеты. Как правило, жилые площади позволяют проводить необходимую перепланировку.

Дома рассчитаны на длительную службу, 100 лет и более при надлежащем обслуживании и уходе.

Комплексная застройка кварталов по программе реновации предусматривает строительство и ликвидацию возможного дефицита объектов социальной инфраструктуры на конкретных территориях.

Городские власти обещают обеспечение качественного благоустройства в новых кварталах – создание парков, дорожек для велосипедистов, детской и спортивной инфраструктуры, а также мест досуга. Площадь зеленых насаждений будет сохранена в прежнем объеме или увеличена.

В кварталах планируется строительство мест для парковки автомобилей. Новые дома своими яркими и нестандартными фасадами значительно улучшат внешний вид города.

Проекты новых домов и квартир можно посмотреть на сайте мэра города Москвы.

Перспективы

Проекты новых кварталов по программе реновации разрабатываются при участии лучших мировых и отечественных архитекторов, специалистов в области городского планирования, транспорта и городского дизайна.

Новая программа имеет впечатляющие масштабы, и несмотря на возможные трудности, позволяет жителям Москвы получить более комфортное и ликвидное жилье. Плюсом программы, помимо ввода новых жилых массивов, является планируемое улучшение общей инфраструктуры города Москвы.

Источник: zakonguru.com

Квартира под реновацию в Москве в 2022 году

Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке.

Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2022 году.

Что такое реновация

На всю страну слово зазвучало в 2017 году, когда московская мэрия объявила о запуске программы. В столице тысячи старых типовых домов, в основном это пятиэтажки. Ветшающие коммуникации практически нереально поддерживать. Но если ржавые трубы и гнилую проводку еще возможно поменять, то перекрытия и стены свой ресурс выработали. Поскольку дома архитектурной ценности не несут, то их проще снести.

Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры. Вот еще несколько фактов про реновацию в Москве:

• квартиру дают в том же районе;
• можно согласится на компенсацию вместо квартиры;
• новые квартиры в домах комфорт-класса: с ремонтом, сантехникой и плитой;
• можно доплатить и получить квартиру большей площади, чем была;
• на месте снесенного дома будет построен новый, но прошлые жильцы претендовать на него не могут.

— По постановлению Правительства Москвы жилье под реновацию предоставляется в том же районе. Но если собственник после двух предложенных вариантов квартиры отказывается от них, то в третий раз ему могут предоставить квартиру в другом районе столицы. Существует три этапа реновации: 2020-2024 гг, 2025-2028 гг и 2029-2032 гг, — добавила адвокат Юлия Кузнецова.

Лучшие районы Москвы для проживания

Выбрать комфортное жилье в Москве, которое отвечало бы всем вашим требованиям и было бы доступно по цене, довольно сложно. Начать стоит с выбора района. Мы предполагаем, что наши покупатели — люди семейные и работающие. И при этом не олигархи. Поэтому в рейтинг мы включили столичные районы, где, по мнению опрошенных «КП» экспертов рынка недвижимости, наиболее удобно жить и где реально купить комфортное жилье по относительно доступным ценам.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве

Риски покупки

Эксперты рекомендуют тщательно обдумать шаг, поскольку покупка квартиры в доме под реновацию несет ряд рисков. Адвокат Ольга Сулим приводит следующие тезисы.

• Программа до сих пор согласовывается и обсуждается. Не исключены ситуации, что в обозримом будущем власти Москвы пересмотрят свое отношение к идее. Если программу решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, покупатель может надолго остаться без нового жилья.

• Снос и переселение могут затянуться на долгие годы. После принятия решения о сносе, жители переедут в новые дома только тогда, когда новостройка будет возведена.

• Новое жилье может находиться в неудачном месте. Особенно проблема характерна для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, что переселение возможно в пределах целого округа, а не района, как в Старой Москве. В итоге покупатель может оказаться вдали от инфраструктурных объектов.

• Квартиры, которые находятся в залоге или на них установлены иные ограничения могут стать препятствием для участия в программе реновации.

— Перед покупкой необходимо понимать в какую очередь входит квартира. Это «кот в мешке», и существует множество рисков. Все в нашем мире изменчиво и законодательство также может измениться, например могут быть продлены сроки, — добавила Юлия Кузнецова.

Преимущества

Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

• Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

• Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

• Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

• Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

Недостатки

Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

• Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.

• У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.

• Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.

• Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.

• Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.

• Если квартира будет находится в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.

Это полезно знать

Перепланировка квартиры

Закон о тишине

Установка шлагбаума

Советы экспертов

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

— При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки.

С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

Покупка квартиры на стадии котлована в Москве

Вместе с экспертом мы подготовили пошаговую инструкцию и ответили на популярные вопросы о покупке квартиры на стадии котлована в Москве

Популярные вопросы и ответы

1. Можно ли купить квартиру под реновацию в ипотеку?

— Да, такое возможно. Но на практике многие банки выдают ипотеку на покупку такого жилья без особой охоты, поскольку они обладают высоким процентом износа. Если заемщик не сможет вернуть кредит, то банку будет нелегко реализовать заложенную недвижимость. Поэтому банковские учреждения очень часто отказывают в оформлении ипотеки, — говорит эксперт по недвижимости Марина Яковлева.

2. Можно ли использовать материнский капитал при покупки квартиры под реновацию?

— Средства маткапитала могут использоваться для покупки квартиры в доме под реновацию, однако имеется ряд оговорок. Купленное жилье должно быть лучше, чем предыдущее. Купить квартиру за маткапитал можно только в том доме, который не является аварийным или ветхим. В противном случае сотрудники ПФ РФ вправе отказать в использовании маткапитала. Многие дома под реновацию как раз имеют статусы ветхих и аварийных, — отвечает Ольга Сулим.

3. Можно ли купить комнату в квартире под реновацию?

— Можно приобрести не только квартиру, но и комнату, но только в коммунальной квартире. Таким образом люди рассчитывают недорого купить старое жилье, поскольку комната в коммуналке стоит намного меньше, чем отдельная квартира. Впоследствии, они смогут получить полноценную квартиру, — объясняет Марина Яковлева.

Как добраться

В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде.

Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero

Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.

Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Источник: www.kp.ru

Квартира в доме под реновацию: что это, стоит ли покупать

Жители Москвы, нацеливающиеся на инвестиции в недвижимость, находятся в постоянном поиске интересных вариантов для вклада финансовых средств. Одним из таких вариантов могут стать квартиры в домах под снос.

В статье мы рассмотрим суть программы реновации, в чем ее достоинства и недостатки, особенности покупки квартиры в доме под реновацию, порядок действий, список документов, есть ли риски для покупателя.

Что такое реновация в России

В 2017 году в Москве стартовала программа реновации жилого фонда. Предполагается, что будет снесено свыше 5 тысяч жилых зданий. Главная задача программы – не допустить того, чтобы люди проживали в аварийных домах.

Сам термин «дом под реновацию» предполагает, что это здание в скором времени будет снесено. Вместо этого все жители дома получат квартиры в новостройках. Если новые квадратные метры жителю Москвы не нужны, он может получить соответствующую денежную компенсацию.

Можно ли купить или продать квартиру в доме под реновацию

С момента включения здания в программу реновации и до ее реализации владельцы квартир имеют право делать с ними все что угодно. Жилье можно продать или же сфокусироваться на сдаче его в аренду.

Закономерный вопрос – почему квартиры под реновацию продают, если их стоимость в любом случае низкая? Как правило, это происходит из-за сложных жизненных обстоятельств. На продажу столь лакомого кусочка жители Москвы решаются, когда им срочно нужны деньги, причем времени на ожидание нет.

Власти Москвы время от времени устраивают аукционы квартир по реновации. Списки лотов и сообщения о торгах можно посмотреть на сайте ЦУГИ (Центр управления городским имуществом). Стартовые цены на аукционах всегда значительно ниже рыночных.

Что касается приватизации квартиры в доме под снос, то такую процедуру можно провести только до того, как объявлена дата сноса здания.

Преимущества покупки квартиры под реновацию

Вопрос о том, выгодно ли покупать квартиру в аварийном доме, не имеет однозначного ответа. Однако определенные плюсы у такой стратегии все же есть.

Основные преимущества:

1. Возможность реальной экономии. Квартиры в сносимых домах стоят на порядок меньше. Например, 1-комнатную квартиру в хрущевке под снос сегодня можно приобрести за 5–6 млн руб. Квартира той же площади в хрущевке, которая не подходит для реновации, стоит уже 9–10 млн руб.
2. Возможность проживания в хорошем районе недалеко от центра города. В центре Москвы достаточно много хрущевок, которые подлежат сносу. По правилам программы, новые квартиры жители Москвы получают недалеко от снесенного жилья.
3. Улучшение условий проживания и неплохая инвестиция. Новая квартира будет гораздо дороже помещения, которое было приобретено ранее. Если раньше семье не хватало метража из-за большого количества детей, то на новом месте эта проблема будет решена. Санузлы, коридоры, кладовки и кухни тоже будут больше. Есть возможность получить солидную прибыль при продаже новой квартиры.
4. Качественная отделка. В новую квартиру не придется вкладываться. Власти Москвы гарантируют полноценный ремонт. Приобретателю жилья останется только расставить мебель.

Риски при покупке жилья в доме под снос: как избежать

Недостатки при покупке жилья в домах под снос тоже присутствуют. Прежде всего следует упомянуть о том, что сама программа реновации не является проработанной до мельчайших деталей. Экономическая обстановка в стране нестабильная. РФ находится под гнетом мощнейших западных санкций. Не исключено, что в любой момент программу могут свернуть.

На нее может просто не хватить бюджетных денег.

Другие риски:

1. Всевозможные обременения на приобретенной квартире. Если обременения присутствуют, новое жилище могут и не дать. Избежать этой опасности довольно просто: нужно тщательно проверять документацию на жилище. Особое внимание уделяется выписке ЕГРН.
2. При последующей продаже жилплощади придется заплатить 13% НДФЛ. Это обязательство предусмотрено пунктом 1 ст. 224 НК РФ и пунктом 4 ст. 217.1 НК РФ. Налог платят все владельцы недвижимости, которые обладали правом собственности меньше 5 лет после покупки. Таким образом, на перепродажу лучше сразу не нацеливаться.
3. Если программа реновации затянется, есть риск на протяжении долгих лет жить в квартире без хорошего ремонта. Суть в том, что при переезде в новое жилище затраты на капитальный ремонт никто компенсировать не будет. Избежать такого риска поможет отказ от дорогостоящего ремонта.
4. Риск переплаты. Иногда дешевле купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чем в хрущевке. Чтобы избежать этого риска, необходимо тщательно проверить исходные данные и выбрать оптимальный вариант.
5. Получение нового жилья с крайне неудачным расположением. Программа реновации предполагает, что новое жилье будет выдаваться в том же районе или округе. Однако нельзя исключать, что хороших мест всем не хватит. В результате есть риск получить квартиру где-нибудь на отшибе, в неухоженном дворе, невдалеке от какого-нибудь завода. Избежать такой опасности невозможно: придется надеяться только на удачу.

Как купить комнату или квартиру в доме под реновацию

Купить квартиру в доме из ликвидационного фонда можно по стандартной схеме. Единственное отличие заключается в том, что придется проверять чуть больше документации.

Что нужно сделать:

1. Выбор квартиры по реновации зависит от того, внесен ли конкретный дом в соответствующую программу. Выяснить это можно на официальном сайте мэра Москвы. Здесь нужно ввести адрес здания, жилплощадь в котором необходимо приобрести. На карте такие дома отображены голубым цветом. Оранжевым отмечены новостройки, в которые жильцов будут переселять. Текстовый список всех адресов также присутствует.
2. Собственник жилплощади должен предоставить уведомление о том, что дом в ближайшее время будет сноситься. Уведомление собственникам квартир направляется от администрации города (не позднее, чем за год до сноса).
3. Убедиться в том, что дом будет снесен, также можно в градостроительном комитете. Здесь нужно назвать лишь адрес здания. В комитете должны пояснить, когда именно подойдет очередь дома. Отличный вариант для покупателей, для которых важен временный фактор. Можно сразу дать ответы на значимые вопросы: сколько придется ждать, стоит ли сдавать квартиру в аренду, стоит ли делать поверхностный ремонт и т. п.
4. Не исключено, что продавец уже имеет на руках документы, которые наделяют его правом вселиться в новостройку или получить соответствующую денежную компенсацию. Поэтому следующий этап – обращение в местную администрацию. Если подобные соглашения между администрацией и продавцом заключались, от покупки следует отказаться. По сути, речь идет о вопиющей мошеннической схеме.
5. Проверка обременений, которые в теории могут быть на жилплощади.
6. Проверка правоустанавливающей документации и технических характеристик (их можно запросить в местном БТИ).

Сам договор купли-продажи составляется по типовому образцу. В нем описывают следующее: реквизиты сторон сделки, порядок взаиморасчетов, предмет сделки, дополнительные договоренности, права сторон и т. п. В договоре крайне важно указать, что приобретаемая жилплощадь относится к расселяемому жилищному фонду. При передаче ключей составьте передаточный акт. Зафиксируйте письменно, в каком именно состоянии находится полученное жилье.

Купить подобную квартиру несовершеннолетнему лицу будет проблематично. Вряд ли органы опеки согласятся на получение ребенком жилплощади в сносимом доме. То же самое касается ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.

Необходимые документы

Как уже было сказано выше, собственник жилплощади должен предоставить уведомление о сносе дома. В остальном набор документов является стандартным.

Что потребуется:

• паспорта участников сделки;
• технический паспорт на квартиру;
• договор купли-продажи;
• заявления участников о регистрации перехода собственности;
• правоустанавливающая документация.

Процедура регистрации

Процедура регистрации квартиры, купленной в сносимом доме, ничем не отличается от регистрации обычных жилплощадей. Регистрацию можно провести либо в МФЦ, либо в Росреестре. Понадобится заявление о регистрации помещения, договор купли-продажи и паспорта участников сделки. Обязательной является уплата государственной пошлины. В настоящий момент она составляет порядка 2000 рублей.

После получения выписки из ЕГРН новый собственник считается полноправным владельцем квартиры.

После проведения всех формальных процедур следует обратиться в местную администрацию. Сотрудники администрации должны получить информацию о новом собственнике квартиры, которая находится в сносимом доме. Скорее всего, придется подписать специальное соглашение о последующем обмене жилплощади на новое жилье в соответствии с действующей программой реновации. Это простой бланк, который заполняется за несколько минут.

Стоит ли приобретать квартиру в доме под реновацию

Приобретение квартиры в доме под снос – рискованное мероприятие. Перед покупкой нужно тщательно взвесить все за и против. Также нужно скрупулезно изучать информацию, которая поступает от организаторов программы.

Лучше всего, если такая квартира приобретается в качестве инвестиции, когда у покупателя есть другие квартиры. Если же она покупается в качестве единственно возможного жилья на будущее, то сделка кажется рискованной.

Программа реновации предполагает, что расселяться будут дома в 12 московских округах. Квартиры в домах под снос можно продавать и покупать. При покупке важно получить уведомление о том, что конкретное здание будет сноситься. Сам же договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

По своей сути подобные сделки остаются рискованными, поскольку в программу могут вноситься изменения. Таким образом, квартиры под реновацию лучше всего приобретать в качестве потенциального актива, когда есть другое жилье.

Источник: dzen.ru

Программа реновации в Москве: права собственников и нанимателей

01 июля 2017 года Президент России В.В. Путиин подписал закон о реновации. Если быть точным, то речь идет о внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По правде говоря, этот закон еще на стадии его принятия вызвал не мало слухов и домыслов. Именно поэтому мы решили рассказать о принятом законопроекте подробнее и ответить на часто возникающие вопросы.

Что такое реновация?

Если просто, то это программа переселения жителей «хрущевок» в новые дома. С точки же зрения принятого закона реновация – совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства.

Как видно, программа не направлена на расселение аварийных домов. Более того, согласно ст. 14 закона его положения не применяются к отношениям, возникающим в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Какие же дома попадают под программу реновации?

Под программу реновации попадают многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения. Речь идет о 4-5-этажных жилых домах, в основном возведенных в 1957-1968 гг., в том числе крупнопанельных домов (серий I-515, 1605, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домов с неполным каркасом (серия 1-335), крупноблочных домов (серия I-510), домов с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домов из объемных блоков.

Также под программу попадут аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели жилых помещений проголосовали за включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации.

Попал ли Ваш дом в список домов, подлежащих сносу по программе реновации, можно узнать на официальном сайте Правительства города Москвы.

А если я не хочу, чтобы мой дом попал под программу реновации?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проголосовать за исключение этого многоквартирного дома из программы реновации.

Такое решение может быть принято на любом этапе формирования или реализации программы до заключения первого договора о предоставлении квартиры одному из жильцов. Во всяком случае такое решение общего собрания может быть принято в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации.

Для принятия решения необходимо более 1/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом доме. В случае принятия такого решения многоквартирный дом подлежит исключению из программы реновации.

Что предоставят взамен моей квартиры?

По общему правилу собственникам и нанимателям жилых помещений взамен без доплат предоставляются равнозначные жилые помещения. Равнозначным является помещение, которое одновременно обладает следующими признаками:

1. жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2. жилое помещение благоустроено в соответствии с законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку;

3. новый многоквартирный дом расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. Границы района должны определяться по состоянию на 1 января 2017 года.

Исключением из этого правила являются дома, расположенные в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах соответствующего административного округа.

Собственник квартиры на основании письменного заявления вместо равнозначного помещения вправе получить возмещение в денежной форме или равноценное жилое помещение.

Стоимость равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения. При этом учитываются рыночная стоимость самой квартиры, доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

При этом собственники и наниматели квартир не могут быть выселены из них, до дня передачи им нового жилого помещения, соответствующего требованиям закона о реновации, или предоставления им равноценного возмещения в денежной форме.

Если квартира в ипотеке?

Собственники квартир, находящихся под ипотекой могут рассчитывать только на предоставление равнозначного жилого помещения. Получение равноценной квартиры или денежной компенсации в этом случае законопроект не допускает.

Все обременения и ограничения, существовавшие в отношении старой квартиры, автоматически переходят на предоставляемое собственнику равнозначное жилье. Согласие банка не требуется.

При этом условия договора об ипотеке, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежней квартиры (например, договора страхования заключенного во исполнение договора об ипотеке), применяются без каких-либо изменений.

Если я нуждаюсь в улучшении жилищных условий и стою на очереди?

Таким гражданам жилищные условия улучшаются во внеочередном порядке путем предоставления жилых помещений по норме 10 квадратных метров на одного человека.

Однако вы вправе отказаться от улучшения жилищных условий. В этом случае Вам будет предоставлено равнозначное жилое помещение или по письменному заявлению равноценное жилое помещения, или равноценное возмещение в денежной форме.

В этом случае, вы сохраните право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

А если у нас коммунальная квартира?

Взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения предоставляется отдельная квартира.

Предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается.

Если собственник квартиры умер?

В случае смерти собственника квартиры, договор о предоставлении квартиры по программе реновации заключается в нотариальной форме в интересах наследников умершего. Договор будет заключен между Правительством Москвы и доверительным управляющим наследственным имуществом.

Доверительным управляющим может выступать душеприказчик, указанный в завещании. Если душеприказчик не был указан в завещании, доверительеым управляющим может стать любое лицо по выбору нотариуса. Не может стать доверительным управляющим государственный орган, орган местного самоуправления, а также учреждения.

Доверительный управляющий осуществляет все права собственника квартиры, попавшей под программу реновации, в том числе:

1. голосует на общем собрании собственников многоквартирного домиа;

2. заключает договор о предоставлении равнозначного помещения;

3. направляет от имени наследников умершегот заявление о предоставлении равноценного возмещения в денежной форме или о предоставлении равноценного жилого помещения.

Если в собственности нежилое помещение?

В этом случае город не предоставит собственнику равнозначное нежилое помещение. Помещение будет изъято для государственных нужд города Москвы с предоставлением собственнику возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Изъятие помещения будет осуществляться по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных нужд.

В Земельный кодекс Российской Федерации в 2014 году были внесены существенные изменения и дополнения. В числе прочего c 01 апреля 2015 года введена новая глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд». В указанной главе детально урегулирована процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

О том, как будут изыматься нежилые помещения находящиеся в собственности мы подробно расскажем в следующем материале.

А если я арендую нежилое помещение у города?

В связи с реализацией программы реновации договор аренды будет досрочно прекращен.

Субъекты малого и среднего предпринимательства будут вправе заключить новый договор аренды нежилого помещения на тех же условиях без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством. При этом новый договор аренды будет заключаться на срок, оставшийся до истечения прекращенного договора.

Если же срок действия старого договора аренды уже истек, но арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то новый договор аренды нежилого помещения заключается на десять лет.

При этом новое помещение, предоставляемое по договору аренды, должно отвечать следующим требованиям:

1. быть равнозначным по месту расположения (находиться в границах того же административного округа);

2. быть равнозначным по площади (площадь не может быть уменьшена или увеличена более чем на 20% от ранее занимаемого помещения);

3. быть равнозначным по стоимости (не превышает стоимости ранее занимаемого помещения более чем на 20%).

В случае, если субъект малого или среднего предпринимательства имел на момент включения многоквартирного дома в программу реновации преимущественное право на приобретение помещения в собственность на основании закона № 159-ФЗ указанное преимущественное право сохраняется в отношении предоставляемого по новому договору аренды нежилого помещения. Право выкупа сохраняется на срок действия программы реновации.

Источник: verdicto.ru