КБ «Стрелка» представило проект реновации хрущёвок без сноса зданий
В России действует программа реновации: сносят старое массовое жильё, в народе именуемое хрущёвками, а жильцам дают квартиры побольше, но уже в новых домах большой высотности.
Звучит неплохо. Но проблем у существующей в России реновации много. Например, низкое качество новых домов, поскольку их строят по устаревшим на несколько десятилетий технологиям. Часто качество таких домов гораздо хуже хрущёвок. При сносе тысячи домов 80 тысяч жителей теряют свои нажитые социальные связи.
А ещё при сносе и строительстве вырабатывается много CO2, оставляя «углеродный след», против которого сейчас ведётся активная борьба.
С оглядкой на все эти проблемы конструкторское бюро «Стрелка» предложило свой проект реновации. У него много особенностей, но основной момент заключается не в сносе и новом строительстве, а в переделке существующих зданий.
Принципы ESG
Предложенная программа основана на принципах ESG: экологии, социальном благополучии и управлении. По таким принципам строятся современные успешные районы в Амстердаме, Берлине или Париже. КБ «Стрелка» предлагает реализовать подобное в наших городах.
Реновация//Переехали в новый дом. А что за фасадом?
Экология
Сокращение углеродного следа — это основной принцип ESG. Здания не нужно сносить, а на их месте ничего не нужно строить. Важно использовать строительную технику (1 на рисунке 1 ниже), которая работает на электроэнергии, применять «сухие» строительные технологии (2), экологичные материалы (3) и спланированные ранее сборные конструкции (4).
По данным КБ «Стрелка», такой подход снизит углеродный след в среднем на 55 %.
Повышение эффективности энергопотребления зданий — второй важный постулат, связанный с экологией. Он заключается в использовании эффективной теплоизоляции (1 на рисунке 2 ниже) и климатического буфера (2). Это позволяет сократить расходы на отопление зимой и охлаждение дома летом.
Благодаря автоматической регулировке отопления и кондиционирования (3) не будет ситуаций, когда осенью в доме даже голым ходить жарко, а зимой не хочется вылезать из-под одеяла. КБ «Стрелка» предлагает использовать «зелёные крыши» (4). Зелёные насаждения также позволяют снизить затраты на теплообмен.
Использование доступных ресурсов — третий постулат. На крыше, помимо зелёных насаждений, можно установить солнечные батареи (1 на рисунке 3 ниже). Туда же можно поставить солнечные коллекторы (2), которые будут нагревать воду для отопления. Важно собирать дождевую воду (3). Её можно очищать и использовать для удовлетворения нужд жителей в пресной воде.
Жизнестойкость и климатическая адаптивность — ещё один важный принцип, который нужно учитывать при строительстве домов. При реновации не придётся губить десятилетние деревья (1 на рисунке 4 ниже). Важно использовать биодренажные системы (2). Благодаря им можно использовать дождевую воду для полива локальных растений во дворе.
Жизнь в пустой пятиэтажке. Дом москвича попал в программу реновации, но он отказался съезжать
КБ «Стрелка» предлагает смотреть на дома как на место обитания не только людей, но и животных. Например, на крышах и фасадах можно установить насаждения для птиц (3). Если озеленять стены домов, то затраты на теплообмен существенно снизятся (4).
«Ноль отходов» — последний экологический постулат. Важно использовать системный подход при строительстве, чтобы снизить количество строительных отходов и использовать их повторно (1 на рисунке 5 ниже). Новейшие системы фильтрации позволят повторно использовать воду (2). Благодаря модульным строительным системам можно снизить количество отходов (3). Важно использовать и современные системы утилизации отходов (4).
Социальное благополучие
Функциональное разнообразие — первый постулат социального благополучия. Это означает, что дома и районы вокруг выполняют различные функции. Например, первые этажи могут переоборудовать в пространства совместного отдыха (1 на рисунке 6 ниже) или отдать под коммерческие сервисы (2). Последнее развивает общественную жизнь, для этого необходимо активно заниматься дворами домов и прифасадных территорий (3). В домах появятся помещения для бытового обслуживания (4).
Социальное разнообразие — второй постулат. Он заключается в различных размерах квартир (1 на рисунке 7 ниже), а также гибком плане этажей (2) и квартир. Благодаря этому жильцы смогут выбрать подходящую для их семьи или образа жизни планировку.
Инклюзивная и здоровая среда — третий постулат социального благополучия. Дома и территории вокруг будут удобны для всех, в том числе и для маломобильных лиц. Дома получат лифты, а этажные пространства — обновлённые и удобные для перемещения материалы (1 на рисунке 8 ниже), появятся пандусы под нужды жителей на колясках и с колясками (2).
Дворы также очень важны — их правильная планировка положительно влияет на психологическое состояние человека (3). Важны объекты инфраструктуры лёгкой мобильности. Например, общедоступная крытая велопарковка (4).
Баланс общественных и жилых пространств — четвёртый постулат социального благополучия. Он влияет на социальные связи. Предполагается, что правильное соотношение — 13 : 87, где 13 % — общественные пространства, а остальное — жилые помещения. Это означает, что в домах нужно оформить места совместного использования, где приятно проводить время (1 на рисунке 9 ниже).
Тут можно оборудовать места для работы удалёнщиков (2). Как вы заметили, крышам в этом проекте реновации уделяется много внимания, хотя у нас в стране крыши обычно не являются общественным пространством. КБ «Стрелка» предлагает избавиться от этого стереотипа (3).
Локальность — последний постулат социального благополучия. Важно давать выбор жителям района, попадающего под реновацию: переехать в новые здания или вернуться в прежние дома после их обновления (1 на рисунке 10 ниже). КБ «Стрелка» предлагает обращать внимание на общественные инициативы при реализации реновации (2) и развивать локальную идентичность района. Это поможет принять решение вернуться в район, к которому привыкли жители (3).
Управление
Запуск реновации. Без этого реализовать управление невозможно. Нужно документальное сопровождение, межевание территории, онлайн-поддержка и финансовая помощь.
Вовлечение жителей в процесс реновации. Оно предполагает совместное планирование и стратегию инклюзивности, которую необходимо реализовать при реновации, а также открытые дискуссии.
Стимулировать жителей участвовать в реновации. Ведь реновацию проводит не только застройщик, но и жители. Например, можно предоставить налоговые льготы, гранты или возможности энергосбережения.
Финансирование. EGS-реновация — дорогостоящий проект. Важно, чтобы он был реализован качественно. Поэтому в финансировании предполагается участие трёх сторон: жителей, власти и банков.
Стимулирование местной экономики. Важно проработать стратегию развития микроэкономики, проводить обучение, организовать хобби-классы и продумать налоговые льготы для местного бизнеса. Например, после реализации подобного проекта в районе Varbergparken Estate датского города Хадерслев появилось триста рабочих мест в новых коммерческих пространствах.
Как всё это будет выглядеть?
Есть типовые дома серии 1-510. Выглядят они вот так:
Все мы видели эти дома. Когда проходишь мимо них, не возникают мысли о том, что из домов можно сделать что-то классное. КБ «Стрелка» предлагает сделать вот так:
Очень хотелось бы, чтобы подобную реновацию всё-таки реализовали. Дома и районы выглядят намного приятнее, если сравнивать с огроменными человековейниками.
Источник: wylsa.com
Стоит ли покупать квартиру в домах под реновацию или лучше выбрать новостройку
В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущевках» на аналогичное жилье, но в новых домах. Программа завершится до 2032 года. Многие владельцы таких квартир заранее выставили недвижимость на продажу. На первый взгляд это выгодно — купить жилье в старой пятиэтажке, а через какое-то время получить квартиру в новом доме. На деле же оказывается, что схема неидеальная, есть нюансы и риски.
Хотите купить квартиру в новостройке? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Что такое реновация
Реновация жилищного фонда — это госпрограмма, по которой в столице должны снести 4 360 старых домов и переселить в новое жилье 880 тыс. москвичей. Платить собственнику за переселение не нужно — все делается за счет бюджета.
Процесс реновации разделили на три этапа — первый закончится в 2024 году, второй в 2028 и третий в 2032 году. На первом этапе переселяют 170 тыс. человек или 930 домов. В программу попали пятиэтажные дома, находящиеся в ветхом состоянии.
Сроки и количество домов неокончательные, их могут корректировать. Еще есть 688 домов, по которым решение о переселении не принято — до конца зимы 2021 года чиновники должны определиться, в какой конкретно этап попадают эти здания.
Актуальную версию списка домов с разделением на этапы переселения можно посмотреть в законе о реновации на сайте мэрии Москвы.
Какие квартиры будут выдавать по реновации
Если дом с вашей квартирой попадает в программу сноса, то вы получаете право на «равнозначную квартиру». Это юридический термин, определенный законом Москвы. Вот краткие характеристики:
- общая площадь новой квартиры должна быть больше, чем в старой;
- жилая площадь и количество комнат — не меньше, чем в старой;
- коридоры, кухня, прихожая, ванная и туалет будут более просторными, чем в старой квартире;
Квартиры предоставляют с отделкой, так называемого «комфорт-класса». Например, комнаты оклеят флизелиновыми обоями, пол будет на звукоизоляционной подложке, а балкон будет остеклен.
Переселять будут в те же районы, в которых были пятиэтажки. В Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа.
Новые дома тоже будут лучше. Вот основные характеристики:
- здания строят из монолита или панелей последних поколений;
- есть доступ в подъезды и квартиры для колясок;
- для кондиционеров предусмотрят специальные ниши;
- есть места для консьержа в подъезде.
Вся информация о новых квартирах и домах есть на сайте мэрии.
Узнать, какую конкретно квартиру муниципалитет предлагает за ваше жилье, можно после получения проекта договора перехода права собственности.
Не путайте дома под снос и дома под реновацию
Кроме программы реновации есть и другие практики расселения старых домов. Этот процесс регулирует другое законодательство, не то, что в случае реновации — есть нормы в Жилищном кодексе РФ, а в регионах принимают свои постановления.
Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. То есть здание может быть и не в программе реновации, но все равно будет снесено. Признают дом аварийным муниципальные власти, решение принимается отдельно для каждого конкретного случая.
Если в квартире жили по социальному найму, а здание расселили без программы реновации, то закон обязывает власти предоставить нанимателям равноценное жилье. Не путайте с равнозначным жильем по реновации.
Квартиру должны дать равной по площади. Например, жили в старой «трешке» на 55 кв. м. В обмен на изъятую вам могут дать те же 55 кв. м, но это будет уже двухкомнатная квартира.
А вот в случае, если квартира была бы в доме под реновацию, чиновникам пришлось бы выдать семье только трехкомнатную — на 50 или больше кв. м.
Если у изъятой квартиры в доме под снос без реновации были собственники, то за нее должны выплатить рыночную стоимость жилья и компенсировать расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. Например, оформление собственности на новую квартиру. По соглашению с собственником чиновники могут предоставить новую квартиру.
На практике рыночная стоимость, которая определяется независимым оценщиком, часто оказывается минимальной, и на эти деньги не получается купить новую квартиру — разве что искать такую же старую в том же микрорайоне.
Если вы решили купить жилье в старой пятиэтажке, обязательно запросите в управляющей компании и муниципалитете информацию о том, является ли здание аварийным. Если да, будьте осторожнее с этой сделкой, компенсация может оказаться меньше, чем вы отдадите за покупку.
Как получить новую квартиру по реновации
Сначала в старую квартиру должен прийти сотрудник Департамента городского имущества Москвы — он принесет документ с предложением обменять ваше жилье на новое. Или предложение пришлют по почте. Это произойдет после сдачи новостройки, в которую вас будут отселять.
В письме будут данные о новой квартире: адрес, площадь, количество комнат. Еще будет информация о порядке осмотра нового жилья: где получить ключи, когда можно приехать.
Если соседи такое письмо получили, а вы нет, данные можно проверить в информационном центре — он расположен в новом доме.
После получения письма квартиру можно посмотреть в течение семи дней — срок продлевают по согласованию с информационным центром. Чтобы попасть в квартиру, нужно прийти в центр с паспортом и письмом из департамента.
Если в квартире есть значительные недостатки, например, сломана сантехника или есть огрехи в ремонте, нужно обратиться в центр и составить акт о выявленных нарушениях. Замечания должны устранить в течение 15 дней. После устранения вас пригласят на повторный осмотр. Если это не произойдет, нужно обращаться в центр информирования или в Департамент городского имущества с жалобой.
Если квартира устраивает, вы подписываете согласие на нее, и с ним оформляете собственность через МФЦ. Актуальный процесс приемки и оформления регистрации есть на странице мэрии.
Как вместо квартиры получить деньги
Если вам не понравилась квартира в новом доме, вы можете отказаться от нее и потребовать от властей компенсацию за старую квартиру деньгами. Для этого достаточно написать заявление на выплату компенсации.
Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.
Размер компенсации определяется рыночной стоимостью вашего старого жилья. Высчитывать ее будет независимый оценщик. Если вы не согласитесь с суммой, предложенной муниципалитетом, ее можно попробовать изменить через суд.
Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.
Как купить дополнительные метры или еще одну дешевую квартиру
Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации, вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках, возведенных для переселения в вашем районе.
Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке. По программе реновации вы получаете новую однушку площадью 40 кв. м. Если хотите, то можете докупить «метры» и получить вместо однушки двух- или трехкомнатную квартиру.
Предоставляется скидка — 10% от рыночной цены новостройки. Ограничение — квартира не может быть больше 100 кв. м.
Чтобы докупить метры, нужно подать заявление в «Фонд реновации Москвы» в течение 30 дней после получения письма с предложением квартиры.
Можно купить еще одну квартиру. Тот же самый пример, вы получаете 40 кв. м взамен старой квартиры. И в течение двух лет имеете право приобрести еще одну квартиру в домах, возведенных для переселения в вашем районе, площадью до 100 кв. м. Тоже со скидкой в 10%.
Доплату можно делать своими деньгами, взять ипотеку или использовать средства улучшения жилищных условий, например, материнский капитал.
Как быть, если купили квартиру в старом доме в ипотеку
Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.
То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Что делать, если за новую квартиру требуют доплаты
Если вы получаете равнозначную квартиру, то есть квартиру по предложению от Департамента имущества, с вас не могут требовать доплаты — бесплатное переселение гарантировано законом Москвы.
Если вы не писали заявление на покупку дополнительных метров, а у вас кто-то требует доплаты, нужно жаловаться — сначала в Департамент имущества Москвы, а затем в прокуратуру.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Выгодно ли покупать квартиры в старых пятиэтажках
Подробной аналитики по актуальным ценам за квартиры в старых пятиэтажках еще нет — программа достаточно новая, и данных недостаточно. Но аналитики неоднократно сообщали, что после опубликования программы реновации в таких домах фиксировался рост цен на 10–20%.
Если проверить объявления на сервисах-агрегаторах, то по данным на начало ноября 2020 года получается такая картина — квартиры в старых домах, которые будут сноситься в 2024–2032 годах, получаются дешевле на 5–10% от цены новостройки в том же микрорайоне или поблизости.
Пример квартиры в доме под реновацию — однокомнатная на 32,4 кв. м за 7,15 млн руб.
В новостройке недалеко за 40 кв. м просят 7,3 млн руб.
Учитывая, что стоимость квартиры в новостройке после сдачи дома повышается как раз на 10–15%, то особого смысла в приобретении жилья в здании под снос нет — только если вы найдете действительно дешевый вариант в подходящем районе.
Кратко — стоит ли покупать жилье в домах под реновацию
Сравните цены на новостройки в том же микрорайоне или рядом, и стоимость продающейся квартиры в пятиэтажном доме. Если в новом доме цена ненамного выше, лучше не экономить и сразу взять жилье в новостройке. Во-первых, меньше рисков — кто знает, какую квартиру вы получите через 5 или 10 лет. Во-вторых, у вас сразу будет новое жилье — в нем комфортнее жить или можно дороже сдать.
Новостройки безопаснее покупать — проверить нужно только разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия. Сопровождение на всех этапах покупки квартиры в новостройке делает агентство «Авахо» — для покупателя это бесплатно.
Если решите брать вторичку — процесс покупки будет сложнее. Нужно узнать историю квартиры, выяснить, нет ли у продавца родственников, претендующих на это жилье, нет ли тех, кто имеет право проживания, а сам находится в тюрьме. И еще проверить другие нюансы.
Сразу покупать в новостройке — проще и легче. Прежде чем пытаться экономить, покупая жилье под реновацию, посчитайте все еще раз.
Если решили искать квартиру в новостройке, обращайтесь в агентство недвижимости «Авахо». Поможем определиться со зданиями и подскажем, как оформить и подать документы на ипотеку, а юристы вычитают договор с застройщиком. Для покупателя услуги бесплатны.
Источник: avaho.ru
Реновация девятиэтажек в Москве — перспективы сноса
Программа реновации пятиэтажек в Москве набрала обороты и идёт полным ходом. Такого грандиозного переселения народов город ещё не видывал. Столичные власти с согласия жителей сносят ветхие дома, а взамен предоставляют собственникам новые современные жилые помещения. Просторные светлые квартиры в стильных реновационных новостройках выглядят очень заманчиво.
Естественно, что с каждым днём число лояльно настроенных к проекту москвичей только увеличивается. К тому же объекты обладают определённой инвестиционной привлекательностью. Рыночная стоимость квадратного метра нового жилья как минимум в полтора раза выше старого. В краткосрочной перспективе, в самом обозримом будущем вырисовывается стремительный рост актива за чужой, государственный счёт.
Насмотревшись со стороны на всё это великолепие, многие столичные жители чувствуют какую-то несправедливость по отношению к себе и своему недвижимому имуществу — ведь их многоквартирные дома тоже старые. Например, панельные и блочные девятиэтажки были возведены приблизительно в одно время с хрущёвками. Некоторые здания советской эпохи находятся в аварийном состоянии (износ составляет более 70%) и требуют капитального ремонта, а лучше всего — сноса. В связи с этим у большинства владельцев квартир в девятиэтажках возникает целая куча резонных вопросов: «В каком году до них дойдёт очередь и начнётся долгожданное переселение местных жителей из морально устаревших микрорайонов? Когда же, наконец, будут сносить 9-этажные и 12-этажные дома в Москве, и, самое главное — на каких условиях?»
Почему до сих пор не начали сносить 9-этажки в Москве?
Безусловно, всем заинтересованным лицам хотелось бы услышать официальный комментарий на счёт будущего девятиэтажных хрущёб. Ещё на старте проекта мэр Москвы Сергей Собянин заявил, а в дальнейшем неоднократно публичную позицию подтверждал, что власти на данный момент не планируют массово сносить девятиэтажные дома в рамках программы реновации жилья. И лишь только в исключительных случаях рассмотрят вопрос о сносе девятиэтажных домов, которые попадают в поквартальную застройку и находятся в плачевном состоянии, если их жители будут настаивать и требовать расселения.
Генеральный план развития и реконструкции Москвы до 2025 года предусматривает снос 9-этажных и 12-этажных домов серии ii-57, ii-49, ii-18, 1605-АМ/9, 1605-АМ/12 общей площадью около 200 тысяч кв.м., которые по данным технической экспертизы были признаны аварийными и непригодными для последующей эксплуатации и проживания. Но это лишь маленькая толика от общего объёма жилого фонда, требующего пристального внимания.
Напомню, что программа реновации жилья в Москве предусматривает расселение более 350 тыс. квартир и полумиллиона человек. В программу включено 5175 домов. Уже утвержден адресный список из 561 стартовой площадки. Общий потенциал строительства — 45 млн кв. метров недвижимости с объёмом государственных инвестиций в 6 трлн рублей.
Около 400 домов по реновации проектируются и возводятся в настоящее время. Сформирован ориентировочный перечень переселения по программе реновации. Реализация проекта идёт с явным опережением сроков. Полностью завершить программу реновации пятиэтажек власти города планируют досрочно уже в 2032 году.
Столичный градоначальник недвусмысленно даёт понять, что пока пятиэтажки не закончатся, за девятиэтажки не возьмутся. Слишком большая нагрузка на бюджет – комплексу градостроительной политики и строительства есть чем заняться. Город живёт в формате большой стройки.
Развивается социальная и транспортная инфраструктура как в старых границах столицы, так и за её пределами в Новой Москве – прокладываются инженерные коммуникации, дороги и тоннели метро, возводятся мосты, идёт активное строительство жилья, социально значимых и коммерческих объектов. Задействованы все силы, все внутренние ресурсы, дополнительно привлечены мощности подрядчиков. Разом обновить облик города – дело нешуточное!
Почему пятиэтажки сносят в первую очередь, а 9-этажки оставляют на потом?
Все явления в градостроительной политике стоит рассматривать через призму финансовой составляющей. Если коротко, то повальный снос старых девятиэтажек сейчас никому из руководителей отрасли не выгоден. Функционеры окинули взором столицу на предмет поиска земли под застройку и нашли самый простой выход из сложившегося положения – пятиэтажки!
Вся эта грандиозная операция с жилым фондом затеяна с целью высвобождения площадей и максимально эффективного использования территорий города Москвы. Квартальная застройка пятиэтажек имеет внятную правильную геометрию, да и дома однотипные. Хрущёвки и брежневки удачно расположены в старых обжитых микрорайонах и статусных локациях, и, несмотря на возраст, практически все аналогичные объекты обладают высоким уровнем ликвидности.
Строительной технике удобно работать, не нужно каждый раз менять оснащение и ювелирно протискиваться по тесным улочкам между административными корпусами и девятиэтажками, многие из которых были возведены по принципу точечной застройки. Да и расселять типовую пятиэтажку из 80 квартир значительно легче, нежели длиннющее 9-этажное здание, состоящее из 8 или 12 секций.
Для понимания явной выгоды по оптимизации жилого массива пятиэтажек проведём простые арифметические изыскания. Для сравнения возьмём обычную хрущёвку в пять уровней самой распространённой серии 1605А. Так вот, общее количество квартир равняется 80. А в 4-этажке намного интереснее картина вырисовывается – число жилых помещений и того меньше – 64.
Дальше рассмотрим четырёхподъездную девятиэтажку модифицированной серии 1605-АМ/9 или ii-49 (70-х годов прошлого века) – планировки примерно такие же, и по горизонтальным габаритам дома ничем не отличаются. Но здесь уже число квартир – 144. Площадь, занимаемая зданиями, одинаковая, а расходы на расселение совершенно разные. Строение с 80 (64) объектами против здания с 144 квартирами. Что сносить – ответ очевиден!
Или вот ещё наглядный пример. Девятиэтажный дом серии ii-18 1966 года постройки – их редко возводили поодиночке – они обычно стоят парами (спарка). Количество квартир – 72 штуки, 8 на этаже, в каждом крыле по 4 объекта. В двенадцатиэтажной модификации ii-18/12Б количество квартиру уже 96. В Москве таких полным-полно.
Земли занимают всего ничего – малюсенький клочок, а предоставлять новое жильё при сносе необходимо будет всё тем же 144 (или 192) семьям. Вот и получается, что брать в разработку девятиэтажки, а тем более двенадцатиэтажные дома абсолютно не выгодно и не рационально.
Однако панельные, блочные и кирпичные девятиэтажки не так безнадёжны, как может показаться на первый взгляд. Их обязательно будут сносить под общий замес в рамках пилотного проекта, если они окажутся в квартале под реновацию – не оставлять же их в самом деле как бельмо на глазу.
Также их могут в скором времени демонтировать, если они будут мешать прокладке магистральных транспортных сетей. Можно привести наглядный пример: СЗАО, р-н Хорошёво-Мнёвники, проспект Маршала Жукова, 18 на пересечении с улицей Демьяна Бедного. Там снесли две блочные 9-этажки – они мешали вестибюлям станции метро «Народное Ополчение». И всё же в будущем по заверениям чиновников программа реновации девятиэтажек и двенадцатиэтажек уже не будет носить такого крупного масштаба.
Фонд реновации девятиэтажек — вступай в наши ряды!
Гнилые трубы, регулярно дающие сбой коммуникации, худая кровля, обшарпанные подъезды, унылые облупившиеся фасады, грязь и теснота во дворах – именно в таких условиях вынуждены существовать жители большинства девятиэтажных кварталов в Москве. Нагнетает обстановку тяжелый психологический фон, в глазах читается моральная усталость. Все уже давным-давно хотят жить нормально, по-человечески.
Что делать, когда дом по всем признакам аварийный, а в каталоге зданий, идущих под снос, девятиэтажка не значится?! С аналогичным вопросом лучше всего обратиться к первоисточнику с просьбой о включении многоквартирного девятиэтажного или двенадцатиэтажного дома в фонд реновации. Комиссия рассмотрит заявление и вынесет своё решение. Возможно, чиновники признают свою ошибку, что где-то просчитались и занесут аварийное здание в расширенные списки второго или третьего этапа действующей программы реновации. Шансы, что девятиэтажку снесут до 2035 года, не велики, но попробовать всё же стоит.
За всё время существования департамента градостроительной политики положительных решений за снос девятиэтажек в пользу собственников вынесено совсем не много – но такие прецеденты, когда люди добились-таки своего, в отрасли действительно существуют. Так, например, случилось на Нижегородской улице 11б в Таганском районе ЦАО – одноподъездную блочную девятиэтажку серии ii-18-01/09 снесли, а на её месте построили экспериментальный жилой дом в 14 этажей.
Уникальная возможность – снос 9-этажки по инициативе частного инвестора
Достойных площадок для гражданского строительства в Москве всё меньше, а по факту их и вовсе нет. Так что девелоперы вынуждены брать самые корявые земельные участки. Как говорится, не до жиру – быть бы живу. И вот, если место приглянется строительно-инвестиционной группе, то локацию с одинокой башней-свечкой или жилым массивом из девятиэтажных домов могут взять в разработку в индивидуальном порядке.
Шансы есть практически у всех девятиэтажек, но в первую очередь на помощь частных инвесторов могут рассчитывать дома, расположенные в престижных столичных районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и спокойной экологической обстановкой.
Однако и в этой схеме не всё так гладко, потому как налицо явные противоречия, проявляется социально-экономический конфликт интересов. В неблагополучные микрорайоны (Вешняки, Выхино, Ивановское, Гольяново, Тексильщики, Бибирево, Капотня, Бирюлёво) девелоперы сами заходить не спешат, а жители исторически значимых кварталов всеми силами держатся за насиженные места и борются за привычный образ жизни. Большая часть населения ЦАО и близлежащих окрестностей категорически против сноса – у них и так всё хорошо, всё в порядке! Вот и получается, что низы не могут, а верхи сносить 9-этажки в спальниках у МКАДа не хотят!
Взять дело в свои руки и искать деньги под расселение девятиэтажки самостоятельно – весьма примечательный способ реализации прожектов. Однако без мёртвой хватки, профессиональных навыков и деловых связей здесь делать нечего. Выбранный путь на самом деле очень тернист.
Необходимо выбрать инициативную группу из числа собственников, грамотно составить бизнес-проект, в котором отобразить экономическое обоснование для инвестиций. Придётся бегать по кабинетам и искать встречи с потенциально заинтересованными девелоперами. Этот вариант действительно крайне трудозатратный, но, как известно, под лежачий камень вода не течёт.
За примерами далеко ходить не надо – успешно реализованные проекты, когда крупный строительный холдинг или инвестиционная группа выкупали по рыночным ценам все квартиры в девятиэтажках или предоставляли взамен равнозначное жильё в новостройках, есть почти что в каждом из округов столицы. И я уверена, что в условиях острого дефицита площадей под застройку число сделок по таким схемам, количество инвестиционных контрактов, реализуемых с применением таких механизмов и алгоритмов, с каждым годом будет только увеличиваться.
Судьба 9-этажек – прогноз на будущее
Если честно, то перспективы программы реновации девятиэтажек призрачны и туманны, сроки расплывчаты, а дела не ясны. Когда будут сносить 9-этажные, а вместе с ними и 12-этажные дома, никому доподлинно не известно. Уверена, что властьимущие и крупные операторы отрасли обязательно вернутся к скрупулёзному изучению этого вопроса лишь в преддверии финальной стадии программы реновации пятиэтажек, когда опять земли будет мало.
Что можно посоветовать в этой ситуации? Можно терпеливо ждать, пока вопрос о нехватке стройплощадок в ультимативной форме всплывёт на повестке дня в правительственных кругах, и чиновники всерьёз задумаются над решением оптимизационно-реновационного ребуса. А можно не дожидаться, пока сильные мира сего снизойдут до простых граждан и услышат их чаяния, и начинать уже сейчас решать насущные жилищные и финансовые проблемы за счёт собственных средств, активов, мощностей. Хотя финансовый потенциал девятиэтажек на данный момент не так сильно проявляется, возможность капитализации не так ярко выражена, как у тех же пятиэтажек под снос, где наблюдается ажиотажный спрос на подобного рода объекты.
В целом остаётся надеяться и верить, что ответственные лица обкатают технологические процессы эксперимента до идеала, наладят взаимодействие с подрядчиками, учтут ошибки, устранят недостатки, сделают соответствующие вводы, усовершенствуют архитектурные и конструктивные элементы зданий, примут во внимание полезный опыт, и массовый снос девятиэтажек пройдёт намного быстрее и лучше!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Источник: agent112.ru
Как продать квартиру в доме-участнике реновации
Популярный вопрос среди продавцов и покупателей квартир в Москве — можно ли продавать и покупать квартиры в домах, которые участвуют в программе реновации и как это правильно сделать. Расскажем об условиях программы и правилах продажи.
Ларина Нехорошкова
Быстро продает квартиры
Что такое реновация
Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.
Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.
Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя
Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проголосовать можно было до 15 июня 2017 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы .
Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проголосовать за участие дома в программе
Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.
Реновация ≠ аварийные дома под снос
Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.
Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам. Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей. |
Если хотите получить квартиру побольше , например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу
Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых
Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.
Если живете в коммунальной квартире , дадут отдельную квартиру.
Если квартира в долевой собственности , доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.
Если квартира в ипотеке, вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.
Если квартира под арестом , арест наложат и на новую.
Если вам не нравится равнозначная квартира , которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой . Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.
В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.
Что лучше: равнозначное или равноценное?
Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.
С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.
Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.
Вы можете никуда не переезжать и получить компенсацию деньгами
Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.
Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.
Можно ли продать квартиру
Конечно. Пока вы можете делать с квартирой что хотите. К сожалению, никто не знает, как будет в будущем. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой
Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.
Предупредите покупателя о сносе дома
Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос
Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.
Продавать или нет
Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.
При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой. Срок владения квартирой важен при учете размера подоходного налога, который надо заплатить за продажу квартиры.
Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.
Узнайте срок переселения в новый дом
Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.
Запомнить
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Источник: an-zss.ru