Петербург был и остается одним из самых привлекательных российских городов для туристов. В последние два года из-за ковидных ограничений и введенных санкций произошло успешное импортозамещение внутреннего туризма.
Сегодня сегмент апартаментов занимает важное место на рынке петербургской недвижимости. Но многие сомневаются, стоит ли брать апартаменты вместо квартиры. Успех в решении этого вопроса определяется выбором инвестиционно привлекательного проекта.
Что такое апартаменты и в чем их отличие от квартиры
Апартаменты — это номера в отеле со всеми удобствами, в которых можно жить. Формально они относятся к категории нежилой (коммерческой) недвижимости. То есть, земля, на которой построен дом с апартаментами, не предназначена для жилищного строительства, но может быть использована для возведения гостиничных комплексов или объектов общественно-делового назначения.
Обзор апартаментов в Санкт-Петербурге| Valo | Docklands | влог
Апартаменты и квартира: сравнение
Что такое апартаменты и в чем отличие от обычной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо сравнить эти два вида недвижимости по ряду важных параметров.
Вид недвижимости
Современные апарт-отели — это продвинутый формат гостиницы. То есть, это — коммерческая недвижимость, на которую не распространяется действие ЖК РФ и законов, касающихся вопросов жилья.
Например, при покупке апартаментов не приходится рассчитывать на льготы, налоговые вычеты, материнский капитал и ипотеку для молодых семей по госпрограмме.
Однако апартаменты — это, в первую очередь, выгодные бизнес-инвестиции с хорошей окупаемостью. При необходимости собственник может в них жить, но намного выгоднее передать юнит в управление УК и получать стабильный доход.
Доходность
У апартаментов она выше в 2 раза, по сравнению с квартирой. Для тех собственников, кто вложился на этапе строительства, доходность будет выше. При этом владелец пользуется услугами профессиональной управляющей компании, которая занимается поиском надежных арендаторов и отвечает за качественное обслуживание апартаментов.
То есть, в этом случае инвестор просто получает прибыль. Ему не нужно заботиться о самостоятельном поиске арендаторов, уборке после съезда постояльцев, своевременно внесении коммунальных платежей и т. д.
Налоги
Налог на жилое помещение (квартиру) в Санкт-Петербурге, как правило, составляет 0,1-0,2% от его кадастровой стоимости (опускается изменение налоговых ставок в зависимости от вида объекта налогообложения, его стоимости и расположения). При этом собственник имеет право на использование вычета по налогу на имущество. Данная льгота позволяет не платить налог с 20 м2, остальная площадь имущества подлежит налогообложению.
Для нежилых помещений налог на имущество составляет от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости объекта, при этом процент зависит от доли офисных и коммерческих площадей. Чем их больше в комплексе, тем выше налог.
ТОП-3 доходных апартаментов в Санкт-Петербурге. Какие апартаменты купить для инвестиций?
В апарт-отелях VALO доля таких помещений не превышает ⅕ от общей площади здания. Поэтому налогообложение производится по минимально возможной ставке.
Управление
На этапе создания проекта УК для апарт-отелей обычно выбирается застройщиком. В случае с VALO профессиональная управляющая компания является гарантом надежности арендатора апартаментов. Именно она отвечает за своевременное внесение арендатором коммунальных платежей, а также за решение всех текущих вопросов, включая регистрацию и заселение.
В апарт-отелях VALO у каждого собственника есть виртуальный личный кабинет, через который можно отслеживать все финансовые потоки. А значит, и взаимодействие между арендатором и УК.
Строительство
Возведение жилых зданий сопровождается обязательной оценкой инфраструктуры и, при необходимости, строительством важных социальных объектов — школ, поликлиник и т. д.
В случае строительства комплекса с апартаментами подобных требований государством не предъявляется, поскольку они относятся к нежилой недвижимости.
Однако, ответственные застройщики думают заранее о важных социальных потребностях. Поэтому комплекс апарт-отелей VALO располагается в районе с хорошей транспортной доступностью и с развитой инфраструктурой.
Технические требования
Для жилых помещений регламентированы определенные санитарные нормы, а также максимальный допустимый уровень шумового воздействия. Поскольку апарт-отели относятся к коммерческой застройке, формально данные требования на них не распространяются. Однако, на практике это не совсем так: сейчас любой апарт-отель должен проходить обязательную сертификацию как гостиничный объект — и, следовательно, соответствовать современным гостиничным стандартам. К отелям сейчас предъявляются высокие требования, и по комфортности номера в новых гостиницах сравнимы с жильем высокого класса.
Комплекс апарт-отелей VALO строится с соблюдением принятых санитарных норм, российских и международных гостиничных стандартов, и шумоизоляции апартаментов в проекте уделяется особое внимание. Поэтому в апартаментах VALO можно не беспокоиться о постороннем шуме: здесь намного тише, в отличие от многих жилых новостроек.
Прописка
В квартире можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию по желанию собственника.
Апарт-отель — это современная гостиница. Поэтому прописаться в нем нельзя. Возможна только временная , транспортную доступность, продуктовые магазины, кафе и рестораны в пешей доступности. При этом владельцу незачем терять время на поиски арендаторов и поддерживать помещения в идеальном виде самостоятельно. А значит, их можно рассматривать как объект инвестиций со стабильным доходом от аренды. . Достаточно выбрать доходную программу.
VALO — лучшее решение для выгодной инвестиции!
Источник: valoapart.ru
Отличия апартаментов от квартир
Апартаменты – это жилое пространство европейского формата. Сегодня оно становится все более популярным в России. Фактически это гостиничный номер, который можно купить с целью проживания, либо для сдачи в аренду. В зависимости от планировки апартаменты могут включать одну или несколько спален, зону гостиной или рабочий кабинет,кухню, санузел и т.д.
Характерное отличие апартаментов от квартиры – наличие дополнительного сервиса для жильцов. При желании, каждый может заказать уборку, доставку еды, стирку и другие услуги. Всеми вопросами занимается профессиональная управляющая компания. Комфортное проживание обеспечивает также внутренняя инфраструктура объекта – магазины, фитнес-клубы, паркинги и даже детские сады. За пределами апарт-отеля есть достаточное количество медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных заведений, отлично развитая транспортная сеть.
Апартаменты и квартиры: разница в вопросах регистрации
С точки зрения отечественного законодательства, апартаменты не являются жилой недвижимостью. Следовательно, прописаться в них на постоянной основе невозможно. В этом заключается ключевое отличие апартаментов от квартиры. Зато получить временную регистрацию в апарт-отеле вполне реально. Ее можно оформить на 5-летний срок, а когда он закончится – повторить процедуру.
Такой штамп в паспорте дает право на услуги медицинских и детских образовательных учреждений по месту жительства.
Компания «Полис Групп» заботится о комфорте и благополучии своих клиентов и предлагает оформить временную регистрацию в купленных апартаментах. Ее плюсы – возможность параллельно иметь постоянную прописку в другом населенном пункте или по другому адресу. Вы также можете выбрать более подходящий вам и вашей семье вариант школы, детского сада или медучреждения.
Различия в налогообложении
При выборе и покупке недвижимости следует учитывать еще одно существенное отличие апартаментов от квартиры – размер налога на будущие квадратные метры. Квартирная налоговая ставка варьируется в пределах 0,1-0,3% от кадастровой стоимости объекта. Владельцам апарт-номеров за аналогичную площадь придется заплатить значительно больше – от 0,5 до 2% ежегодно. Коммуналка также обойдется дороже примерно на 30% – таковы действующие тарифы на электроэнергию, тепло, газ, водоснабжение для нежилых помещений. Никакие льготы, субсидии при этом не предусмотрены.
Главное преимущество — низкая цена и чистовая отделка
В Санкт-Петербурге апартаменты, в отличие от квартиры аналогичного уровня, стоят дешевле. Разница в цене колеблется от 10 до 20%, в зависимости от площади, месторасположения, сегмента недвижимости. Дополнительную экономию принесет покупка апартаментов в новом комплексе от застройщика «Полис Групп» «М97» у метро «Московские ворота». На начальном этапе строительства стоимость квадратного метра примерно на четверть ниже, чем в готовом здании.
| Апарт-отель «М97» |
| Апартаменты с отделкой от 4 357 100 рублей |
Теперь вы представляете, что такое апартаменты и в чем их основные отличия от обычных квартир. Приобретая апарт-недвижимость, вы становитесь собственником готового к заселению жилья. Помещения сдаются с современной чистовой отделкой, а, по желанию покупателя, и с меблировкой.
Источник: polis-group.ru
Апартаменты в Петербурге: пять вопросов от инвесторов
Чтобы понять, насколько удобно и выгодно инвестировать в апартаменты, BN.ru с помощью экспертов отвечает на самые популярные вопросы, интересующие потенциальных покупателей.
Сколько таких объектов в городе?
Однако давайте определимся, что можно относить к такому типу недвижимости, а что не стоит.
По словам менеджера по развитию апарт-отеля Shine Светланы Кузьменко, владельцы недвижимости совсем иного рода тоже могут именовать свои объекты апарт-отелями: «В Питере так называют бог знает что – и коммуналки с незаконной перепланировкой, и обычные многоквартирные дома, и даже крохотные домики за городом. Инвестору сложно сориентироваться, во что именно ему предлагают вложить средства. Действительно инвестиционных проектов по определению не может быть много, ведь у каждой локации есть предел платежеспособного спроса».
Чтобы не путаться, профессиональное сообщество считает апарт-отелями те проекты, которые изначально возводились в данном статусе.
По данным портала ЕРЗ РФ, в Санкт-Петербурге на данный момент имеется 51 комплекс с апартаментами, в Москве – 165. Речь идет как о сданных объектах, так и о строящихся.
Доля строящихся апартаментов в России уверенно растет. В мае 2017 года в стране возводилось 161 здание с апартаментами (1,1% от всего строящегося жилья). А ровно пять лет спустя таких новостроек насчитывается уже 269 (2,8% жилых домов). Это данные ЕРЗ РФ
И если в Москве больше псевдожилья, то Петербург по праву считается столицей сервисных апартаментов России.
Сервисные апартаменты начинают напрямую конкурировать с гостиницами, утверждают в Nikoliers. Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся на обслуживании управляющих компаний, динамично растет. Сейчас на них приходится почти половина от общего объема рынка апартаментов, или 5,4 тыс. лотов.
На сегодняшний момент в городе на Неве в продаже находится 2,6 тыс. юнитов в 27 проектах, подсчитали эксперты проекта Avenue Apart на Дыбенко. По их данным, самый доступный в Петербурге юнит продается за 3,51 млн руб. При этом среднюю стоимость строящихся в городе апартаментов эксперты оценивают в 8,04 млн руб. (223,4 тыс. руб. за кв. м).
Такие суммы, хотя и не выглядят запредельными, всё же заставляют покупателя задуматься о «кредитном плече».
Дадут ли ипотеку?
Сегодня ипотеку на апартаменты предлагают многие банки. По информации портала www.banki.ru, это Росбанк, банк «Открытие», Абсолют Банк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа Банк, «Уралсиб», Совкомбанк, ВТБ, Сбер, Дом.рф и другие.
«Взять ипотеку на апартаменты вполне реально, – комментирует генеральный директор ГК Active („Арендафон“, „Штаб квартир“) Яков Волков. – Ставка ЦБ опять недавно снизилась, поэтому, думаю, процент будет вполне приемлемый. К тому же ряд застройщиков предлагает покупателям субсидированные программы на такую недвижимость».
В ГК «ПСК» привели такой пример: для сети апарт-отелей Avenir ставка составляет от 6,1% годовых на весь срок (до 30 лет) – практически на уровне базовой ставки по ипотеке с господдержкой на жилье. Процедура оформления ничем не отличается от аналогичной для квартир. Покупатель обращается в офис продаж, и далее специалисты отдела ипотечного кредитования помогают собрать документы, направить их в банк и заключить сделку.
Неплохой вариант, особенно с учетом того, что льготная ипотека на апартаменты не распространяется. Однако буквально на днях рабочая группа «Строительство, урбанистика и ЖКХ» экспертного совета при правительстве РФ выступила с официальной инициативой расширить программу субсидируемой государством ипотеки на покупку апартов. Посмотрим, чем дело кончится!
Какую доходность можно получить?
Главный вопрос, который волнует инвесторов: стоит ли овчинка выделки? Или, переходя на деловой язык, какой доходности ждать от апартаментов? Тут можно исходить из двух статей: какую прибыль принес юнит за время сдачи в аренду и на сколько выросла в цене недвижимость за время строительства и владения.
«Сдаваемые апартаменты обеспечивают более высокую по сравнению с квартирами доходность, – констатирует старший аналитик Nikoliers Алина Базаева. – Реальная прибыль для частного инвестора составляет порядка 6–7% годовых (девелоперы часто декларируют уровень доходности в пределах 8–11% годовых, но в жизни всё скромнее. – прим. редакции). Управляющие компании предлагают инвесторам пассивный, иногда даже гарантированный доход без участия последних. Всё управление недвижимостью, поиск арендаторов и эксплуатация ложатся на плечи профессионалов».
Конкретная доходность от сдачи апартов зависит от программы, которую предлагает управляющая компания (если она, разумеется, есть). Можно договориться с УК о фиксированном размере ежемесячного заработка либо выбрать более гибкое предложение, когда прибыль зависит от наполняемости отеля. В первом случае доход будет более низким, но предсказуемым. Во втором – всё наоборот.
Влияет на доходность и сам формат сдачи – долгосрочное или краткосрочное проживание. Играют свою роль, разумеется, и характеристики проекта: чем комфортнее в нем проживать, тем дороже аренда. В общем, вилка может быть от 5 до 10% с небольшими отклонениями.
Можно попытаться просчитать прибыль более точно.
Торговые центры Петербурга: жизнь в новых реалиях
Источник: www.bn.ru
Чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать в 2022 году
Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ
Отличие апартаментов от квартиры
Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.
1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.
2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.
3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.
4. Нет платы за капитальный ремонт.
5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.
2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.
3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.
4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.
5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.
6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.
Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:
Можно ли прописаться в апартаментах
Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.
Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.
Чем отличается студия от апартаментов
Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.
Виды апартаментов
По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.
Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).
Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.
Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.
Стоит ли покупать апартаменты
Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:
«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона «об апартаментах» вы, возможно, даже выиграете».
Артем Косенок; группа «Прямая речь»
- Артем Косенок подписаться отписаться
Источник: www.kommersant.ru